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Lavori in condominio senza amministratore

4 Agosto 2019
Lavori in condominio senza amministratore

Come eseguire opere di manutenzione ordinaria o straordinaria all’interno di un condomino senza amministratore o con amministratore cessato e in prorogatio imperii.

Anche se siamo abituati a pensare ai condomini come ad organizzazioni rappresentate, gestite e tutelate da un amministratore, non sempre questa figura è presente. In due casi,  è possibile avere un condominio senza amministratore. Il primo è quando il numero dei condomini è inferiore a 9: fino ad otto proprietari, infatti, la nomina dell’amministratore è facoltativa. In tal caso, la gestione delle parti comuni e dei servizi condominiali può essere assunta, di volta in volta, dai singoli condòmini che si alternano nello svolgimento dei compiti tipici di un amministratore. Il secondo caso è quando l’amministratore è cessato dal proprio incarico e l’assemblea non ha ancora nominato il suo sostituto.

In entrambe tali situazioni si può porre il problema di deliberare o ultimare delle opere necessarie per l’edificio (si pensi alla copertura del tetto attraverso il quale si sta infiltrando l’acqua piovana nelle abitazioni; si pensi a un cornicione pericolante che rischia di cadere sulla strada; si pensi al ripristino di una corda dell’ascensore ormai irrimediabilmente rotta). Ebbene, che succede in caso di lavori in condominio senza amministratore? La soluzione è, chiaramente, diversa a seconda di quale – delle due ipotesi sopra descritte – ricorre nel caso concreto. Qui di seguito, proveremo a fornire un rapido dettaglio di come bisogna comportarsi in tali situazioni.

Lavori in un condominio senza amministratore

Immaginiamo un condominio composto da tre appartamenti. Si tratta, in realtà, di una villetta divisa in differenti unità immobiliari, con un unico giardino a servizio comune. Sotto il giardino passa un impianto fognario di proprietà del condominio (ossia di tutti e tre i proprietari) che si raccorda alla rete urbana. Un giorno si rompe un tubo, sicché è necessario chiamare una ditta per la riparazione.

I tre condomini, però, non hanno mai nominato un amministratore, preferendo gestirsi da sé, per risparmiare sulle spese.

Chiariamo una volta per tutte un concetto che spesso sfugge ai “non addetti ai lavori”: non perché non è presente un amministratore si può escludere la presenza di un condominio. Al contrario, un condomino nasce, automaticamente, tutte le volte in cui, all’interno dello stesso edificio, vi è più di un proprietario.

Marco ha una villetta. Prima di morire la divide in due appartamenti differenti che lascia ai propri due figli. Nel momento del passaggio di proprietà a questi ultimi, si crea una contitolarità sulle parti comuni dello stabile (il tetto, le fondamenta, le scale, il giardino, i tubi dell’acqua fino alla diramazione orizzontale che porta negli appartamenti, ecc.); questa contitolarità dà origine al condominio senza bisogno di un atto formale di costituzione o della nomina di un amministratore.

Ritorniamo al caso dei lavori in un condominio dove non è mai stato nominato l’amministratore. In questo caso, è necessaria innanzitutto una votazione dell’assemblea adottata a maggioranza, variabile a seconda del tipo di lavori (sul punto sarà meglio che leggi la nostra guida sulle maggioranze per lavori straordinari in condominio).

Successivamente, in caso di delibera positiva, uno dei condomini delegato dall’assemblea deve curare gli aspetti pratici, stipulando innanzitutto un regolare contratto d’appalto d’opera con l’impresa selezionata.

La legge prevede, in base al tipo di lavoro eseguito e alla sua finalità, apposite agevolazioni fiscali ed in particolare delle detrazioni che i singoli condòmini possono scontare, pro quota, nella dichiarazione dei redditi.

