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Acquisto immobile con difformità

13 Agosto 2019 | Autore:
Acquisto immobile con difformità

Nel caso di difformità del fabbricato rispetto al progetto, il contratto resta valido, se il venditore dichiara gli estremi del titolo urbanistico, che deve essere reale e riferibile all’immobile.

Il problema affrontato dalla Cassazione, in sostanza, è quello di capire, anche alla luce della normativa urbanistica vigente, quale sia la sorte del contratto di compravendita immobiliare in presenza di irregolarità urbanistiche e quali le relative conseguenze per i soggetti stipulanti: il contratto è da ritenersi insanabilmente nullo oppure può essere sanato in qualche modo?

Cosa dicono le leggi urbanistiche

La legge del 1985 [1] dice che nelle compravendite immobiliari il venditore deve indicare in atto, a pena di nullità, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria.

Il Testo Unico sull’edilizia [2] prevede, per gli atti giuridici relativi agli edifici la cui costruzione sia abusiva, la sanzione della nullità qualora il venditore non abbia dichiarato in atto gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Lo scopo non è tanto quello di tutelare la conoscenza dell’acquirente, quanto quello di rafforzare il divieto di circolazione di immobile abusivo.

Le diverse opinioni in giurisprudenza

La tesi tradizionale riteneva che, in base alle sopracitate leggi, se in atto c’era la menzione urbanistica, anche non corrispondente all’immobile in questione (cioè si indicava il permesso di costruire di un altro immobile), il contratto era formalmente a posto, senza alcuna nullità; poteva tuttavia esserci un problema di inadempimento contrattuale, se l’immobile era abusivo, ma la parte venditrice non lo aveva dichiarato.

La giurisprudenza più recente, invece, distingue oggi due ipotesi:

  • se c’è un problema di abusività del fabbricato, l’oggetto del contratto sarebbe illecito e, come tale, nullo (sarebbe una nullità formale, assoluta, suscettibile di essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio dal giudice [3]);
  • se l’immobile non è abusivo, allora il contratto è valido, ma deve esserci l’indicazione del titolo che lo dimostri.

Peraltro, la precedente versione del Testo Unico sull’edilizia prevedeva soltanto un problema di informazione; cioè il contratto avente ad oggetto l’immobile abusivo era valido, a meno che non risultasse che l’acquirente non era a conoscenza di tale abusività; quindi laddove l’abusività era dichiarata o l’acquirente ne aveva avuto conoscenza, il contratto era valido.

Con la normativa attuale, invece, il legislatore è andato oltre: non è più soltanto un problema individuale di informazione e conoscenza dell’acquirente, ma, più in generale, si guarda all’esigenza di certezza e sicurezza della circolazione degli immobili; dunque è un aspetto che riguarda tutti i cittadini in generale, e non soltanto i soggetti che intervengono nella compravendita immobiliare in questione.

Le Sezioni Unite fanno chiarezza sulla sorte del contratto

La Suprema Corte di Cassazione, in questa recentissima sentenza a Sezioni Unite [4], chiarisce che la nullità di cui alle due leggi succitate non è una nullità che presuppone il generale divieto di stipulazione di contratti aventi ad oggetto immobili abusivi, al fine di renderli giuridicamente non commerciabili e non utilizzabili: anzi, osserva la Corte, tale divieto non esiste affatto, nel nostro sistema di diritto positivo. Si tratta quindi di una nullità cd. “testuale”, in quanto è volta a colpire soltanto gli atti in essa menzionati, e non altri.

Conseguentemente, in presenza di una menzione urbanistica che sia reale e riferibile all’immobile oggetto dell’atto, il contratto è valido, a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione al titolo menzionato, poiché tale profilo è estraneo al perimetro della nullità, non essendo previsto dalle disposizioni che la prevedono.

Le conseguenze in caso di difformità urbanistiche rispetto al titolo

Innanzitutto, si tratta di inadempimento contrattuale del venditore, per cui, ad esempio, in tema di contratto preliminare, l’acquirente potrà recedere ed ottenere la restituzione del doppio della caparra versata [5], essendo inadempimento di non scarsa importanza da parte del venditore.

Inoltre, qualora ve ne siano i presupposti, l’acquirente potrà subire le sanzioni previste dalla disciplina urbanistica, e cioè la sospensione dei lavori, la demolizione del manufatto, e così via. Non vi saranno le sanzioni derivanti dalla nullità – cioè la perdita di proprietà dell’immobile e l’onere di provvedere al recupero di quanto pagato – , proprio perchè il contratto è comunque valido.

Esiste la possibilità di sanatoria del contratto nullo?

Sì, esiste: Il Testo Unico sull’edilizia dice, in pratica, che se l’immobile era urbanisticamente regolare (quindi non abusivo), cioè se la mancata indicazione del titolo non è dipesa dal fatto che non c’era, allora è possibile confermare il contratto, ad opera anche di una sola delle parti, mediante un atto successivo che contenga la menzione mancante nel primo atto [6]. E’ una conferma che consente di sanare la nullità.

note

[1] Art. 17 co. 1 L. n. 47/1985.

[2] Art. 46, D.P.R. n. 280/2001 (Testo Unico sull’Edilizia).

[3] Nullità che questa tesi riconduce all’art. 1418 cod. civ. co. 3.

[4] Cass. Sez.Un. sent. n. 8230/2019 del 22.03.2019.

[5] Cass. sent. n. 27129/2006 del 19.12.2006.

[6] Art. 46 co. 4 D.P.R. n. 280/2001 (Testo Unico sull’Edilizia).


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