Rinnovo contratto affitto: ultime sentenze

Contratto di locazione: forma scritta e rinnovazione tacita.

Durata minima della locazione

La durata della locazione non può essere inferiore a quattro anni e che se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Le disposizioni della legge citata vanno integrate con quanto previsto dalla L. 431/1998, in forza della quale, per le locazioni di immobili ad uso abitativo, le parti hanno in sostanza un’autonomia contrattuale limitata essendo libere nella determinazione del canone ma vincolate al limite minimo di quattro anni di durata con rinnovo automatico per altri quattro anni.

Nulla impedisce loro, in ogni caso, di convenire una durata maggiore. Inoltre se il contratto concluso a canone calmierato (più basso di quello di mercato) e facendo riferimento agli accordi definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, la sua dura minima è fissata in tre anni, con rinnovo automatico per altri due in mancanza di accordo tra le parti o in assenza delle condizioni richieste dalla legge per la disdetta da parte del locatore.

Tribunale Crotone sez. I, 25/05/2021, n.497

Mancato rinnovo contratto di locazione ad uso abitativo

Nella locazione di immobile ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso.

Tribunale Roma sez. VI, 04/05/2021, n.7958

Disdetta del contratto e richiesta di adeguamento del canone in prossimità della scadenza

In tema di locazioni ad uso non abitativo, inviata disdetta alla scadenza del contratto, la richiesta di adeguamento del canone ex art. 32, legge 27 luglio 1978, n. 392, formulata dal locatore in prossimità della scadenza, è pienamente compatibile con il perdurare dell’effetto di cessazione del rapporto, giacché diretta soltanto ad assicurare che tale aggiornamento sia compreso nella misura di quanto dovuto, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., per l’ipotesi in cui il conduttore non rilasci l’immobile, laddove occorre un nuovo accordo negoziale per il rinnovo del contratto.

Tribunale Roma sez. VI, 16/09/2020, n.13004

Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo a canone concordato

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo “a canone concordato”, ciascuna delle parti può assumere, tramite l’invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del termine biennale di proroga stabilito dalla legge, l’iniziativa di rinnovare il contratto con diverse condizioni o di farne cessare gli effetti. In assenza di una di tali iniziative, si verifica un tacito rinnovo di durata biennale alle medesime condizioni economiche; la stessa frequenza biennale riguarda i successivi rinnovi, purché nessuna delle parti menzionate chieda di modificare l’accordo o di concludere il rapporto.

(Nella specie, veniva in rilievo l’art. 19 bis del d.l. n. 34 del 2019, inserito, in sede di conversione, dalla l. n. 58 del 2019, che ha fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 5, quarto periodo, l. n. 431 del 1998; la S.C. ha interpretato il menzionato art. 19 bis, evidenziando, inoltre, i profili di illegittimità costituzionale che potrebbero riguardare le “modalità di introduzione” di quest’ultima disposizione nell’ordinamento giuridico).

Cassazione civile sez. III, 12/06/2020, n.11308

Rifiuto di rinnovo del contratto di locazione abitativa

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

Corte appello Roma sez. VI, 26/05/2020, n.7777

I diritti vantati dal conduttore

Per i rapporti di locazione a uso diverso dall’abitazione i diritti vantati dal conduttore, una volta sorti, sono disponibili dalle parti e possono essere oggetto di rinuncia, non ostandovi il disposto di cui all’art. 79 l. n. 392/1978, volto a impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo e pertanto la rinuncia del conduttore al rinnovo del contratto alla prima scadenza dopo il primo sessennio viene a salvare la nullità della pattuizione iniziale.

Cassazione civile sez. III, 26/02/2020, n.5127

Rinnovo tacito del contratto di locazione

Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione è necessario che dall’univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Pertanto detta rinnovazione non può dedursi né dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta né dalla permanenza del conduttore nell’immobile, oltre la scadenza del termine contrattuale, né tantomeno dall’accettazione dei canoni da parte del locatore.

Tribunale Roma sez. VI, 22/01/2020, n.1494

Contratto di affitto e rinuncia alla forma scritta per il rinnovo

Le parti che abbiano convenuto l’adozione della forma scritta per un determinato atto, nella loro autonomia negoziale possono successivamente rinunciarvi, anche tacitamente, mediante comportamenti incompatibili con il suo mantenimento, costituendo la valutazione in ordine alla  sussistenza o meno di una rinuncia tacita un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, qualora sia sorretto da una motivazione immune da vizi logici, coerente e congruente.

(In applicazione del predetto principio, la S.C., ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto che, pur a fronte  di una clausola di rinnovo espresso di un contratto di affitto di azienda, la prosecuzione di fatto del contratto alle medesime condizioni palesasse “per fatti concludenti” la volontà delle parti di rinunciare  alla forma scritta per il rinnovo e di proseguire il rapporto alle medesime condizioni).

Cassazione civile sez. III, 15/02/2019, n.4539

Obbligo di motivazione per il diniego di rinnovo del contratto

Il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli art. 28 e 29 Legge 27 luglio 1978 n. 392, ha l’onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell’intento dichiarato ed il controllo successivo circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato.

