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Mutuo: quale banca dà il 100%?

27 febbraio 2018


Mutuo: quale banca dà il 100%?

> Business Pubblicato il 27 febbraio 2018



In quali casi la banca concede un mutuo per l’intero valore dell’immobile? Quanto costa questa operazione di finanziamento?

Come a tutti noto, le banche in sede di stipula del contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile non concedono mai una somma pari all’intero valore del bene, bensì danno al mutuatario acquirente del bene al massimo l’80% del valore dell’immobile. Ovviamente la prospettiva di ottenere un mutuo che copra tutto il valore dell’immobile fa gola a chi non ha molta liquidità a disposizione perchè rende più realizzabile il sogno di una casa di proprietà. Tuttavia la ragione di una simile scelta da parte degli Istituti di credito risiede nella maggiore rischiosità dell’operazione economica. Ma vediamo i dettagli della questione.

Mutui al 100%: ulteriori garanzie

Un mutuo al 100% è, come dicevamo, il finanziamento che copre l’intero valore di un immobile da acquistare, diversamente dal solito mutuo che arriva all’80%. La prassi, tuttavia, vede molto raramente la concessione di mutui al 100% del valore dell’immobile. Quando questi sono concessi, in particolare, sono richieste ulteriori garanzie. Invero, quando le banche decidono di finanziare in toto l’acquisto dell’immobile richiedono garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sullo stesso iscritta. Generalmente è prevista la concessione di una fideiussione oppure un pegno su titoli di Stato corrispondente al 20% del finanziamento concesso. Prima della grande crisi economica dell’ultimo decennio, quando le banche erano floride e non avevano accumulato milioni di euro di sofferenze, era molto più frequente la possibilità di ottenere un mutuo 100%, ossia per l’intero valore del bene.

Certamente è da dire che la concessione di un mutuo al 100% è sicuramente più onerosa in quanto la banca deve mettersi al riparo da ogni rischio derivato dal finanziamento stesso alzando il tasso di interesse (fisso, variabile o misto, a seconda degli accordi presi) e lo spread applicato al prestito (cioè il suo guadagno).

Premesso che la disciplina vigente che regolamenta il credito fondiario stabilisce che i mutui non possono superare l’80% del valore dell’immobile e che viene fatta salva la possibilità, per ovviare al limite dell’80%, di stipulare una polizza fideiussoria a copertura della parte eccedente il sopraccitato limite, gli istituti di credito che propongono mutui a copertura totale del valore dell’immobile sono molto cauti nell’erogazione di questi finanziamenti.

Proprio perché considerati mutui molto rischiosi, gli istituti bancari richiedono il rispetto di condizioni di prudenza, a partire dalla stipula della suddetta polizza fideiussoria, con un conseguente aumento del tasso applicato dalla banca. In questo contesto economico, la ragione per cui qualche banca concede mutui al 100% è la volontà di aiutare le giovani coppie ad acquistare la prima casa, considerate le attuali difficoltà del mercato del lavoro. Condizione indispensabile, come vedremo in alcuni esempi riportati di seguito, è che abbiano meno di 35/40 anni.

Quale banca fa mutui al 100%

L’attuale offerta di mutui 100% è abbastanza variegata: esistono banche che finanziano fino al 100% del minore tra il prezzo e il valore dell’immobile e che propongono questa tipologia di finanziamento alla clientela giovane, di norma under 40. Vi sono poi soluzioni che prevedono una durata dai 30 ai 40 anni a garanzia della sostenibilità della rata. L’erogazione del mutuo avviene previa verifica di idonee garanzie integrative, che consistono in molti casi nella presenza di un contratto a tempo indeterminato e di un doppio reddito familiare.

Tanto per fare qualche esempio, tra le banche che offrono mutui al 100% vi sono:

  • Intesa SanPaolo che propone Mutuo giovani per chi ha meno di 35 anni. Consiste in un piano con rate di soli interessi per un preammortamento da 1 a 10 anni. In seguito, la rata aumenterà in quanto si comincerà a pagare il capitale.
  • Unicredit che offre un finanziamento per chi ha meno di 40 anni. Si tratta di un mutuo con copertura del 100% del valore dell’immobile, a tasso fisso o variabile, attivando il “Fondo di garanzia per i mutui prima casa” per importi non superiori a 250.000 euro.
  • Credem che non copre il 100% del valore dell’immobile ma ci arriva molto vicino: il 95% del valore minimo.

Mutuo 100%: perché costa di più?

Come anticipato il mutuo 100% è più caro in quanto la banca si mette al riparo da ogni rischio derivato dal finanziamento stesso alzando il tasso di interesse (fisso, variabile o misto) e lo spread applicato al prestito (cioè il suo guadagno). A ciò si aggiunga anche il costo dell’assicurazione obbligatoria e della perizia. La prima per fornire garanzia alla banca di fronte all’insolvibilità del cliente, la perizia in quanto la valutazione dell’immobile eseguita da un esperto è indispensabile. Le banche, solitamente, si avvalgono di un perito di fiducia che permette di stabilire quale è il valore effettivo dell’immobile per l’acquisto del quale il cliente chiede un prestito alla banca. Il valore effettivo dell’immobile può anche essere differente da quello pagato per l’acquisto. Questo accade quando si acquista un immobile a un prezzo molto alto, in cui il valore pattuito con il venditore si discosta da quello di mercato. Questa, infatti, non è una differenza da trascurare quando si intende chiedere un mutuo, atteso che la banca eroga il prestito seguendo la seguente regola: sulla base del valore più basso tra quello stabilito dal perito e quello di acquisto.


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