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Abitazione di lusso: ultime sentenze

15 Agosto 2019
Abitazione di lusso: ultime sentenze

Acquisto della prima casa; abitazione di lusso; individuazione del carattere lussuoso di un’abitazione; agevolazioni prima casa; permesso di costruire; esenzione dal pagamento del contributo concessorio; collocazione urbanistica dell’immobile.

Quali sono gli elementi che rientrano nel calcolo della superficie per la definizione di abitazione di lusso? Quali sono i criteri per stabilire se un’abitazione è di lusso e, come tale, è esclusa dalle agevolazioni prima casa? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze.

Abitazione di lusso: gli elementi

In tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi,  esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1,  nota II bis), tariffa I, la sua superficie utile va calcolata alla stregua del d.m. lavori pubblici 2 agosto  1969, che va determinata in quella che dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto  all’imposta ­ residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del  posto macchina, non potendo, invece, applicarsi i criteri di cui al d.m. lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801, richiamato dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 51, le cui previsioni, relative ad agevolazioni o  benefici fiscali, non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa; che,  pertanto, il d.m. 2 agosto 1969, art. 6, va interpretato nel senso di dover escludere dal dato quantitativo  globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri  perimetrali e quelli divisori) solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, e non  l’intera superficie non calpestabile.

Cassazione civile sez. VI, 28/06/2019, n.17470

Quali sono i criteri per stabilire se un’abitazione è di lusso?

In tema di agevolazioni c.d. prima casa, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale  esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui  all’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, per il quale, premesso che viene in rilievo la  sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, detta superficie deve essere  determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta,  quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina.

Cassazione civile sez. VI, 26/03/2019, n.8409

Esenzioni ed agevolazioni  nell’edilizia

Per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della  “prima casa”, di cui al d.p.r. n. 131 del 1986, art. 1, comma 3, parte prima, Tariffa allegata, occorre fare  riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui al d.min. 2 agosto 1969, art. 6, Lavori  Pubblici, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’“abitabilità” dell’immobile, in quanto da esso non richiamato, mentre quello dell’“utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità,  costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione .

Cassazione civile sez. trib., 09/01/2019, n.355

Compravendita di un immobile ancora in costruzione ­ 

In tema di i.v.a. agevolata per l’acquisto della prima casa, quando l’atto soggetto a registrazione sia  costituito da una compravendita di un immobile ancora in costruzione, il termine triennale di decadenza dalla potestà impositiva, d.p.r. n. 131 del 1986, ex art. 76,comma 2, inizierà a decorrere non dalla  stipula del rogito, bensì dal momento in cui l’immobile in costruzione sia stato completato e risulti così  consentito all’Amministrazione finanziaria accertare l’esatta natura del bene edificato e, in particolare,  se si tratti o meno di abitazione di lusso, perciò soggetto all’aliquota dell’i.v.a. ordinaria e non a quella  agevolata accordata per la c.d. “prima casa” che costituisca abitazione non di lusso ai sensi del d.p.r. n. 633 del 1972 n. 21, della parte seconda, della tabella A allegata .

Cassazione civile sez. trib., 12/12/2018, n.32121

Limiti della Cassazione nelle valutazioni dei piani regolatori comunali

Sostenere la necessità di rifarsi agli strumenti di pianificazione urbanistica per valutare se un’abitazione possa o meno essere considerata di lusso, presuppone necessariamente una valutazione nel merito  del piano regolatore del Comune e del regolamento edilizio, valutazione che è impossibile in sede di  legittimità, non operando, con riguardo a tali norme giuridiche secondarie, il principio “iura novit curia” e non rientrando, pertanto, la conoscenza dei regolamenti comunali tra i doveri del giudice che, solo ove
disponga di poteri istruttori, può acquisirne diretta conoscenza, indipendentemente dall’attività svolta  dalle parti.

Cassazione civile sez. trib., 20/07/2018, n.19360

Quando è esclusa l’esenzione dal pagamento del contributo concessorio?

Le ingenti dimensioni dell’immobile impediscono di qualificare il fabbricato come abitazione, trattandosi di un’unità molto ampia con i tratti dell’immobile di lusso, e dunque di una realtà strutturale  incompatibile con le caratteristiche delineate dalla giurisprudenza per il riconoscimento del beneficio  dell’esenzione dal pagamento del contributo concessorio (ossia, la decorosa sistemazione del nucleo  familiare).

