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Locazione breve turistica per casa difficilmente vendibile

24 Agosto 2019
Locazione breve turistica per casa difficilmente vendibile

Ho ereditato da tempo la casa dei miei genitori, che essendo in una zona non appetibile, non riesco a venderla né a locarla. Rilevando la presenza di molti anziani pensavo di affittare ad alcuni di loro singole stanze permettendo invece un utilizzo comune di bagni, cucina e salone. Una sorta insomma di casa famiglia, nonché alternativa alle strutture, per 4/5 anziani autonomi e con voglia di autogestirsi nelle faccende quotidiane (spesa, pulizie, cucinare od eventualmente una comune badante). Esiste la possibilità di gestire contrattualmente diverse locazioni che graverebbero sullo stesso edificio? Se si quale  formula contrattuale dovrei adottare? Potrei poi assumere una badante identificandomi come datore di lavoro? Avevo pensato anche ad una formula di bed and breakfast ma credo non sia applicabile.

Dalla lettura del quesito in esame emerge una problematica sostanziale che è quella di gestire una vera e propria casa “comune”, con tutte le difficoltà amministrative, civilistiche, sanitarie e fiscali conseguenti.

Allo stato attuale la normativa prevede soltanto la creazione, in regime di impresa in genere, per il numero delle stanze indicato nel quesito, di strutture extra-ricettive, quali: gli affittacamere, i B&B ed i Cav – Case e appartamenti per vacanze.

In alternativa a quanto sopra esiste sempre la possibilità per il proprietario di un immobile di utilizzare le locazioni brevi turistiche, inferiori ad un anno, ma superiori a 30 giorni.

Il problema, come evidente, è nella impossibilità giuridica di rendere le locazioni turistiche brevi ripetitive al punto di superare i limiti di legge e, rispettare i limiti significherebbe dover cambiare inquilini frequentemente.

D’altro canto le locazioni ordinarie – 4 + 4 e 3 + 2 anni – sono altrettanto difficili da attuarsi, sia per la questione della residenza che gli inquilini potrebbero prendere negli immobili locati, sia per la lunga durata, sia per la necessità di affittare solo una porzione dell’immobile con l’allegazione della planimetria al contratto di affitto che andrebbe registrato, cessato, variato ad ogni modifica contrattuale o di inquilino.

Dunque la prima cosa da verificare è la tipologia della clientela, ovvero se si tratti di inquilini “stanziali” o di clienti “avventizi” che cambiano ogni mese.

Altra problematica è connessa con l’utilizzo degli eventuali spazi comuni che non può essere esteso sino alla preparazione di pasti ma si deve limitare a consentire un uso

comune condiviso degli spazi, a carico dei singoli utenti che devono rimanere indipendenti ed autonomi rispetto ad essi, altrimenti si incorrerebbe anche nelle problematiche della legislazione amministrativa e sanitaria.

Alla luce di tutte le problematiche esposte, considerato quanto richiesto nel quesito, si potrebbe suggerire di verificare se l’alloggio possa essere diviso in unità immobiliari, tipo monolocali con bagno e angolo cottura, per realizzare magari 2/3 mini alloggi per poter creare un Cav e poter poi affittare sia per brevi che per medio-lunghi periodi di tempo gli alloggi ricavati, ottenendo un’autorizzazione provinciale all’esercizio dell’attività.

Occorrerà in ogni caso verificare la normativa regionale e comunale allo scopo di eseguire tutte quelle procedure necessarie per raggiungere lo scopo.

In alternativa si può ipotizzare la forma della locazione ad uso turistico – se inferiore al mese senza obbligo di registrazione, se superiore invece soggetta agli obblighi di registrazione come tutti i contratti di locazione.

In questi casi, fino ad un anno, la locazione ad uso turistico consente l’affitto anche di una porzione di immobile, da indicare esplicitamente su apposita planimetria da allegare al contratto e permetterebbe di raggiungere lo scopo con una procedura piuttosto rigida – registrazione contratti di affitto delle singole porzioni di immobile e conseguenti variazioni e cessazioni – ma con una elasticità ed economicità di gestione piuttosto utili.

Nello stesso tempo la locazione breve turistica non consentirebbe l’assunzione della residenza agli inquilini, se non al massimo per il periodo contrattualizzato, e potrebbe essere utilizzato anche per singolo mese, o addirittura per singola notte.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Mauro Finiguerra


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