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Abitazione di lusso: ultime sentenze

22 Novembre 2022
Abitazione di lusso: ultime sentenze

Acquisto della prima casa; individuazione del carattere lussuoso di un’abitazione; permesso di costruire; collocazione urbanistica dell’immobile.

Quali sono gli elementi che rientrano nel calcolo della superficie per la definizione di abitazione di lusso? Quali sono i criteri per stabilire se un’abitazione è di lusso e, come tale, è esclusa dalle agevolazioni prima casa? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze.

Concetto di superficie utile: individuazione dell’abitazione di lusso

In tema di agevolazioni cd. “prima casa”, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere l’applicazione del beneficio, la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo all’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo a esprimere il carattere “lussuoso” dell’immobile, con la conseguenza che il concetto di superficie “utile” non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, dovendo interpretarsi l’art. 6, D.M. 2 agosto 1969, n. 1072 del nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo rientrano anche i soppalchi.

Comm. trib. reg. Roma, (Lazio) sez. IX, 19/02/2022, n.742

Agevolazioni prima casa: si applicano alle abitazioni di lusso?

Le agevolazioni per l’acquisto della cd. “prima casa” spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso, tali benefici, tuttavia, possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questi realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi di cui all’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto; nell’ipotesi in cui il legislatore non fissi il termine entro il quale deve verificarsi la condizione per il riconoscimento di un beneficio, tale termine, infatti, non può essere mai più ampio di quello previsto per i relativi controlli, i quali, diversamente, non avrebbero alcun senso.

Cassazione civile sez. trib., 17/02/2022, n.5180

Cessione di un’abitazione di lusso

In tema di IVA, nel caso in cui la cessione di un’abitazione di lusso venga assoggettata, usufruendo indebitamente dell’agevolazione per la prima casa, all’aliquota ridotta del 4 per cento ai sensi del n. 21, parte seconda, della Tabella A allegata al d.P.R. n. 633 del 1972 (nel testo vigente “ratione temporis”), in luogo di quella ordinaria, se la revoca del beneficio è dovuta a circostanze non imputabili in via esclusiva ad un determinato comportamento dell’acquirente, come una dichiarazione mendace sulla sussistenza dei presupposti per fruire del trattamento agevolato, ma ad elementi oggettivi del contratto stipulato tra le parti, di cui esse sono necessariamente a conoscenza, l’Ufficio può emettere l’avviso di liquidazione della maggiore imposta dovuta, irrogando le relative sanzioni, sia nei confronti del cedente, quale soggetto passivo ex art. 17 d.P.R. n. 633 del 1972 (e salva la rivalsa successiva, in caso di pagamento, nei limiti di cui all’art. 60, comma 7, dello stesso d.P.R., come modif., dall’art. 93, comma 1, del d.l. n. 1 del 2012, conv., con modif., in l. n. 27 del 2012), sia nei confronti dell’acquirente dell’immobile medesimo, col primo tenuto quale coobbligato in forza del disposto dell’art. 1 della nota II-bis della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, richiamato dal predetto n. 21 – norma così eurounitariamente interpretata – applicabile a tutte le ipotesi di accertata non spettanza del beneficio fiscale.

Cassazione civile sez. trib., 22/04/2021, n.10656

Agevolazione prima casa e abitazione di lusso

Ai fini dell’imposta di registro è corretto identificare gli immobili non di lusso non esclusivamente in base al classamento catastale degli stessi, ma anche rifacendosi ad alcuni parametri previsti dal DM 2 agosto 1969. Nel caso di specie, infatti, è stato considerato “abitazione di lusso” l’immobile situato in un’area di particolare prestigio e idonea di per sé a qualificare lo stesso come “di lusso”, facendo così venir meno i benefici fiscali per l’acquisto della cosiddetta “prima casa”.

