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Se l’edificio si trasforma, come si cambiano i millesimi?

14 Agosto 2019
Se l’edificio si trasforma, come si cambiano i millesimi?

Nel mio condominio sono state effettuate durante gli anni varie trasformazioni. Quando e come si può procedere alla variazione delle tabelle millesimali?

L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce i casi in cui i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati.

La modifica può avvenire se per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

La legge, quindi, precisa che uno dei casi nei quali è consentito modificare le tabelle millesimali è quello in cui  risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

La verifica che andrà effettuata, attraverso le operazioni di calcolo peritali, dovrà quindi accertare se il valore proporzionale (espresso in millesimi) dell’intera unità immobiliare sia rimasto alterato per più di un quinto, in più o in meno, rispetto al valore attualmente indicato nelle tabelle millesimali vigenti.

Il calcolo dei valori millesimali di ogni unità immobiliare comporta che venga innanzitutto calcolata la superficie reale (o il volume reale) di essa che, poi, andrà moltiplicata per dei coefficienti correttivi (di aumento o riduzione) che modificano i metri quadri o i metri cubi in base all’uso effettivo.

I coefficienti da utilizzare possono essere liberamente scelti dal tecnico incaricato del calcolo, ma di solito si fa riferimento a quelli indicati nella Circolare 26 marzo 1966, n. 12.480 del Ministero dei Lavori pubblici (i coefficienti sono quelli di destinazione o categoria catastale, di utilizzazione, di altezza, di orientamento, di esposizione e prospetto, di luminosità, di piano).

Dopo aver applicato i vari coefficienti, si otterrà la superficie (o la cubatura) virtuale da rapportare a mille.

In sintesi occorrerà:

  • calcolare la superficie (o la cubatura) virtuale S1 dell’unità immobiliare interessata moltiplicando i metri quadri (o cubi) di ogni vano per ciascuno dei coefficienti correttivi;
  • calcolare le superfici (o cubature) virtuali di tutte le altre unità immobiliari dell’edificio condominiale (S2, S3, S4 eccetera);
  • sommare le superfici (o cubature) virtuali di tutte le unità immobiliari del condominio (T sarà la somma di S1 + S2 + S3 ecc., cioè di tutte le superfici o cubature virtuali di ogni singola unità immobiliare).

Il valore proporzionale dell’unità immobiliare che interessa (da esprimere in millesimi) sarà dato dalla formula: (S:T) x 1000.

Se è S1 l’unità immobiliare di cui va accertata la variazione del valore millesimale, allora questo valore millesimale sarà espresso dalla formula S1 : T x 1.000.

Pertanto, è solo dal valore millesimale finale relativo all’intero appartamento (e non dai valori relativi ai singoli vani) che si potrà capire se vi è stato o meno, rispetto al valore millesimale attualmente vigente, una variazione complessiva (in aumento o in diminuzione) superiore od inferiore ad un quinto.

L Corte di Cassazione (sentenza n. 21.043 del 21/9/2017) ha confermato che le variazioni che possono consentire la modifica delle tabelle millesimali sono solo quelle che incidono sul computo dei valori proporzionali (cioè sui millesimi) calcolati con riferimento alle intere unità immobiliari oggetto di variazioni e che determinano, alla fine del computo, un incremento o una riduzione di più di un quinto del valore millesimale relativo all’intero appartamento.

Articolo tratto da consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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