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Trasformazione giardino condominiale in parcheggio: maggioranza

1 Agosto 2019
Trasformazione giardino condominiale in parcheggio: maggioranza

Destinazione a posti auto delle aree verdi e del cortile: quale quorum è necessario in assemblea di condominio per l’approvazione?

Sotto il palazzo in cui vivi c’è un cortile condominiale sino ad oggi utilizzato come giardino. Ci sono delle aiuole e delle panchine. Di recente, complice la crisi dei posti auto, avete deciso di trasformarlo in parcheggio. Sarà destinato ad ospitare solo le macchine dei proprietari degli appartamenti e, peraltro, neanche tutte poiché lo spazio è limitato.

Si pongono, a questo punto, due problemi: quale maggioranza ci vuole per trasformare il giardino condominiale in parcheggio? In secondo luogo, come vanno ripartiti gli spazi se il loro numero è inferiore a quello dei condomini e, ancora di più, alle auto in loro possesso?

Questi due interrogativi sono al centro di una recente sentenza del tribunale di Roma [1].

Si tratta di un problema tutt’altro che nuovo per le aule giudiziarie italiane. Non poche volte ci si è, infatti, posti il problema di qualificare correttamente la trasformazione da cortile a parcheggio e di stabilire se questa possa configurarsi come una «innovazione» che, ai sensi del Codice civile [2], richiede necessariamente l’approvazione all’unanimità da parte dell’assemblea. Il giudice capitolino, in questo, si è discostato dall’orientamento espresso in passato da alcune sentenze della Cassazione che avremo modo di illustrare nel seguente articolo.

Trasformazione da giardino in parcheggio: quale maggioranza in assemblea

La trasformazione delle aree verdi in posti auto non richiede l’unanimità. Non può, infatti, ritenersi una innovazione vietata dal Codice civile per la quale solo il consenso di tutti i condomini potrebbe sbloccare quanto imposto dalla norma.

Come spiegato nella nostra guida sulle innovazioni in condominio, sono vietati quegli interventi che minano alla stabilità e sicurezza dell’edificio, che ledono il decoro architettonico o che rendono alcune parti dell’edificio inservibili all’uso anche di un solo condomino.

Ebbene, la modifica della destinazione d’uso del cortile o del giardino in area parcheggio non può costituire una violazione vietata dalla legge.

Risultato: la delibera con cui l’assemblea di condominio decide di destinare il cortile a parcheggio delle autovetture dei singoli condomini è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi dei millesimi dell’edificio. Ma ad una sola condizione: che la destinazione dell’area e la regolamentazione dell’utilizzo da parte dei condomini non sia stata disciplinata dal regolamento di condominio approvato all’unanimità. Difatti, dinanzi a un regolamento di questo tipo (cosiddetto «regolamento contrattuale») solo l’unanimità potrebbe prevedere modifiche. E, dunque, in tal caso, per cambiare la clausola del regolamento unanime che stabilisce l’impiego del cortile ad area verde e a giardino serve il consenso di tutti i condomini. Diversamente, come appena anticipato, è sufficiente la maggioranza qualificata composta dal voto del 50%+1 dei presenti in assemblea e dai 2/3 del valore dell’intero edificio [3].

Invece, se l’assemblea vuole assegnare in via esclusiva ed a tempo indefinito a un condomino un’area per il parcheggio è necessaria l’unanimità. In questo caso, infatti, si realizza una “innovazione” in senso stretto, una limitazione cioè all’uso di un’area comune che, in quanto tale, è vietata dal Codice civile ed è derogabile solo con la volontà di tutti i proprietari.

Nello stesso modo si è pronunciata la Cassazione [4] ma solo con riferimento alla trasformazione in parcheggio di una piccola area del giardino e non di tutta. Secondo la Corte, è legittima la votazione a maggioranza che destina a parcheggio una piccola area di giardino condominiale. La modifica, infatti, non dà luogo a un’innovazione vietata e consente una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa compresa nel complesso edilizio.

La Cassazione, nell’accogliere il ricorso di un condomino, ha affermato che la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo a una innovazione vietata dal Codice civile, non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, e anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini.

Ne consegue che priva di riscontro risulta anche la menomazione del diritto del singolo condomino alla fruizione dell’area verde nella sua consistenza originaria, dal momento che il diritto non si identifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune.

Sempre la Cassazione [5] ha precisato, in passato, che non serve l’unanimità dei condomini per trasformare in parcheggio una piccola parte del giardino.

L’innovazione vietata non si configura quando il mutamento di destinazione interessa soltanto una superficie modesta della parte comune: in tal caso deve essere escluso un deterioramento architettonico, anzi gli immobili acquistano valore grazie alla maggiore utilità assicurata dai posteggi.

Trasformazione da giardino a parcheggio: serve l’unanimità

In un’altra occasione [6], la Cassazione è stata ancora più esplicita nel richiedere l’unanimità per la trasformazione di tutto il giardino in parcheggio. Pertanto è da ritenersi nulla la delibera con la quale la maggioranza dei condomini decide di trasformare in parcheggio un giardino e ciò a prescindere dal regolamento condominiale. Non si tratta infatti di una semplice ristrutturazione ma di una innovazione.

In questa occasione, la Suprema corte ha chiarito che «in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto».

Differenza tra miglioria e innovazione

Il tratto caratterizzante dell’intervento di ristrutturazione o miglioria che non costituisce innovazione in senso tecnico-giuridico va pertanto individuato nella conservazione della precedente destinazione concreta della cosa sulla quale esso incide.

Costituisce, invece, innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l’entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all’intervento; tali opere impediscono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità.

Come affermato più volte dalla Cassazione, per “innovazioni” si devono intendere solo le modifiche che importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, a seguito delle attività e delle opere innovative eseguite, presentono una diversa consistenza materiale o vengono ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

Parcheggio insufficiente a tutti i condomini

Nel caso in cui il numero di posti auto non sia sufficiente ad accogliere contemporaneamente le macchine di tutti i condomini e, quindi, non sia possibile l’uso simultaneo da parte di questi ultimi, ciascun condomino può esigere che sia disposta una distribuzione degli stessi in modo rotatorio onde assicurare ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento. Tale delibera può essere approvata a maggioranza. Se il condominio non decide in merito all’uso turnario, ogni condomino può rivolgersi al tribunale affinché imponga tale modalità di ripartizione degli spazi auto. Solo così si realizza lo scopo della disciplina del Codice che prevede il pari uso sugli spazi comuni da parte di tutti i condomini.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 6505/2019 del

[2] Art. 1120 cod. civ.

[3] Art. 1136 cod. civ. 

[4] Cass. ord. n. 21342 del 29.08.2018.

[5] Cass. sent. n. 24960/16.

[6] Cass. ord. n. 10077 del 10.04.2019.


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