Cassazione civile sez. VI, 23/03/2021, n.8148

Esclusione dei benefici prima casa per le abitazioni di lusso

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della cd. prima casa, deve considerarsi “abitazione di lusso”, come tale esclusa dall’indicato beneficio, ai sensi del d.m. 2 agosto 1969, quella realizzata su area qualificata dallo strumento urbanistico comunale come destinata a “ville con giardino”, rilevando, ai fini della spettanza dell’agevolazione, non già le intrinseche caratteristiche dell’immobile, bensì la sua ubicazione, in quanto indicativa di particolare prestigio e idonea, di per sé, a qualificare l’immobile come “di lusso”, al momento dell’acquisto e non a quello della sua costruzione; il d.lg. n. 23 del 2011, art. 10, comma 1, lett. a), che, nel sostituire il d.P.R. n. 131 del 1986, tariffa, parte 1, allegata, art. 1, comma 2, ha identificato gli immobili non di lusso, cui applicare l’imposta agevolata, in base al classamento catastale e non più alla stregua dei parametri di cui al d.m. 2 agosto 1969, non ha inciso retroattivamente sulla norma sostituita, la quale, in forza della norma di diritto intertemporale di cui all’art. 10, comma 5, d.lg. n. 23 cit., continua a regolare ai fini sanzionatori, i rapporti sorti sotto la sua vigenza, senza che assuma rilievo il principio del “favor rei” che, invece, presuppone l’abrogazione della norma precetto.

Cassazione civile sez. VI, 23/03/2021, n.8148

Quando un’abitazione è di lusso?

In tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici ai sensi del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, tariffa I, nota II bis, art. 1, occorre avere a riguardo la superficie utile dell’immobile, superficie che va calcolata alla stregua del d. min. lavori pubblici 2 agosto 1969 n. 1072, da determinarsi in quella che — dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta — residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchine, non potendo, invece, applicarsi i criteri di cui al d. min. lavori pubblici 10 maggio 1977 n. 801, richiamato dall’art. 51 della l. 2 febbraio 1985 n. 47, le cui previsioni non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa .

Cassazione civile sez. VI, 03/02/2021, n.2374

Estimo catastale: la qualificazione di un’abitazione come signorile, civile o popolare

In tema di estimo catastale, in assenza di una specifica definizione legislativa delle categorie e classi, la qualificazione di un’abitazione come “signorile”, “civile” o “popolare” corrisponde alle nozioni presenti nell’opinione generale in un determinato contesto spazio-temporale e non va mutuata dal d.m. 2 agosto 1969, atteso che il procedimento di classamento è volto all’attribuzione di una categoria e di una classe e della relativa rendita alle unità immobiliari, mentre la qualificazione in termini “di lusso”, ai sensi del citato d.m., risponde alla finalità di precludere l’accesso a talune agevolazioni fiscali.

Cassazione civile sez. trib., 02/02/2021, n.2250

Abitazione di lusso: calcolo superficie

In tema di agevolazioni cd. “prima casa”, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio, la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo alla utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” dell’immobile. Ne consegue che il concetto di superficie “utile” non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, dovendo interpretarsi l’art. 6 d.m. 2 agosto 1969 nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 metri quadrati rientrano anche i soppalchi (fattispecie relativa all’inclusione nel calcolo del posto auto).

Cassazione civile sez. trib., 16/06/2020, n.11620

Presupposti per stabilire se un’abitazione è di lusso

In tema di benefici per l’acquisto della prima casa, per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, di cui al d.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, comma 3, parte prima, Tariffa allegata, occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui al d.m. 2 agosto 1969, art. 6, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’“abitabilità” dell’immobile, in quanto da esso non richiamato, differentemente da quello dell’“utilizzabilità” degli ambienti (nella specie, per ammissione del medesimo contribuente, l’atto di acquisto — di cui si chiedeva l’applicazione della aliquota agevolata della imposta di registro — aveva avuto ad oggetto un fabbricato costituito da due unità abitative la superficie delle quali superava metri quadri 240) .

Cassazione civile sez. trib., 16/04/2020, n.7850

Nozione di abitazione di lusso

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della cd. prima casa, deve considerarsi “abitazione di lusso”, come tale esclusa dall’indicato beneficio, ai sensi del d.m. 2 agosto 1969, quella realizzata su area qualificata dallo strumento urbanistico comunale come destinata a “ville con giardino”, rilevando, ai fini della spettanza dell’agevolazione, non già le intrinseche caratteristiche dell’immobile, bensì la sua ubicazione, in quanto indicativa di particolare prestigio e idonea, di per sé, a qualificare l’immobile come “di lusso”, al momento dell’acquisto e non a quello della sua costruzione.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che l’immobile, benché porzione di edificio plurifamiliare, fosse “abitazione di lusso” in quanto ubicato su area urbanistica destinata a “ville con giardino” secondo le previsioni di piano, al momento dell’acquisto).

