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Giardino e condominio

14 Settembre 2019 | Autore:
Giardino e condominio

A chi appartengono i giardini che si trovano nelle aree esterne dei condomini e come si ripartiscono le relative spese.

Una buona parte degli edifici condominiali italiani è dotata di spazi verdi. Esternamente all’edificio, cioè, sono spesso presenti aree verdi, veri e propri giardini, che non solo aumentano il pregio della struttura, ma offrono anche un gradevole colpo d’occhio. Sicuramente, affinché il giardino sia ben tenuto, occorre che queste aree siano curate da esperti giardinieri. Questo significa, inevitabilmente, che il rapporto tra giardino e condominio è un rapporto di amore e odio. Amore perché un giardino ben curato è, sicuramente, un fiore all’occhiello di un condominio, ma anche odio perché i costi di una decente manutenzione non sono irrilevanti e pesano nei bilanci di chi sarà chiamato a sostenerli. E, parlando di costi, non si può non parlare della proprietà del giardino.

E’ a tutti evidente che l’addebito dei costi relativi alla cura e alla manutenzione dell’intero giardino dipenderanno dalla esatta individuazione del suo proprietario. Non sempre è agevole individuare chi sia il proprietario di un giardino che sorge in aree prossime ad un condominio. L’articolo che segue avrà, pertanto, lo scopo di chiarire questo punto fornendo al lettore le giuste coordinate per determinare con sufficiente precisione chi sia il proprietario di un giardino esterno ad una struttura condominiale. Successivamente, verranno forniti ragguagli anche sui criteri per la ripartizione delle spese relative al giardino.

Chi è il proprietario di un giardino esterno ad edificio condominiale?

La domanda dalla quale occorre partire è chi è il proprietario di uno spazio verde ubicato esternamente alle facciate di un edificio condominiale.

Occorre, quindi, individuare con precisione il proprietario o i proprietari dei tanti giardini che spesso circondano le mura perimetrali dei condomini.

Va detto che la giurisprudenza [1] ha chiarito che i giardini, per la loro funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi si affacciano, vanno assimilati ai cortili che la legge [2] considera espressamente come parti comuni e, quindi, di proprietà di tutti i condomini.

Pertanto, a meno che non risulti il contrario dal titolo, i giardini che sorgono nelle aree esterne alle facciate di un edificio condominiale vanno considerati di proprietà condominiale, cioè appartengono a tutti i condomini.

Cosa significa che i giardini sono di proprietà condominiale salvo che non risulti il contrario dal titolo? Significa che i giardini saranno di proprietà condominiale a meno che dai titoli di acquisto, cioè dai contratti di compravendita sottoscritti dai singoli condomini, non risulti che il giardino appartenga solo e soltanto ad un condomino o ad un ristretto gruppo di essi.

Nel caso in cui il giardino sia di proprietà condominiale, il diritto di proprietà di ciascun condomino su di esso sarà proporzionale al valore del proprio appartamento e sarà calcolato in base ai millesimi che gli sono attributi dalla tabella millesimale generale [3].

Tuttavia, se il titolo (cioè l’atto di acquisto) stabilisce diversamente, allora per stabilire il valore del diritto di proprietà di ciascun condomino sul giardino si applicherà il diverso criterio indicato nell’atto di acquisto.

Se negli atti di acquisto dei loro appartamenti c’è scritto che i condomini sono comproprietari del giardino in parti tra loro uguali, allora questo criterio avrà prevalenza su quello stabilito dalla legge secondo cui il diritto di proprietà sulle parti comuni è proporzionale al valore del singolo appartamento e, quindi, si misura in base ai millesimi.

Il giardino è assimilato al cortile

Come si ripartiscono le spese di manutenzione del giardino?

Una volta che è stato stabilito a chi appartiene il giardino, il successivo problema da affrontare è quello che riguarda la ripartizione delle spese necessarie per la sua manutenzione.

E’ chiaro che se il giardino fosse di proprietà esclusiva di un solo condomino sarà solo quest’ultimo a sostenere le relative spese.

Se, invece, il giardino fosse di proprietà condominiale, la legge [4] stabilisce che le spese necessarie per la sua conservazione (manutenzione ordinaria e straordinaria) sono ripartite sulla base dei millesimi attribuiti a ciascun condomino nella tabella millesimale generale.

Se, però, nel condominio sono presenti più giardini, ciascuno dei quali di pertinenza di separati gruppi di condomini, le spese per la conservazione di ciascuno di essi andranno ripartite in base alla specifica tabella millesimale relativa solo a quel gruppo di condomini che trae utilità dal giardino [5].

Questi criteri di ripartizione delle spese sono criteri derogabili, ma solo all’unanimità.

Ciò significa che se si vogliono ripartire le spese di manutenzione dei giardini di proprietà comune secondo criteri diversi da quelli fissati dalla legge, occorrerà che il diverso criterio sia stato fissato nel regolamento condominiale contrattuale (cioè quello predisposto dal costruttore – venditore e richiamato espressamente nei singoli atti di acquisto), oppure che venga approvato con decisione adottata dall’assemblea condominiale con il consenso di tutti quanti i condomini, cioè con il voto favorevole di mille millesimi su mille.

Le spese di manutenzione del giardino condominiale si ripartiscono secondo i millesimi

note

[1] Cass., sent. n. 7889/2000.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Art. 1118 cod. civ.

[4] Art. 1123 cod. civ.

[5] Art. 1123, 3° co., cod. civ.


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