Diritto e Fisco | Articoli

Sfratto immobile in comproprietà

8 Agosto 2019
Sfratto immobile in comproprietà

Nella causa tesa a ottenere la risoluzione del contratto di locazione è necessaria la partecipazione di tutti i proprietari dell’abitazione?

Nell’ipotesi in cui la proprietà di un immobile sia di più soggetti, nessuno di questi può, senza il consenso degli altri, vendere o affittare la casa. Non vale l’eventuale volontà della maggioranza: o c’è l’unanimità o l’atto è nullo. Questo perché qualsiasi decisione che riguardi la straordinaria amministrazione sarebbe inefficace e invalida se non c’è la firma di tutti i comproprietari. Ma che succede se, invece, si deve mandare via un inquilino moroso? Uno sfratto dall’immobile in comproprietà richiede la partecipazione al giudizio di tutti i titolari del bene o può essere attivato anche da uno soltanto? La risposta a questo interessante quesito è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Il rilievo pratico è assai determinante. Difatti, spesso, i contitolari di un appartamento sono eredi che vivono in città diverse ed è uso, in tali circostanze, delegare uno di essi al compimento degli atti di ordinaria amministrazione. Chiaramente, la necessità di conferire mandato a un avvocato e l’eventuale necessaria presenza in giudizio implicherebbe delle difficoltà logistiche di non poco conto per chi non si trova in loco.

Ecco allora cosa ha detto la Suprema Corte in merito allo sfratto da immobile in comproprietà.

Sfratto: è ordinaria o straordinaria amministrazione?

Il punto per definire la questione in commento è stabilire se lo sfratto sia da catalogare tra gli atti di ordinaria o di straordinaria amministrazione.

La straordinaria amministrazione riguarda quegli atti che comportano una modifica della disponibilità materiale o giuridica del bene. Così, ad esempio, la vendita è certamente un atto di straordinaria amministrazione, così come lo è un contratto di affitto.

In questi casi, come anticipato in apertura, c’è bisogno del consenso di tutti i comproprietari per la firma del contratto.

Una casa è di proprietà di 5 fratelli. Quattro di questi vorrebbero vendere l’immobile mentre il quinto si oppone. La vendita non può avvenire. Gli altri comproprietari potranno solo chiedere al giudice la divisione del bene e la cessazione della comunione. Se il bene non può essere diviso in natura, verrà venduto e il prezzo ripartito tra i titolari.

La stipula di contratti di locazione o di altri contratti sono quindi equiparati agli atti di straordinaria amministrazione. Al contrario, il recesso dal contratto di locazione si considera invece atto di ordinaria amministrazione esercitabile da uno dei comproprietari. Quindi, anche l’azione giudiziaria di sfratto è da considerare come tale.

Sfratto immobile in comproprietà: chi può agire?

Secondo la sentenza della Cassazione qui in commento, quando un immobile è di proprietà di più persone, ciascuno dei locatori gode di pieni poteri di gestione. Si presume, cioè, che per gli atti di ordinaria amministrazione egli abbia avuto il consenso da parte degli altri comproprietari, salvo ovviamente una prova contraria.

Per questa ragione, ciascun contitolare dell’immobile può conferire mandato all’avvocato per avviare l’azione di sfratto. Tecnicamente non si verifica ciò che il Codice di procedura civile chiama «litisconsorzio necessario». Agli effetti pratici, la causa di sfratto può essere intrapresa da uno dei comproprietari senza aver prima raccolto il consenso degli altri.

Non c’è alcuna necessità, quindi – come ribadito in passato dalla stessa Cassazione [2]  – di coinvolgere nella causa anche gli altri partecipanti integrandone il contraddittorio. Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, dunque, salvo prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari. Ciò, perché si presume che ogni parte operi col consenso degli altri o quantomeno acquisito il sostegno della maggioranza dei partecipanti.

Le tesi contrarie

Una sentenza del 1990 [3], sempre a firma Cassazione, aveva stabilito un principio parzialmente differente. Secondo i giudici di allora, in caso di immobile in comproprietà tra coniugi, è necessaria la partecipazione al giudizio di sfratto da parte di entrambi. Tuttavia, il rilievo del difetto di contraddittorio potrebbe essere sollevato solo dal comproprietario escluso dall’azione (con intervento in causa o proponendo opposizione di terzo); sicché il suo silenzio varrebbe come assenso e quindi come tacita autorizzazione allo sfratto seppur formalmente viziato.

Più drastica la tesi affermata nel lontano 1986 quando la Corte richiese la partecipazione di tutte le parti comproprietarie di un immobile alla causa rivolta alla risoluzione della locazione.


note

[1] Cass. sent. n. 17933 del 4.07.2019.

[2] Cass. sent. n. 12386/2016.

[3] Cass. sent. n. 8379/1990.

[4] Cass. sent. n. 2925/1986.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube