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Sostituzione salvavita: paga il proprietario o l’inquilino?

29 Agosto 2019 | Autore:
Sostituzione salvavita: paga il proprietario o l’inquilino?

Quali spese sono a carico del proprietario e quali a carico del conduttore durante la locazione e, in particolare, chi tra i due paga per il salvavita.

I rapporti di locazione sono spesso occasione di liti e contrasti tra il proprietario e l’inquilino. I motivi di attrito possono essere i più disparati. Innanzitutto, si litiga per il regolare pagamento del canone di locazione mensile (il cosiddetto fitto). Poi, sono causa di aspre contese anche gli eventuali vizi e difetti che l’immobile può presentare oppure la spettanza dei costi di manutenzione delle diverse parti che costituiscono l’abitazione. Per quello che riguarda in particolare le riparazioni, le sostituzioni e la manutenzione in generale, esiste una infinità di casi in cui proprietario e inquilino ritengono che debba essere l’altro a dover sostenere la spesa.

Un modo per evitare questo tipo di discussioni (e non finire davanti al tribunale) è sicuramente quello di inserire nel contratto di locazione clausole che richiamino le tabelle approntate dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini per la ripartizione delle spese. Si tratta di tabelle molto dettagliate che stabiliscono con chiarezza a chi tocchi sostenere la spesa di manutenzione o sostituzione di tutta una serie di parti e impianti che fanno parte dell’immobile locato (le tabelle, in ogni caso, servono anche per ripartire tra proprietario ed inquilino le spese per le parti comuni nel caso in cui l’appartamento sia ubicato in un condominio). Questo tipo di tabelle sono in grado di fornire una risposta anche al quesito di fondo di questo articolo e cioè se tocchi al proprietario o all’inquilino pagare la sostituzione del salvavita. Prima di rispondere a questa domanda, analizziamo, più in generale, come si devono ripartire tra il locatore e l’inquilino le spese di manutenzione relative all’abitazione affittata.

Come si ripartiscono le spese di manutenzione dell’immobile locato?

Nell’introduzione, ho spiegato che un modo efficace per stabilire fin da subito a chi toccano, fra proprietario e inquilino, le spese per la manutenzione e la sostituzione di cose, impianti e simili è quello di inserire nel contratto di locazione il richiamo alle tabelle approntate per questo scopo dalle associazioni di proprietari ed inquilini.

Inserire in contratto una clausola del genere significa che nel momento in cui occorre provvedere ad una manutenzione o ad una sostituzione di una cosa, di un impianto o di una parte dell’immobile basterà consultare la tabella richiamata nel contratto per stabilire se tocca al proprietario o all’inquilino sostenere la relativa spesa.

Ma se nel contratto non è stata inserita una clausola di questo tipo cosa accade?

Nel caso in cui nel contratto manchi una clausola che richiami un’apposita tabella di ripartizione delle spese, si applicheranno le norme di legge [1] che stabiliscono quanto segue:

  • il locatore (cioè colui che concede in locazione l’immobile di cui è proprietario o di cui ha la disponibilità) deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie tranne quelle di piccola manutenzione che restano a carico dell’inquilino;
  • le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione delle cose mobili comprese nella locazione, ad esempio di una lavatrice, sono a carico dell’inquilino, salvo diverso accordo (il che vuol dire che invece le spese di straordinaria manutenzione o di sostituzione integrale delle cose mobili toccano al locatore);
  • le spese di piccola manutenzione e le piccole riparazioni che toccano all’inquilino sono quelle che dipendono dal deterioramento causato dall’uso normale, mentre restano a carico del locatore le riparazioni e la manutenzione causata dalla vetustà (cioè dall’età della cosa da riparare) oppure da caso fortuito (ad esempio un fulmine che causi danni).

La sostituzione di una lampadina è una spesa che spetta all’inquilino, mentre la riparazione o la sostituzione di una tapparella deterioratasi perché vecchissima spetta al locatore

Le riparazioni di piccola manutenzione spettano all’inquilino

A chi spetta la sostituzione del salvavita?

Quanto detto nel precedente paragrafo vale, ovviamente, anche per la sostituzione del salvavita.

Quindi, se nel contratto di locazione è stata inserita la clausola che fa riferimento alle apposite tabelle che ripartiscono le spese tra locatore e inquilino, basterà consultare la tabella e individuare a chi spetti sostenere il costo per la manutenzione ordinaria o per la integrale sostituzione del salvavita.

In genere, se si parla di sostituire integralmente il salvavita, le tabelle predisposte dalle associazioni di proprietari e inquilini addossano la relativa spesa al locatore.

Nel caso in cui, invece, il contratto non contenga una clausola di richiamo a queste tabelle, allora si dovranno applicare le norme generali di legge [2] di cui si è parlato nel paragrafo precedente.

E per la legge toccherà, comunque, al locatore pagare i costi di sostituzione del salvavita nel caso in cui la sostituzione sia stata resa necessaria o da un caso fortuito (corto circuito oppure un fulmine) o dalla vetustà dell’impianto elettrico.

E’ sempre possibile che locatore ed inquilino si accordino in modo diverso da ciò che la legge prevede.

Al proprietario spettano le riparazioni dovute al caso fortuito

note

[1] Artt. 1576 e 1609 cod. civ.

[2] Artt. 1576 e 1609 cod. civ.


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