T.A.R. Brescia, (Lombardia) sez. I, 26/04/2018, n.449

Collocazione urbanistica dell’immobile: rileva per la sua qualificazione come abitazione di lusso?

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, l’immobile sito in zona qualificata dallo  strumento urbanistico comunale come destinata a “ville con giardino” deve essere ritenuto abitazione di lusso, ai sensi dell’art. 1 del d.m. Lavori pubblici 2 agosto 1969, indipendentemente da una valutazione  delle sue caratteristiche intrinseche costruttive, rilevando non già le caratteristiche di lusso intrinseche  all’edificio qualificato come “villa”, bensì la collocazione urbanistica, la quale costituisce indice di  particolare prestigio, e risulta, quindi, caratteristica idonea, di per sé, a qualificare l’immobile come “di  lusso”.

Cassazione civile sez. VI, 22/06/2017, n.15553

Parametri per la qualifica di ‘abitazione di lusso’ e la  revoca del beneficio ‘prima casa’ 

In relazione all’attribuzione a un’abitazione della qualifica di ‘abitazione di lusso’, va considerata la  superficie quantificata nella misura indicata dall’Ufficio del territorio in base alla planimetria catastale in scala. A questi dati non sono opponibili le affermazioni contenute nella dichiarazione rilasciata dal  professionista di parte, qualora essa sia priva dei riscontri necessari a suffragare la quantificazione  della superficie e la sua qualificazione come da relazione tecnica. La superficie così accertata  dell’immobile è ostativa all’applicazione del beneficio fiscale relativo alla ‘prima casa’: pertanto la revoca di tale beneficio è legittima.

Comm. trib. prov.le Milano sez. XX, 01/06/2017, n.3899

Qualificazione di  abitazione di lusso: normativa

Ai fatti anteriori all’entrata in vigore dell’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014, in materia di qualificazione di  abitazione di lusso e di riconoscimento dell’agevolazione prima casa, si applica la normativa previgente. Ciò non impedisce l’applicazione della sanzione più favorevole, purché il provvedimento sanzionatorio  non sia nel frattempo divenuto definitivo.

Comm. trib. prov.le Milano sez. XV, 15/02/2017, n.1366

Revoca del regime agevolativo per  l’acquisizione della prima casa 

Il regime agevolativo previsto per l’acquisizione della prima casa viene meno quando il successivo  accorpamento di un’unità immobiliare contigua a quella precedentemente acquistata determina il  mutamento delle caratteristiche, facendo sì che l’abitazione assuma i requisiti di abitazione di lusso pur  rimanendo nella categoria catastale A2.

Il beneficio viene revocato sulla base del superamento del limite massimo di superficie utile complessiva (240 mq, così come determinato dal D.M. n. 2/8/1969),  quale parametro vigente all’epoca della compravendita dell’immobile, a nulla rilevando il fatto che  successivamente la disciplina sia cambiata e abbia dato prevalenza alla classificazione catastale  rispetto alla metratura.

Comm. trib. prov.le Varese sez. II, 10/02/2017, n.113

Individuazione delle abitazioni di lusso: rileva l’utilizzabilità degli ambienti?

Per individuare il carattere ‘lussuoso’ di un’abitazione, onde escludere il beneficio ‘prima casa’, la  superficie utile deve essere determinata prendendo in considerazione l’effettivo utilizzo degli ambienti,  non guardando alla loro effettiva abitabilità, poiché questo costituisce il parametro effettivo idoneo ad  indicare un immobile di lusso.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XIII, 30/05/2016, n.3245

Appartenenza di un immobile alla categoria abitazione  di lusso

L’immobile accertato nella fattispecie rientra nella categoria delle abitazioni signorili di lusso, che  appartengono alla categoria A/1, anche nel caso in cui l’Ufficio fiscale non abbia indicato i motivi tecnici  del suo accatastamento, limitandosi ad affermare che altre abitazioni presenti nel medesimo stabile  erano accatastati in precedenza nella suddetta categoria, senza tener presente le affermazioni del  ricorrente che sottolineano elementi tali da ricondurre l’immobile in oggetto all’interno delle abitazioni  civili, categoria A/2.

Comm. trib. reg. Genova, (Liguria) sez. V, 25/05/2016, n.747



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