Diritto e Fisco | Articoli

Il costruttore può essere anche amministratore del condominio?

30 Agosto 2019 | Autore:
Il costruttore può essere anche amministratore del condominio?

Quali sono i requisiti per diventare amministratore condominiale? Qual è la differenza tra amministratore esterno e interno? Clausola di riserva: è nulla?

Per condominio si intende l’edificio nel quale vivono, in qualità di proprietari esclusivi dei propri alloggi, più persone, le quali però sono costrette a condividere tra loro alcune zone comuni del medesimo immobile. In pratica, nel condominio coesistono aree di proprietà esclusiva e aree di proprietà comune; non a caso, il condominio è una modalità di comunione dei beni. Il condominio, di solito, nasce dall’intenzione di una persona di costruire un immobile all’interno del quale ricavare più alloggi, ciascuno collegato all’altro da spazi comuni. Insomma: il condominio nasce per volontà di un costruttore. Ti sei mai chiesto se il costruttore può essere anche amministratore del condominio che ha creato?

In pratica, la situazione prospettata è la seguente: un individuo, ad esempio un imprenditore edile o un semplice privato, decide di realizzare un grande edificio, all’interno dei quali ricavare diverse abitazioni singole. Nel contratto di compravendita, stabilisce che egli diventerà l’amministratore nel momento in cui gli alloggi verranno acquistati da diverse persone (requisito fondamentale perché possa parlarsi di condominio). Ebbene, nell’ipotesi prospettata, il costruttore può essere anche amministratore del condominio? Scopriamolo insieme.

Condominio: come nasce?

Il costruttore del condominio è colui al quale è imputabile la nascita stessa del condominio. Secondo la giurisprudenza [1], il condominio sorge automaticamente, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, vende a terzi la prima unità immobiliare, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio.

In pratica, il condominio nasce dalla frammentazione di un unico edificio in una molteplicità di unità abitative autonome tra loro, nel momento in cui almeno una di queste sia venduta dall’originario proprietario/costruttore e acquistata da un terzo. In questo modo, la semplice coesistenza tra proprietà singola e proprietà di altri fa sorgere il condominio.

Chi è l’amministratore del condominio?

L’amministratore del condominio è colui che, per legge, rappresenta il condominio all’esterno (verso i terzi), ne ha la rappresentanza in giudizio e, in buona sostanza, si occupa della sua gestione.

Secondo la legge, l’amministratore è figura obbligatoria in ogni condominio in cui vi siano almeno nove proprietari diversi. Dice il codice civile [1] che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Nei piccoli condomini con pochi proprietari, quindi, non occorre la nomina di un amministratore, la cui presenza è, pertanto, facoltativa.

L’amministratore condominiale è nominato a maggioranza dall’assemblea dei condomini; così com’è nominato, l’amministratore può essere revocato. È possibile chiedere altresì la revoca giudiziale nel caso di gravi inadempimenti.

Devi sapere che non tutti possono essere amministratori condominiali: la legge prescrive alcuni requisiti di cui deve essere in possesso la persona che decide di diventare amministratore di un condominio. Vediamo di cosa si tratta.

Requisiti per essere amministratore di condominio

Secondo la legge [3], possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio solamente coloro:

  • che hanno il godimento dei diritti civili;
  • che non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • che non sono interdetti o inabilitati;
  • il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Gli ultimi due requisiti (cioè, il conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequentazione di un corso di formazione) non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Amministratore esterno e interno: differenze

La legge, dunque, fa una differenza tra l’amministratore esterno e l’amministratore interno: il primo deve possedere tutti i requisiti indicati nel paragrafo precedente, mentre quello scelto tra i condòmini stessi può anche non avere un titolo scolastico di scuola secondaria né aver frequentato un apposito corso di formazione.

Ad ogni modo, la perdita di tutti gli altri requisiti (cioè, quelli diversi dal titolo e dalla formazione) comporta la cessazione dall’incarico; in tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Questa distinzione è molto importante ai fini di ciò che sto per dirti a proposito del costruttore e della sua possibilità di essere anche amministratore di condominio.

Il costruttore può essere anche amministratore?

Veniamo ora al punto cruciale dell’articolo: la persona che ha costruito il condominio può riservarsi la facoltà di esserne anche l’amministratore?

La risposta a questa domanda è negativa: il costruttore dell’edificio che, dopo la vendita delle unità abitative di cui è composto, diventa condominio non può riservarsi, all’interno del regolamento contrattuale, il diritto di essere anche amministratore.