Cassazione civile sez. trib., 19/11/2019, n.29975

Abitazione di lusso: gli elementi

In tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi,  esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1,  nota II bis), tariffa I, la sua superficie utile va calcolata alla stregua del d.m. lavori pubblici 2 agosto  1969, che va determinata in quella che dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto  all’imposta ­ residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del  posto macchina, non potendo, invece, applicarsi i criteri di cui al d.m. lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801, richiamato dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 51, le cui previsioni, relative ad agevolazioni o  benefici fiscali, non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa; che,  pertanto, il d.m. 2 agosto 1969, art. 6, va interpretato nel senso di dover escludere dal dato quantitativo  globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri  perimetrali e quelli divisori) solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, e non  l’intera superficie non calpestabile.

Cassazione civile sez. VI, 28/06/2019, n.17470

Quali sono i criteri per stabilire se un’abitazione è di lusso?

In tema di agevolazioni c.d. prima casa, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui  all’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, per il quale, premesso che viene in rilievo la  sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, detta superficie deve essere  determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta,  quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina.

Cassazione civile sez. VI, 26/03/2019, n.8409

Esenzioni ed agevolazioni nell’edilizia

Per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della  “prima casa”, di cui al d.p.r. n. 131 del 1986, art. 1, comma 3, parte prima, Tariffa allegata, occorre fare  riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui al d.min. 2 agosto 1969, art. 6, Lavori  Pubblici, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’“abitabilità” dell’immobile, in quanto da esso non richiamato, mentre quello dell’“utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità,  costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione .

Cassazione civile sez. trib., 09/01/2019, n.355

Compravendita di un immobile ancora in costruzione ­ 

In tema di i.v.a. agevolata per l’acquisto della prima casa, quando l’atto soggetto a registrazione sia  costituito da una compravendita di un immobile ancora in costruzione, il termine triennale di decadenza dalla potestà impositiva, d.p.r. n. 131 del 1986, ex art. 76,comma 2, inizierà a decorrere non dalla  stipula del rogito, bensì dal momento in cui l’immobile in costruzione sia stato completato e risulti così  consentito all’Amministrazione finanziaria accertare l’esatta natura del bene edificato e, in particolare,  se si tratti o meno di abitazione di lusso, perciò soggetto all’aliquota dell’i.v.a. ordinaria e non a quella  agevolata accordata per la c.d. “prima casa” che costituisca abitazione non di lusso ai sensi del d.p.r. n. 633 del 1972 n. 21, della parte seconda, della tabella A allegata .

Cassazione civile sez. trib., 12/12/2018, n.32121

Limiti della Cassazione nelle valutazioni dei piani regolatori comunali

Sostenere la necessità di rifarsi agli strumenti di pianificazione urbanistica per valutare se un’abitazione possa o meno essere considerata di lusso, presuppone necessariamente una valutazione nel merito  del piano regolatore del Comune e del regolamento edilizio, valutazione che è impossibile in sede di  legittimità, non operando, con riguardo a tali norme giuridiche secondarie, il principio “iura novit curia” e non rientrando, pertanto, la conoscenza dei regolamenti comunali tra i doveri del giudice che, solo ove disponga di poteri istruttori, può acquisirne diretta conoscenza, indipendentemente dall’attività svolta  dalle parti.

Cassazione civile sez. trib., 20/07/2018, n.19360

Quando è esclusa l’esenzione dal pagamento del contributo concessorio?

Le ingenti dimensioni dell’immobile impediscono di qualificare il fabbricato come abitazione, trattandosi di un’unità molto ampia con i tratti dell’immobile di lusso, e dunque di una realtà strutturale  incompatibile con le caratteristiche delineate dalla giurisprudenza per il riconoscimento del beneficio  dell’esenzione dal pagamento del contributo concessorio (ossia, la decorosa sistemazione del nucleo  familiare).

