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Amministratore condominio: inadempimenti e revoca giudiziale

14 Agosto 2019
Amministratore condominio: inadempimenti e revoca giudiziale

L’amministratore del condominio in cui ho un appartamento da ristrutturare è completamente fuori controllo nel senso che, da quasi un anno, emette ripetutamente richieste di rate per pagamenti senza giustificarle adeguatamente, dopo che per ben due anni non ne ha emesse affatto a causa – così sostiene – di suoi problemi di ufficio e di software. Ovviamente, dopo un così lungo periodo dal determinarsi delle spese, diventa oltremodo difficile comprendere a cosa esattamente si riferisca (con diciture generiche come “manutenzione straordinaria”).

Inoltre il suddetto afferma addirittura di non aver ricevuto nessuna bolletta del riscaldamento centrale da ben due anni, e ora sostiene di essere in trattative con la società fornitrice per ottenere dalla stessa la rateazione dell’importo complessivo da suddividere fra i condomini!

Alla richiesta di chiarimenti, il suddetto risponde sempre con un fiume di parole e spiegazioni, cortesi ma prive di documentazione attendibile e verificabile. La situazione non è più sostenibile perché le ingenti somme richieste si susseguono continuamente senza preavviso né pianificazione. E temo che il suo comportamento già attualmente possa configurare delle sue inadempienze, salvo verificare se non ci sia qualcosa di peggio.

Le chiedo quindi di considerare la predetta situazione e farmi cortesemente sapere quali possibilità di azioni legali sono disponibili al fine di intervenire legalmente (con decisione e con urgenza)  per ottenere informazioni e valutazioni reali e affidabili circa l’operato dell’amministratore condominiale, anche riguardo alla precisa ripartizione delle spese  fra i condomini, e come metterlo efficacemente sotto controllo per il futuro. 

Vorrei anche poter fruire di una revisione contabile seria e precisa circa le motivazioni esatte delle spese, prima di effettuare tutti i pagamenti da lui richiesti (comunque in gran parte già saldati) soprattutto qualora si dovesse configurare una gestione disonesta o comunque molto avventata e discutibile.

Il lettore chiede sostanzialmente cosa fare quando l’amministratore di condominio è inadempiente ai suoi obblighi, quando può essere revocato giudizialmente e come fare ad ottenere l’esibizione della documentazione che testimonia il suo operato.

Per affrontare il caso esposto sembra opportuno offrire un preliminare panoramica della revoca dell’amministratore di condominio.

L’amministratore condominiale può essere revocato sia nelle forme ordinarie, sia attraverso la procedura giudiziaria, la quale consente a ciascun singolo condòmino di poter adire il tribunale per chiedere la revoca.

Ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., la revoca giudiziaria dell’amministratore è possibile solamente nei casi di gravi irregolarità che il codice, a titolo esemplificativo e non esaustivo, individua in: omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore e negli altri casi previsti dalla legge; mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, e delibere dell’assemblea; mancata apertura ed utilizzazione del c/c condominiale; gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini; aver acconsentito alla cancellazione di un pignoramento a fronte di una morosità non sanata; aver omesso di richiedere un decreto ingiuntivo in caso di morosità; omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei suoi dati; non corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale, dei registro verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; mancata comunicazione a richiesta dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; se non rende il conto della gestione oppure se non informa l’assemblea circa i giudizi instaurati contro il condominio.

In presenza di una di queste gravi irregolarità, quindi, la revoca potrà essere chiesta anche da un solo condòmino, facendo ricorso all’autorità giudiziaria.

In alternativa, l’amministratore, essendo un mandatario, può sempre essere revocato, ma con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le diverse modalità previste dal regolamento condominiale. Ad esempio, nel caso in cui l’assemblea riesca a deliberare in prima convocazione è necessaria, per la validità della costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’intero edificio e la maggioranza dei condomini (intesi non come millesimi, ma come teste); mentre, per la validità della successiva votazione (quorum deliberativo) è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Tanto premesso, prima di intraprendere qualsiasi azione nei confronti dell’amministratore è necessario analizzare la documentazione: è preciso diritto di ogni condòmino prendere visione gratuitamente della documentazione inerente all’amministrazione del condominio, con l’onere solamente di sostenere le spese per l’estrazione delle copie (art. 1130-bis cod. civ.). All’esito di tale esame si potrà meglio valutare se sussiste una responsabilità dell’amministrazione nella gestione del condominio.

Se l’amministratore dovesse rifiutarsi, tale comportamento potrebbe essere interpretato come una grave irregolarità giustificativa della richiesta di revoca giudiziaria. La mancata esibizione dei documenti, infatti, può essere indizio di una gestione non trasparente e quindi in grado di arrecare un danno economico a tutti i proprietari.

Se dall’esame della documentazione emerge una grave mancanza nella gestione da parte dell’amministratore, ugualmente si potrebbe tentare la strada della revoca giudiziaria, qualora ricorra almeno una delle gravi irregolarità sopra esposte. Altrimenti, è sempre possibile tentare la via della revoca assembleare.

Nel caso prospettato, inoltre, è consigliabile verificare che l’amministratore abbia adempiuto agli altri oneri impostigli dalla legge, quale l’approvazione, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, del rendiconto condominiale, la corretta tenuta del registro dell’anagrafe e dei verbali e la diligente attività di recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi. L’inadempimento di anche uno solo di questi doveri giustifica la revoca giudiziaria. Tra l’altro, egli dovrebbe dare conto anche delle trattative in corso con i creditori.

Tuttavia, come detto, è fondamentale prendere visione della documentazione in possesso dell’amministratore: mentre la mancata approvazione del rendiconto condominiale è riscontrabile senza una particolare analisi (in quanto tutti i condòmini sono convocati per l’approvazione), tutte le altre ipotesi di grave inadempimento presuppongono dei riscontri documentali certi. Un condòmino non può sapere se il vicino di casa è moroso o meno e se l’amministratore ha provveduto al recupero delle somme se non prende visione degli atti.

Pertanto, il consiglio è quello di mettere l’amministratore con le “spalle al muro”, nel senso di invitarlo formalmente a far visionare la documentazione della propria gestione: se dovesse rifiutare, infatti, si potrebbe procedere alla sua revoca giudiziaria. Solo dopo aver proceduto a ciò, si dovrebbe valutare se sussistono le condizioni per una revoca giudiziaria oppure per una assembleare.

Il Tribunale di Avellino (sentenza del 22 marzo 2016) ha ricordato che la revoca giudiziaria dell’amministratore che non ha voluto rilasciare copia della documentazione contabile del condominio non è legittima se la richiesta è fatta pervenire all’amministratore durante un periodo feriale (agosto) concedendogli, peraltro, un termine per adempiere molto breve, di soli cinque giorni. Inoltre, non è possibile la revoca se l’amministratore, pur non fornendo le copie richieste, ha comunque invitato i condòmini a fissare un appuntamento presso il suo studio per l’estrazione delle copie.

Per quanto riguarda la revisione contabile, l’art. 1130-bis cod. civ. stabilisce che l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Purtroppo il legislatore non ha chiarito quali dovessero essere le competenze precise del revisore condominiale, nonostante tale figura sia chiamata a svolgere un incarico molto complesso e che presuppone una formazione specialistica.

Il dato normativo, abbastanza ampio, consente di poter affermare che il revisore abbia i poteri che l’assemblea voglia conferirgli, ovviamente nei limiti delle competenze dell’amministratore, il quale non può essere “impoverito” dalla nomina di una figura che gli sia affianca ma che non lo sostituisce.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva



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