La giurisprudenza [4] ha più volte stabilito che il costruttore non può decidere, unilateralmente, di essere anche l’amministratore del nascente condominio, in quanto la legge dice espressamente che l’amministratore del condominio è nominato solo e soltanto dall’assemblea, stabilendone peraltro anche la durata dell’incarico.

Da tanto deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all’assemblea il relativo potere di nomina e di revoca.

Clausola di riserva amministratore: cosa fare?

In presenza di una clausola contrattuale di tal fatta (cioè, di una clausola con cui il costruttore si riserva il diritto di essere amministratore), ciascun condòmino può adire l’autorità giudiziaria per chiederne l’invalidità: la previsione, infatti, è del tutto nulla e, pertanto, il giudice non avrà problemi a dichiararla completamente inefficace.

Quando il costruttore può essere anche amministratore?

Da quanto detto nel precedente paragrafo deriva l’impossibilità, per il costruttore del condominio, di riservarsi, all’interno del regolamento contrattuale (il contratto di compravendita, in pratica), il diritto di essere l’amministratore, in quanto si tratta di una violazione al principio di legge secondo cui soltanto l’assemblea può nominare il proprio amministratore.

Ciò non significa, pertanto, che il costruttore non possa mai essere amministratore: egli potrà rivestire tale carica qualora venga nominato dagli inquilini. Questa evenienza potrà realizzarsi sin dal momento in cui l’edificio, da immobile di proprietà esclusiva del costruttore, cominci ad assumere la veste di condominio, cosa che avviene, come abbiamo detto, nel momento in cui anche una sola unità abitativa viene venduta.

E così, il costruttore potrà essere spontaneamente nominato amministratore dai proprietari/condòmini delle singole abitazioni. Si potranno avere le seguenti situazioni:

  • fintantoché il costruttore non avrà venduto tutte le unità abitative presenti nell’immobile, egli verrà considerato alla stregua di un amministratore interno, in quanto, essendo proprietario delle restanti non cedute, sarà anche inquilino dell’edificio;
  • nel momento in cui anche l’ultima unità abitativa sarà acquistata, allora il costruttore, avendo venduto praticamente tutto l’edificio, non potrà essere più considerato un inquilino e, pertanto, sarà un amministratore esterno.

Alla luce di quanto detto più sopra, comprenderai la netta differenza tra le due situazioni: mentre nel primo caso (costruttore/amministratore interno) il costruttore non avrà l’obbligo del titolo d’istruzione né quello formativo, nel secondo (costruttore/amministratore esterno), invece, sarà costretto a possedere tali requisiti, pena la decadenza dalla veste di amministratore.

In pratica, il costruttore amministratore dovrà avere possesso dei requisiti di legge non appena viene ceduta l’ultima unità immobiliare dell’edificio che amministra, in quanto in quel momento diverrebbe amministratore esterno.

Il costruttore può nominare un amministratore?

Un’altra situazione, altrettanto frequente, è quella del costruttore dell’edificio che si riservi, all’interno del regolamento contrattuale, di nominare il futuro amministratore del condominio.

Ebbene, la giurisprudenza ha stabilito che anche questa clausola contrattuale è nulla. In altre parole, non solo è invalida la previsione regolamentare per cui il costruttore è anche amministratore, per un determinato periodo di tempo, del condominio da lui edificato, ma anche quella per cui il costruttore si riserva il potere di nominare un amministratore. Ciò perché, come detto sopra, solo l’assemblea può nominare l’amministratore del condominio.

Anche in tale circostanza, come in quella sopra analizzata della clausola con cui il costruttore riserva per sé stesso il diritto di essere amministratore del condominio, ciascun inquilino può rivolgersi al giudice affinché dichiari la radicale nullità della previsione con cui il costruttore intende riservarsi il potere di nominare l’amministratore che più l’aggrada. Trattasi infatti di previsione contrattuale che contrasta con una norma imperativa e, nello specifico, con quella che attribuisce in maniera inderogabile la competenza a nominare l’amministratore condominiale all’assemblea.


note

[1] Cass., sent. n. 19829 del 4 ottobre 2004.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Art. 71-bis disp. Att. Cod. civ.

[4] Cass., sent. n. 13011/2013.

Autore immagine: Pixabay.com


1 Commento

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube