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Uffici e studi professionali in condominio: possono essere vietati?

4 Agosto 2019
Uffici e studi professionali in condominio: possono essere vietati?

Attività professionali in condominio: è valido il divieto contenuto nel regolamento di condominio nei confronti del nuovo proprietario?

Stai per acquistare casa. Hai già firmato il compromesso e, a breve, andrai dal notaio per il rogito definitivo. Hai preso un appartamento sufficientemente grande da consentirti di unire casa e studio. Quando hai, però, fatto presente questa tua intenzione all’amministratore di condominio, questi ti ha detto che il regolamento non consente di aprire uffici, studi e attività commerciali. Il limite è giustificato dal fatto che si tratterebbe di attività rumorose o che, comunque, possono infastidire gli altri proprietari a causa del via vai dei clienti.

Ti poni, a questo punto, una serie di interrogativi. Innanzitutto, ti chiedi se uffici e studi professionali in condominio possono essere vietati. L’eventuale divieto, contenuto in una clausola del regolamento, può essere opposto al nuovo proprietario dell’immobile che non ha mai votato e voluto tale regolamento medesimo? Se così fosse, potresti annullare il compromesso che hai appena firmato, posto che il venditore ti ha tenuto all’oscuro di tale circostanza?

Ecco tutte le risposte che stai cercando.

Un regolamento di condominio può vietare attività professionali?

Nessuno, neanche il condomino, può dettare limiti all’utilizzo dell’altrui proprietà privata. Questo perché il proprietario è libero di fare della propria casa (così come di ogni altro bene di cui è titolare) ciò che vuole; non si può interferire in tale diritto tutelato dalla stessa Costituzione. Pertanto, solo la volontà dello stesso proprietario può costituire un valido titolo per la restrizione all’uso dell’immobile: deve cioè trattarsi di una consapevole e volontaria auto-limitazione.

Ecco perché un regolamento di condominio può vietare l’esercizio di attività professionali o commerciali, nonché uffici solo solo se approvato all’unanimità ossia con il voto favorevole di tutti i condomini ivi compreso il proprietario. Il suo assenso varrebbe appunto come volontario limite.

L’unanimità può realizzarsi in due modi. La prima è in assemblea condominiale (cosiddetto «regolamento assembleare»). In buona sostanza, è necessario che all’assemblea si presentino tutti i condomini e tutti votino a favore dell’intero regolamento, nessuno escluso. Non ci possono essere né assenti, né astenuti poiché, diversamente, il limite sarebbe illegittimo.

Questa modalità è oggi poco usata. Di solito, quando si tratta di case di nuova costruzione, è la ditta costruttrice e venditrice che fa redigere il regolamento e lo fa approvare agli acquirenti, uno per volta, all’atto dell’accettazione del contratto definitivo. Quindi l’unanimità si realizza non in un unico momento (ossia in assemblea) ma in momenti distinti, con la firma davanti al notaio.

La clausola con il divieto nel regolamento di condominio 

C’è però una seconda condizione affinché un condominio possa vietare uffici e studi professionali: è necessario – ha sottolineato più volte la giurisprudenza – che la clausola contenente il limiti sia espressa in modo chiaro e preciso. Non può cioè trattarsi di un generico divieto ad attività rumorose o che possano arrecare molestie. In tale ipotesi, infatti, il condominio dovrebbe dimostrare come lo studio professionale possa essere di pregiudizio agli altri proprietari, cosa difficile da contestare posto il tipo di attività sostanzialmente silenziosa.

Un’ultima importante precisazione è necessaria. Il regolamento può al limite impedire di adibire una abitazione a ufficio o studio, modificandone la destinazione d’uso e adibendo l’immobile a luogo di ricevimento dei clienti. Ma non può mai escludere che il proprietario lavori da casa, ossia utilizzi una scrivania e un computer per fare della propria abitazione – o parte di questa – un lavoro personale e solitario, senza ricevimento dei clienti. Un limite del genere sarebbe illegittimo anche se adottato da un regolamento condominiale. Sarebbe come vietare al proprietario di casa di leggere un libro sul divano o di studiare da casa.

Il limite del condomino a uffici e studi vale anche per chi compra casa dopo?

Il secondo problema di ordine pratico è l’opponibilità del divieto, contenuto nel regolamento di condominio a chi acquista la casa in un momento successivo, ossia senza aver mai partecipato alla votazione del regolamento. In questo caso, secondo la giurisprudenza, ogni limite all’uso dell’immobile contenuto in un regolamento approvato all’umanità vale anche nei confronti dei successivi acquirenti se:

  • il regolamento con il limite è trascritto nei pubblici registri immobiliari, dimodoché l’acquirente possa conoscerlo ed essere al corrente del divieto;
  • oppure il regolamento viene allegato o semplicemente richiamato nell’atto di acquisto innanzi al notaio.

In tali situazioni, il nuovo titolare dell’immobile non potrà dirsi non informato del divieto.

Posso annullare il contratto preliminare se non sapevo del divieto di fare della casa uno studio?

L’ultimo problema da affrontare è l’eventuale possibilità di chiedere la risoluzione del preliminare di compravendita innanzi al silenzio serbato dal venditore in merito all’esistenza del divieto di adibire l’appartamento a uso studio.

La risposta dipende dal grado di conoscenza del venditore delle intenzioni dell’acquirente. Facciamo un esempio.

Luigi contatta Romolo perché interessato a comprare la sua casa per farne uno studio di avvocati. Romolo sa di questa intenzione che viene messa per iscritto nel contratto preliminare. Luigi scopre poi che il regolamento vieta la modifica della destinazione d’uso. Luigi può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, avendo il venditore taciuto in merito a un elemento essenziale del contratto. Se però Luigi non avesse detto nulla a Romolo, tacendogli le proprie intenzioni, non avrebbe avuto alcuna possibilità di sciogliersi dall’impegno preso e sarebbe comunque tenuto ad acquistare la casa.

Dunque, la risoluzione del contratto per violazione dell’obbligo di buona fede nelle trattative può essere richiesta solo se il venditore era al corrente delle finalità perseguite dall’acquirente.



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