Nel momento in cui l’assemblea delibera l’inizio di lavori che hanno ad oggetto opere di manutenzione straordinaria o innovazioni è necessario costituire un fondo speciale in cui vengono raccolte le somme dedicate al pagamento delle ditte incaricate di svolgere gli interventi programmati (per un approfondimento a riguardo, leggi l’articolo “Fondo condominiale per i lavori straordinari”). Il fondo viene realizzato con i versamenti in anticipo – secondo il piano SAL – degli stessi condomini (leggi anche: “Fondo lavori solo a SAL”).

Sarà, poi, necessario curare le pratiche edilizie, con le eventuali autorizzazioni del Comune. Ricordiamo, a tal fine, che per gli interventi di «edilizia libera» non c’è bisogno di alcuna licenza o permesso di costruire.

Le opere di edilizia libera consistono in:

  • manutenzione ordinaria: opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture degli edifici, interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, compresi quelli di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
  • eliminazione barriere architettoniche che non comportano la realizzazione di ascensori esterni o manufatti che alterano la sagoma dell’edificio;
  • opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo con carattere geognostico (ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi) e che sono eseguite in aree esterne al centro edificato;
  • serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura;
  • opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici;
  • aree ludiche senza fini di lucro.

Va, invece, presentata la Scia quando si tratta di:

  • interventi di manutenzione straordinaria che riguardino parti strutturali dell’edificio;
  • interventi di restauro e risanamento conservativo che riguardino le parti strutturali dell’edificio
  • interventi di ristrutturazione edilizia;
  • varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio se sottoposto a vincolo culturale o paesaggistico e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
  • varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

È invece necessario il permesso di costruire (la vecchia “licenza edilizia”) nel caso di:

  • nuova costruzione;
  • ristrutturazione urbanistica;
  • ristrutturazione edilizia  che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, nonché interventi che comportano modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincolo culturale o paesaggistico.

Lavori di condominio con amministratore cessato

La seconda ipotesi da analizzare è quella di interventi resisi necessari una volta che l’amministratore è cessato dall’incarico, situazione che può verificarsi in caso di scadenza del mandato (per compimento del biennio previsto dalla legge), per revoca da parte dell’assemblea o dimissioni anticipate.

La legge [1], in questi casi, prevede l’istituto della cosiddetta prorogatio imperii: in pratica l’amministratore cessato resta sostanzialmente in carica finché non viene materialmente sostituito. La sua però è un’attività che si limita alla ordinaria amministrazione, non potendo svolgere attività straordinaria. La norma recita testualmente: «Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto (…) ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Questo significa che:

  • se i lavori sono stati già deliberati prima della cessazione dell’incarico, l’amministratore ha il dovere di presiedere ugualmente alla loro realizzazione e ultimazione, almeno finché non viene sostituito;
  • se i lavori non sono stati ancora deliberati, l’amministratore cessato e in regime di prorogatio imperii può solo attuare tutte le opere necessarie e urgenti al condominio, per evitare danni irreparabili. In tutti gli altri casi, non è tenuto ad attuare la volontà dell’assemblea che pure abbia deciso l’avvio di opere di ristrutturazione o manutenzione.

Lavori urgenti

Ricordiamo che, in caso di lavori urgenti in condominio, non solo l’amministratore ma ogni singolo condomino è autorizzato ad intervenire senza prima consultare l’assemblea e salvo successivo rimborso. Ciò vale però solo per quelle opere necessarie e indifferibili, il cui compimento non può essere evitato.

Se c’è un cornicione che sta per cadere sul parcheggio del condominio e potrebbe danneggiare il tettuccio di un’auto o ferire un pedone, l’amministratore è tenuto a incaricare una ditta edile per l’avvio immediato della manutenzione: non importa se si è dimesso, è stato revocato o è scaduto dal proprio mandato. Solo la materiale sostituzione con un altro amministratore eliminerebbe ogni sua responsabilità in caso di inerzia. Con la conseguenza che l’amministratore cessato ma in regime di prorogatio imperii, il quale non abbia compiuto le opere necessarie a evitare danni al condominio, può essere chiamato a rispondere delle conseguenze da ciò causate.


note

[1] Art. 1129 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 15 maggio – 21 giugno 2018, n. 28831

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Lu. Pe. ha proposto ricorso articolato in unico motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1368, 1369 e 1371 c.c.) avverso la sentenza 5 ottobre 2016, n. 3691/2016, resa dalla Corte d’Appello di Milano, la quale ha rigettato l’appello avanzato dal medesimo Lu. Pe. contro la pronuncia di primo grado del Tribunale di Como del 4 marzo 2013.

