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Diritti reali

3 Settembre 2019 | Autore:
Diritti reali

Cosa sono e qual è la differenza tra proprietà, diritti reali limitati di godimento e diritti reali di garanzia? Quali sono le caratteristiche della proprietà?

Il diritto si occupa di disciplinare tutte quelle situazioni in cui sono in gioco interessi ritenuti giuridicamente rilevanti: non si tratta solo di situazioni economiche, ma anche di circostanze più propriamente personali, tipo il matrimonio, l’adozione, l’educazione della prole, ecc. Ogni posizione rivestita da un soggetto nei confronti di un determinato interesse viene definita situazione giuridica, la quale può essere attiva, se si concreta in una situazione di vantaggio per il suo titolare, oppure passiva, nel caso contrario. Per diritti reali la legge intende quelle situazioni giuridiche che attribuiscono al proprio titolare un potere su una determinata cosa.

Diritto reale per eccellenza è la proprietà: niente più della proprietà consente di comprendere cosa sia un diritto reale, cioè quel legame tra persona e bene in ragione del quale il primo può compiere determinate azioni per mezzo o sulla stessa cosa. Ad esempio, il proprietario di un bene è libero di farne ciò che vuole, perfino di distruggerlo; un usufruttuario, invece, pur vantando un diritto reale su una cosa (l’usufrutto, infatti, è un diritto reale), può servirsene quasi come se fosse il proprietario, ma non può distruggerla o mutarne la destinazione economica.

Quando si parla di diritti reali, dunque, si fa riferimento al rapporto che sussiste tra una persona e una cosa, e all’insieme di poteri e facoltà che l’individuo può esercitare sulla medesima. Approfondiamo meglio l’argomento.

Cosa sono i diritti reali?

I diritti reali sono quei diritti che attribuiscono al titolare un potere assoluto ed immediato sulla cosa.

Tizio è proprietario di un immobile. Decide di effettuare dei lavori per renderla un’abitazione per sé e per la propria famiglia. Dopo qualche anno, previa autorizzazione comunale, fa eseguire degli interventi di ristrutturazione e di ampliamento. Successivamente, a seguito di trasferimento per motivi di lavoro, decide di mettere in vendita l’intero immobile.

L’esempio appena riportato fa ben comprendere cosa consenta di fare il diritto reale per eccellenza, cioè la proprietà: chi è proprietario di un bene può modificarlo, trasformarlo, ampliarlo, venderlo.  

Caratteristiche dei diritti reali

Tutti i diritti reali presentano le seguenti caratteristiche:

  • patrimonialità, in quanto hanno ad oggetto un bene valutabile economicamente (una casa, una macchina, un terreno, un orologio, ecc.);
  • assolutezza, poiché il diritto del titolare deve essere rispettato dalla generalità degli individui e, quindi, può essere fatto valere verso tutti (in latino si dice erga omnes). Al contrario dei diritti di credito, dunque, i diritti reali pongono in una posizione di soggezione tutti gli individui della comunità: il proprietario di una casa, ad esempio, vuole che il proprio diritto sia rispettato da tutti, potendo agire contro chiunque lo leda;
  • immediatezza, in quanto il titolare può esercitare sulla cosa direttamente il suo potere e ne trae soddisfacimento altrettanto direttamente, cioè senza l’intervento o l’intermediazione di alcuno. Rifacendoci sempre all’esempio del proprietario, questi soddisfa il proprio diritto per il semplice fatto di poter disporre della cosa e di poterne fare ciò che vuole;
  • tipicità, in quanto sono ammessi solo i diritti reali espressamente previsti dalla legge e le parti non possono crearne di nuovi. Si dice, a tal proposito, che i diritti reali costituiscono un numero chiuso, cioè un elenco prestabilito dalla legge nel quale non possono esserne iscritti ulteriori;
  • diritto di seguito (o di sequela), in quanto il titolare del diritto reale può perseguire la cosa presso qualunque soggetto si trovi. Se il tuo vicino si impossessa di un pezzo di terra di tua proprietà, puoi adire il tribunale per chiederne il rilascio e la restituzione.

Diritti reali: quali sono?

Come più volte ricordato, il primo, più importante e più emblematico diritto reale è il diritto di proprietà. Si tratta di un diritto pieno, esclusivo e potenzialmente illimitato: ciò vuol dire che il proprietario di una cosa può goderne a suo piacimento, nei limiti e con l’osservanza degli obblighi imposti dalla legge.

Tizio ha comprato un orologio. Dopo averlo utilizzato per un po’ di tempo, lo ripone in un cassetto e non lo utilizza più. Dopo diversi anni, accortosi di un malfunzionamento degli ingranaggi, lo getta via.

Nel caso appena esposto si comprende come il proprietario possa fare ciò che vuole del suo bene: può utilizzarlo o meno, può perfino disfarsene e distruggerlo.

La proprietà, però, non è l’unico diritte reale. Contrapposta al diritto di proprietà è la categoria dei diritti reali limitati, chiamati anche diritti reali su cosa altrui (in latino, iura in re aliena). Tale denominazione deriva dal fatto che questi diritti si costituiscono “accanto” al diritto di proprietà, limitando in parte i poteri del proprietario e permettendo al loto titolare di godere di un bene non proprio. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Diritti reali limitati: quali sono?