T.A.R. Brescia, (Lombardia) sez. I, 26/04/2018, n.449

Collocazione urbanistica dell’immobile: rileva per la sua qualificazione come abitazione di lusso?

In tema di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, l’immobile sito in zona qualificata dallo  strumento urbanistico comunale come destinata a “ville con giardino” deve essere ritenuto abitazione di lusso, ai sensi dell’art. 1 del d.m. Lavori pubblici 2 agosto 1969, indipendentemente da una valutazione delle sue caratteristiche intrinseche costruttive, rilevando non già le caratteristiche di lusso intrinseche  all’edificio qualificato come “villa”, bensì la collocazione urbanistica, la quale costituisce indice di  particolare prestigio, e risulta, quindi, caratteristica idonea, di per sé, a qualificare l’immobile come “di  lusso”.

Cassazione civile sez. VI, 22/06/2017, n.15553

Parametri per la qualifica di abitazione di lusso e la  revoca del beneficio prima casa

In relazione all’attribuzione a un’abitazione della qualifica di ‘abitazione di lusso’, va considerata la  superficie quantificata nella misura indicata dall’Ufficio del territorio in base alla planimetria catastale in scala. A questi dati non sono opponibili le affermazioni contenute nella dichiarazione rilasciata dal  professionista di parte, qualora essa sia priva dei riscontri necessari a suffragare la quantificazione  della superficie e la sua qualificazione come da relazione tecnica. La superficie così accertata  dell’immobile è ostativa all’applicazione del beneficio fiscale relativo alla ‘prima casa’: pertanto la revoca di tale beneficio è legittima.

Comm. trib. prov.le Milano sez. XX, 01/06/2017, n.3899

Qualificazione di  abitazione di lusso: normativa

Ai fatti anteriori all’entrata in vigore dell’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014, in materia di qualificazione di abitazione di lusso e di riconoscimento dell’agevolazione prima casa, si applica la normativa previgente. Ciò non impedisce l’applicazione della sanzione più favorevole, purché il provvedimento sanzionatorio  non sia nel frattempo divenuto definitivo.

Comm. trib. prov.le Milano sez. XV, 15/02/2017, n.1366

Revoca del regime agevolativo per l’acquisizione della prima casa 

Il regime agevolativo previsto per l’acquisizione della prima casa viene meno quando il successivo  accorpamento di un’unità immobiliare contigua a quella precedentemente acquistata determina il  mutamento delle caratteristiche, facendo sì che l’abitazione assuma i requisiti di abitazione di lusso pur  rimanendo nella categoria catastale A2.

Il beneficio viene revocato sulla base del superamento del limite massimo di superficie utile complessiva (240 mq, così come determinato dal D.M. n. 2/8/1969),  quale parametro vigente all’epoca della compravendita dell’immobile, a nulla rilevando il fatto che  successivamente la disciplina sia cambiata e abbia dato prevalenza alla classificazione catastale  rispetto alla metratura.

Comm. trib. prov.le Varese sez. II, 10/02/2017, n.113

Individuazione delle abitazioni di lusso: rileva l’utilizzabilità degli ambienti?

Per individuare il carattere ‘lussuoso’ di un’abitazione, onde escludere il beneficio ‘prima casa’, la  superficie utile deve essere determinata prendendo in considerazione l’effettivo utilizzo degli ambienti, non guardando alla loro effettiva abitabilità, poiché questo costituisce il parametro effettivo idoneo ad  indicare un immobile di lusso.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XIII, 30/05/2016, n.3245

Appartenenza di un immobile alla categoria abitazione  di lusso

L’immobile accertato nella fattispecie rientra nella categoria delle abitazioni signorili di lusso, che  appartengono alla categoria A/1, anche nel caso in cui l’Ufficio fiscale non abbia indicato i motivi tecnici del suo accatastamento, limitandosi ad affermare che altre abitazioni presenti nel medesimo stabile  erano accatastati in precedenza nella suddetta categoria, senza tener presente le affermazioni del  ricorrente che sottolineano elementi tali da ricondurre l’immobile in oggetto all’interno delle abitazioni  civili, categoria A/2.

Comm. trib. reg. Genova, (Liguria) sez. V, 25/05/2016, n.747



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