Sovraindebitamento anche in condominio

12 Agosto 2019 | Autore:
Sovraindebitamento anche in condominio

La legge sul sovraindebitamento è aperta anche ai condomini, sia per i debiti dei singoli condòmini che per quelli del condominio verso terzi.

La legge sul sovraindebitamento [1], conosciuta come “salvasuicidi”, consente a chi è in gravi difficoltà economiche di liberarsi dai debiti riducendone l’ammontare e dilazionando i pagamenti, attraverso una procedura presso il tribunale chiamata esdebitazione. Questa possibilità, però, riguarda non solo famiglie e imprese, come comunemente si pensa, ma può essere utilizzata anche in condominio.

Le condizioni previste per accedere alle opportunità della legge che consente, in determinati casi, di liberarsi dai debiti senza pagare i creditori sono fruibili anche in ambito condominiale, sia per quanto riguarda i debiti maturati dai singoli condòmini verso il condominio (come nel caso delle quote non pagate e che si sono accumulate per lunghi periodi) sia per i vari tipi di debiti che il condominio può aver contratto verso terzi (fornitori di materiali, installazione di impianti, imprese che hanno eseguito lavori di ristrutturazione, bollette d’acqua condominiali, ecc.).

In queste situazioni, infatti, può essere ravvisabile lo stato di sovraindebitamento, che la legge definisce come «perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte» e che determini «la rilevante difficoltà di adempiere le proprie obbligazioni, ovvero la definitiva incapacità di adempierle regolarmente»; insomma, c’è uno squilibrio quando i debiti sono diventati troppo grossi e non si riesce a pagarli in tempi brevi con le risorse a disposizione.

Può accadere frequentemente che un condòmino abbia difficoltà finanziarie perduranti e tali da impedirgli di pagare le quote condominiali con regolarità, sicché si accumulano parecchie rate scadute ed egli non riesce a ripianare il debito neppur volendo; così come può accadere che lo stesso condominio si trovi in gravi difficoltà per i motivi più disparati (compresi gli ammanchi di cassa per frodi dell’amministratore) e non riesca a soddisfare i propri creditori.

A questo punto, si può uscire dai debiti con la procedura da sovraindebitamento: il condòmino o l’intero condominio potranno accedere alla procedura scegliendo uno dei meccanismi previsto, cioè, per il condominio, proponendo un “accordo del debitore” per la ristrutturazione del debito, oppure un “piano del consumatore” per il condòmino che rientra in questa categoria in quanto è una persona fisica che abbia «assunto obbligazioni esclusivamente per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta». Il condominio stesso può usufruire del piano, in alternativa all’accordo, perché la giurisprudenza lo equipara al consumatore.

Il piano del consumatore può essere presentato direttamente, non occorre neppure avere il consenso dei creditori, mentre l’accordo con il debitore  lo richiede. Seguendo la strada dell’accordo, il condominio che è sovraindebitato verso l’esterno dovrà interpellare i creditori, che dovranno accettare la proposta (serve l’accettazione di un numero di creditori che abbiano almeno il 60% dei crediti complessivi). Anche il singolo condòmino debitore potrà proporre il suo piano autonomamente al tribunale, senza che il condominio – che in questo caso è il suo creditore – possa intervenire in questa scelta (ma potrà intervenire all’udienza per presentare le proprie osservazioni e contestazioni davanti al giudice per non far omologare il piano).

Nei casi più gravi, si potrebbe arrivare al terzo metodo previsto dalla legge, quello della liquidazione del patrimonio del debitore; in queste ipotesi molto probabilmente ci saranno altri creditori  (banche, società creditizie, agenti di riscossione), e al condominio non resterà che inserirsi nella procedura per concorrere con gli altri alla distribuzione finale, in percentuale, del ricavato.

La decisione sulle ipotesi di accordo o sulla formulazione del piano dovrà essere presa dall’assemblea, con maggioranza qualificata [2] della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio espresso in quote millesimali; ma se l’accordo o il piano dovessero comprendere anche disposizioni su beni immobili (ad esempio la cessione di diritti reali su parti condominiali) servirebbe l’approvazione all’unanimità.

note

[1] Legge n.3/2012 del 27 gennaio 2012, ora trasfusa nel nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. n.14 del 12 gennaio 2019).

[2] Art. 1136, comma 2, Cod. civ.


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