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Contratto di affitto con utenze incluse in modo forfettario

14 Settembre 2019
Contratto di affitto con utenze incluse in modo forfettario

Sono interessato ad affittare una casa con un contratto di locazione “all inclusive” che includa anche le utenze, forfetizzandole supponiamo a 200 euro al mese. Il mio commercialista mi dice che non si possono forfetizzare, in quanto se alla fine dell’anno la mia spesa per gli oneri accessori fosse mediamente di euro 100, io avrei percepito 100 euro al mese in nero, in quanto sarebbe per me un incasso non tassato.

Secondo il tribunale di Firenze (8 marzo 2007) tale problema non sussiste, anche se io avessi percepito un rimborso delle utenze superiore ai reali consumi, in quanto la parola “forfettario” include al suo interno un margine di errore. Chi ha ragione? È ovvio che non è mia intenzione mettere un contratto di locazione di 100 euro e spese accessorie di 500, l’importo sarebbe ragionevole.

Una sentenza di un tribunale, crea un precedente al quale ci si può aggrappare nella legislazione? Se si, con che parole scrivo questa formula nel contratto di affitto?

Il contratto di locazione prevede delle prestazioni corrispettive: principalmente, da un lato c’è il locatore che concede in godimento il proprio immobile; all’opposto c’è il conduttore che versa il canone locatizio. Due prestazioni, quindi, legate funzionalmente e giustificatrici l’una dell’altra (tecnicamente questo legame si definisce sinallagma).

Ebbene, prevedere un canone comprensivo di servizi (ad esempio le utenze) oppure oneri accessori (ad esempio, le quote condominiali) non effettivamente consumati e/o goduti dall’inquilino, finirebbe per tradire il descritto legame tra le due prestazioni che caratterizzano la locazione.

È per questa ragione, afferma la giurisprudenza [1], che una clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento, ad esempio, degli oneri accessori anticipatamente determinati in modo forfetario è nulla.

La magistratura precisa [2] che si tratterebbe, altresì, di una disposizione contrattuale in palese contrasto con le disposizioni di legge [3], secondo le quali gli oneri accessori vanno determinati ed accollati all’inquilino in modo specifico e sono, altresì, nulle le clausole che attribuiscono al locatore un vantaggio economico ulteriore al concreto ed effettivo canone di locazione pattuito.

Alla luce, pertanto, della giurisprudenza sopra citata, si deve a parere dello scrivente dissentire dalla menzionata sentenza del tribunale di Firenze di cui al quesito, evidentemente espressione di un’interpretazione minoritaria e comunque non in grado di garantire che il contratto di locazione, stipulato con la pattuizione forfetaria delle spese e degli oneri accessori, possa essere privo di rischi per il locatore.

Si suggerisce, quindi, al lettore di compilare la clausola di suo interesse nella seguente maniera:

“La quota spese ed oneri accessori pari ad € XXXXX mensili sarà oggetto di conguaglio semestrale, con conseguente eventuale rimborso a favore del conduttore o potenziale integrazione a vantaggio del locatore. Tale conguaglio sarà calcolato in rapporto agli effettivi consumi, debitamente certificati dalle fatture emesse dai rispettivi fornitori nonché, per gli oneri accessori, in relazione a quelli concretamente affrontati ed addebitabili in base alla Tabella oneri accessori, allegato G al decreto del ministro delle Infrastrutture emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98”.

In questo modo, il lettore non avrebbe problemi nel dichiarare al fisco l’importo effettivamente percepito a titolo di canone, evitando, nel contempo, potenziali contestazioni ad opera dell’inquilino.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Marco Borriello


note

[1] Cass. civ. sent. n. 680/2005.

[2] Cass. civ. sent. n. 15630/2005 – 5795/2017 – Trib. di Milano 9533/2018.

[3] Artt. 9 e 79 L. 392.1978.


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