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Pertinenze casa: quali sono?

6 Agosto 2019 | Autore:
Pertinenze casa: quali sono?

Pertinenze: cosa sono e come funzionano? Come si costituisce il vincolo pertinenziale? Quali sono le principali pertinenze di un’abitazione?

Per il diritto, un bene immobile è formato non solo dalla sua struttura materiale essenziale (il suolo, le fondamenta, l’architrave, le finestre, le mura, ecc.) ma anche da altri beni che, almeno apparentemente, sono distinti dall’immobile stesso: pensa ad esempio ad una casa nel cui piccolo giardino si trovi un capanno per gli attrezzi. Ecco, in un caso del genere, se il proprietario dell’abitazione decidesse di vendere l’immobile, cederebbe anche il giardino e il capanno in qualità di pertinenze della casa.

Cosa sono le pertinenze? Come sono disciplinate dalla legge? Possono essere vendute separatamente dal bene mobile o immobile cui si riferiscono? Quali sono le pertinenze di una casa? Prosegui nella lettura se cerchi risposte a queste domande.

Pertinenze: cosa sono?

Il Codice civile [1] definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. Tale destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Le pertinenze sono cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica, sono assoggettate, in modo attuale e duraturo, a servizio oppure a semplice ornamento di un’altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro [2].

Per rendere meglio l’idea, pensa alla cassetta della posta, che è pertinenza della casa, oppure alla ruota di scorta di un’auto, che è pertinenza della vettura stessa.

Come sorge il vincolo pertinenziale?

Perché una cosa (mobile o immobile) possa essere pertinenza di un’altra (mobile o immobile) occorre che tra i due beni vi sia un preciso vincolo, definito per l’appunto pertinenziale. In altre parole, si può parlare di pertinenza quando sussistono i seguenti due requisiti:

  • elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene (cosa accessoria) al servizio o semplicemente all’abbellimento di un altro bene (cosa principale). La destinazione deve consistere nella materiale attribuzione, non occasionale ma durevole nel tempo, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale;
  • elemento soggettivo, costituito dalla rispondenza di tale destinazione all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale [3].

Praticamente, il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea quando il titolare di entrambe le cose (non per forza il proprietario, ma anche colui che ne può disporre vantando altro diritto reale, tipo l’usufruttuario, l’enfiteuta, ecc.) decide che una di esse deve essere funzionale all’altra.

Per aversi pertinenza, il bene non deve per forza essere strutturalmente e fisicamente collegato alla cosa principale, potendo trovarsi anche molto distante da esso. Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo economico funzionale e può sussistere anche da lontano.

Tizio, appassionato di tuning, decide di apportare alcune modifiche alla propria auto: installa così le minigonne, uno spoiler, un nuovo impianto di autoradio, e provvede alla sostituzione dei cerchi in lega con altri nuovi fiammanti.

Caio è proprietario di una piccola abitazione con giardino annesso. Poiché gli piace pranzare all’aperto con la famiglia, fa costruire un piccolo gazebo esterno dove poter trascorrere del tempo in estate.

Gli esempi sopra riportati fanno ben comprendere cosa sia la pertinenzialità: nel primo caso, tutte le modifiche apportate all’auto sono cose accessorie rispetto al veicolo, che è cosa principale; nel secondo caso, invece, il gazebo è cosa accessoria nei confronti dell’abitazione, cosa principale.

Quali beni possono essere pertinenze?

Tra un istante ti dirà quali sono le normali pertinenze di una casa; in questo paragrafo vorrei spiegarti davvero brevemente quali beni possono diventare pertinenze di altri. La legge, a tal proposito, non pone limiti: sia i beni mobili che quelli immobili possono essere assoggettate al vincolo di pertinenzialità.

E così, il rapporto di pertinenza può sussistere:

  • tra beni mobili. Si pensi alla cornice, che è pertinenza del quadro; oppure all’autoradio, che è pertinenza del veicolo;
  • tra bene mobile e bene immobile. Ad esempio, la cassetta delle lettere è pertinenza dell’edificio, così come gli attrezzi, i macchinari e il bestiame da lavoro sono pertinenze del fondo agricolo;
  • tra beni immobili. Il giardino è pertinenze della casa, così come lo è il box auto.

Quali sono le pertinenze di una casa?

Vediamo ora quali sono le pertinenze principali di una casa. L’argomento non è di poco conto, visto che il proprietario dell’abitazione è tenuto a pagare le tasse anche sulle sue pertinenze: nello specifico, la legge [4] dice che per pertinenze dell’abitazione principale si intendono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7.

Ebbene, le pertinenze che rientrano nella categoria catastale C/2 sono le cantine, i soffitti, i solai, i magazzini e i locali di deposito; della categoria C/6 fanno parte le stalle, i posti auto e le autorimesse senza fini di lucro, nonché le scuderie e le rimesse in generale; nella categoria C/7 rientrano le tettoie, chiuse o aperte.

Per tali pertinenze, l’Imu è esclusa nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo: ciò significa che si potrà usufruire dell’agevolazione sull’abitazione principale solo per una pertinenza per categoria. Ne sussegue che se si possiedono, ad esempio, due box auto, solo uno può beneficiare dell’aliquota relativa all’abitazione principale.

Ovviamente, le pertinenze della casa non sono solamente quelle indicate ai fini del pagamento dell’Imu: tra le pertinenze rientrano tantissime altre cose, come ad esempio il giardino, la cassetta della posta, ogni piccola costruzione realizzata a beneficio dell’abitazione (garitta, capanno, gazebo in alcuni casi), il garage, la staccionata posta al confine, ecc.

Pertinenze: si vendono insieme alla casa?

L’importanza delle pertinenze sta nel fatto che, di norma, esse seguono la sorte della cosa principale. Mi spiego meglio. Secondo il codice civile [5], gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

In poche parole, le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici, ma soltanto se è espressamente previsto nell’accordo: in caso contrario, le cose accessorie seguono la sorte delle cose principali, nel senso che, se queste ultime vengono cedute, si intenderanno vendute anche le prime.

Mevio è proprietario di una casa con giardino antistante e separata autorimessa. Decide di vendere la sua proprietà a Sempronio. Nonostante nell’atto di compravendita non ci sia scritto nulla a riguardo, Sempronio acquista automaticamente, oltre all’abitazione, anche il giardino e l’autorimessa, in quanto pertinenze della prima.

note

[1] Art. 817 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 974 del 14 marzo 1975.

[3] Cass., sent. n. 2702 del 29 aprile 1982.

[4] Art. 13, comma 2, D.l. n. 201/2011.

[5] Art. 818 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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