Il Condominio di via (omissis…), resiste con controricorso ed ha altresì presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c.

Il Tribunale di Como accolse la domanda del Condominio di via (omissis…), contenuta nella citazione del 5 luglio 2011 e volta alla cessazione dell’attività di asilo di infanzia svolta dal Pe. nell’unità immobiliare di sua proprietà sita al piano rialzato dell’edificio condominiale, perché contrastante con la clausola n. 4 del regolamento di condominio contrattuale. A tal fine, la Corte d’Appello, trascritto il contenuto di tale clausola, la quale fa divieto di destinare i locali, fra l’altro, ad “asili di infanzia”, ha escluso che sussista una sostanziale differenza, con riguardo alla relativa applicabilità, tra le attività di “asilo nido” e di “micro-nido”, quale è appunto quella che Lu. Pe. assume di svolgere nel proprio immobile; ciò tenuto conto dell’epoca di redazione del regolamento (1971) allorché neppure esistevano le diverse figure delle scuole d’infanzia, degli asili nido e dei micro-nidi, nonché delle finalità della clausola n. 4, certamente intesa ad evitare che nelle unità di proprietà esclusiva venga comunque esercitata un’attività di custodia ed assistenza ad infanti.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c, in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

Il ricorrente lamenta l’errore della Corte d’Appello perché la stessa, ritenendo operante il divieto regolamentare di destinazione delle unità immobiliari ad “asili di infanzia” pure per i “micro-nidi”, non avrebbe tenuto conto che questi ultimi non arrecano i “pericoli di disturbo” propri degli asili. Si richiamano anche i principi di cui agli artt. 3, 29, 31 e 37 Costituzione, nonché l’art. 23 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea, e si evidenzia il ruolo svolto dai cosiddetti “micro-nidi”, istituiti dalla legge 28 dicembre 2001, n. 448, e poi regolati da apposite delibere della Giunta Regionale Lombardia.

E’ invece da ribadire come l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti il divieto di destinare gli immobili a determinati usi, è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, ovvero per l’omesso esame di fatto storico ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 30/06/2011, n. 14460; Cass. Sez. 2, 31/07/2009, n. 17893; Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406; Cass. Sez. 2, 14/07/2000, n. 9355; Cass. Sez. 2, 02/06/1999, n. 5393). Nella specie, l’interpretazione dell’art. 4 del regolamento contrattuale Condominio di via (omissis…), prescelta dalla Corte d’Appello di Milano, non rivela le denunciate violazioni dei canoni di ermeneutica. In particolare, l’interpretazione di una clausola del regolamento di condominio, contenente il divieto di destinare gli appartamenti, tra l’altro ad “asili di infanzia”, come preclusiva altresì dell’attività di micro-nido (la quale effettivamente si differenzia da quella dell’asilo soltanto per le dimensioni strutturali di recettività, e non invece per il comune carattere assistenziale ed educativo dei suoi servizi resi a minori di tenerissima età) non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria a logica o incongrua, rimanendo comunque sottratta al sindacato di legittimità l’interpretazione degli atti di autonomia privata quando il ricorrente si limiti a lamentare che quella prescelta nella sentenza impugnata non sia l’unica possibile, né la migliore in astratto.

Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al Condominio controricorrente le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma I-bis dello stesso art. 13.


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1 Commento

  1. Un quesito: la pratica edilizia eventualmente necessaria viene presentata, in condominio minimo privo di amministratore, dal condomino delegato a seguito di delibera assembleare con opportuna maggioranza oppure da chi altro può/deve essere presentata?

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