Tribunale Livorno, 05/07/2019, n.36

Rinnovazione tacita del contratto di locazione

La rinnovazione tacita del contratto di locazione richiede la continuazione della detenzione della res da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Ne deriva che, qualora il locatore abbia, invece, manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invero un comportamento positivo tale da evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Tra l’altro, la rinnovazione del contratto, a fronte della regolare disdetta, non può avvenire allorché una delle parti contrattuali sia una P.A., giacché, in tale ipotesi, la rinnovazione, così come la nascita del contratto, deve sempre avvenire per atto scritto sottoscritto dalle parti. La volontà della P.A. di obbligarsi non può, infatti, desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l’atto scritto ad substantiam, con la conseguenza che, nei confronti della stessa P.A., non è configurabile alcun rinnovo tacito del contratto di locazione, né rileva, per la formazione del contratto, un mero comportamento concludente, anche protrattosi per anni.

Tribunale Napoli sez. IX, 20/05/2019, n.5245

Diniego di rinnovo automatico alla prima scadenza per motivi diversi da quelli tassativi

Il locatore che eserciti la facoltà di diniego del rinnovo automatico dalla locazione a uso abitativo, alla prima scadenza contrattuale, non va incontro alla sanzione prevista dall’art. 3, commi 3 e 5,l. n. 431/1998, qualora venga dichiarata alla parte conduttrice l’intenzione di svolgere sull’immobile locato lavori manutentivi e riparatori diversi da quelli previsti all’art. 3, comma 1, della medesima legge. Atteso il carattere sanzionatorio del risarcimento previsto nei citati commi 3 e 5, l’illegittimo esercizio della facoltà di disdetta postula una condotta fraudolenta del locatore, tesa a eludere gli obblighi di legge, che deve essere negata nell’ipotesi in cui la disdetta comunicata non menzioni la necessità di eseguire i lavori di cui all’art. 3 e ne indichi altri di diversa natura.

Corte appello Bologna, 03/05/2019, n.1066

Destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare

Nella locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, al locatore è consentito denegare, legittimamente, il rinnovo del contratto alla prima scadenza, non essendo necessario, a tal fine, che fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare. E’ infatti sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso. Nel caso in cui il locatore abbia stipulato un secondo contratto di locazione, a pochi giorni dalla scadenza naturale del primo, detta circostanza preclude quella verifica “ex post” circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella lettera di diniego del rinnovo, non potendo trovare applicazione le sanzioni previste dall’art. 3, della legge n. 431/98, ossia quella del ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

Tribunale Nola sez. I, 15/01/2019, n.144

La rinuncia del locatore al diniego di rinnovo alla prima scadenza

In tema di contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978, non determina la trasformazione del contratto in ultranovennale, con conseguente applicazione della relativa disciplina formale, essendo necessario, allo scopo, che entrambe le parti siano vincolate a tale durata.

Cassazione civile sez. III, 27/11/2018, n.30619

Rinnovo contratto di locazione: si estende al contratto di sublocazione collegato?

Il contratto di sublocazione è collegato al contratto di locazione in ragione dell’identità dell’oggetto; tuttavia questo rapporto non comporta il venire meno dell’autonomia contrattuale delle parti e in particolare modo non comporta che la rinnovazione oltre la scadenza del contratto principale comporti necessariamente la rinnovazione del vincolo subordinato.

Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n.6390

Rinnovo tacito contratto

Premesso che l’art. 999 c.c., che consente a determinate condizioni l’ultrattività fino ad un massimo di cinque anni dall’estinzione dell’usufrutto delle locazioni stipulate dall’usufruttuario, non è stato  implicitamente abrogato dalla disciplina dei contratti agrari, se nudo proprietario è un ente pubblico, non può considerarsi come un tacito rinnovo del contratto di affitto di fondo rustico il comportamento dell’ente stesso, che, per un certo tempo dopo la scadenza del quinquennio dal termine dell’usufrutto,  non ha chiesto il rilascio del terreno, poiché ogni manifestazione negoziale della p.a. deve avere forma  scritta “ad substantiam”.

Cassazione civile sez. III, 01/04/2010, n.8000

Locazione d’immobile 

Nel caso in cui più soggetti siano comproprietari di un immobile destinato strutturalmente ad azienda  per il rimessaggio, la custodia ed il lavaggio auto, e invece l’azienda sia organizzata da una società per  azioni (le cui azioni sono ripartite tra i soci­ comproprietari in conformità delle quote di comproprietà del  complesso aziendale), soltanto quest’ultima è legittimata a locare l’azienda a terzi, mentre i singoli  comproprietari dell’immobile hanno unicamente il potere di dare al terzo in locazione l’immobile per la  quota di cui essi sono titolari: pertanto, ove il contratto stipulato dai singoli comproprietari con il terzo  abbia ad oggetto “l’immobile”, senza riferimento ai componenti essenziali del complesso aziendale ed  alle modalità di subentro nei rapporti giuridici facenti capo all’azienda da parte dell’affittuario, il rapporto  deve qualificarsi come locazione d’immobile ad uso diverso ­ e non come affitto di azienda ­ con ogni  conseguenza in ordine alle norme applicabili, alla durata minima del rapporto prevista dalla legge ed al  rinnovo automatico del contratto.

Tribunale Bari, 01/03/1991