I diritti reali limitati si distinguono in due importanti categorie:

  • diritti reali di godimento, che sono il diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù prediali;
  • diritti reali di garanzia, che sono il pegno e l’ipoteca.

Come anticipato, si chiamano diritti reali limitati (o diritti reali su cosa altrui) perché, rispetto alla proprietà, sono meno estesi e conferiscono al loro titolare meno poteri. Ad esempio, l’usufruttuario può godere del bene oggetto di usufrutto, ma non può farvi tutto ciò che vuole, come invece potrebbe il proprietario. Sono diritti limitati perché ridotti rispetto alla proprietà, diritto reale per eccellenza che va preso a paragone per tutti gli altri.

I medesimi diritti sono altresì denominati “su cosa altrui” sempre perché insistono sulla proprietà di un’altra persona: riprendendo sempre l’esempio dell’usufrutto, tale diritto si può esercitare solamente su un bene altrui, cioè sul bene del nudo proprietario. Lo stesso dicasi per l’enfiteusi, che presuppone una proprietà terriera altrui, sull’abitazione, che presuppone che l’immobile adibito ad uso abitativo sia di proprietà di altri, ecc.

Insomma, i diritti reali limitati (o diritti reali su cosa altrui) “soffrono” il paragone con la proprietà che è, per estensione dei poteri conferiti al suo titolare, il maggiore e più importante dei diritti reali.

Diritti reali di godimento: cosa sono?

Nel paragrafo precedente abbiamo detto che i diritti reali limitati, cioè quelli diversi dalla proprietà, si distinguono a loro volta in diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia. Qual è la differenza?

I diritti reali di godimento sono così chiamati perché consentono ai loro titolari di godere di un bene pur non essendone proprietari. Chi ha in usufrutto un’abitazione, ad esempio, può vivervi tranquillamente, pur non essendo sua; chi ha un’enfiteusi può coltivare il terreno altrui e farne propri i frutti pur non essendo il proprietario; e così via per tutti gli altri diritti reali che non corrispondono alla proprietà.

Il titolare di un diritto reale di godimento, dunque, può soddisfare le proprie esigenze sulla proprietà altrui.

Diritti reali di garanzia: cosa sono?

Tra i diritti reali limitati ve ne sono due, il pegno e l’ipoteca, che vengono definiti diritti reali di garanzia. La denominazione individua subito la specificità di tali situazioni giuridiche: si tratta di diritti che vengono costituiti sulla proprietà altrui al fine di garantire un credito.

I diritti reali di garanzia attribuiscono al creditore il potere di espropriare uno o più beni determinati del debitore e di soddisfarsi sul ricavato della loro vendita con preferenza rispetto agli altri creditori  (definiti chirografari).

Il pegno è il diritto di garanzia che grava sui beni mobili altrui, nonché sui crediti e sulle universalità di beni mobili (tipo una biblioteca, ad esempio), mentre l’ipoteca fa lo stesso sui beni immobili e sui beni mobili registrati (auto, barche, ecc.).

Proprietà: caratteristiche

Abbiamo spiegato cosa sono i diritti reali (limitati e non), quali sono e le loro principali caratteristiche. Vediamo ora più da vicino quali sono le particolarità che distinguono la proprietà da tutti gli altri diritti reali limitati.

Il diritto di proprietà presenta le seguenti caratteristiche:

  • pienezza, in quanto il proprietario può fare ciò che vuole con la propria cosa (nei limiti imposti dalla legge);
  • assolutezza, poiché il proprietario ha il diritto, tutelato dalla legge, di pretendere che tutti rispettino la sua proprietà, potendo azionare gli strumenti previsti dall’ordinamento per far cessare ogni turbativa;
  • elasticità, nel senso che la proprietà può tollerare delle limitazioni (pensa alla proprietà gravata da ipoteca o da usufrutto) ma, una volta eliminate, essa si riespande e torna libera e piena come prima;
  • imprescrittibilità, in quanto la proprietà è l’unico diritto reale che non si prescrive mai.

Diritti reali limitati: breve descrizione

Passiamo ora brevemente in rassegna i diritti reali limitati, spiegando per ognuno di essi di cosa si tratta:

  • superficie: consiste nel diritto di fare e mantenere su un suolo altrui una costruzione;
  • enfiteusi: è il diritto di godimento su fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico;
  • usufrutto: è il diritto di godere di una cosa altrui con l’obbligo di non mutarne la destinazione economica;
  • uso: diritto di usare una cosa e di acquistarne i frutti nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia;
  • abitazione: diritto di abitare una casa nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia;
  • servitù prediale: è il peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo di diverso proprietario;
  • pegno: è il diritto reale costituito dal debitore a garanzia di un’obbligazione, che attribuisce al creditore il diritto di farsi pagare con preferenza sulla cosa ricevuta in pegno. Può avere ad oggetto beni mobili, universalità di mobili, crediti e altri diritti su beni mobili;
  • ipoteca: è il diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito, e di soddisfarsi sul ricavato della vendita con preferenza rispetto agli altri creditori. L’ipoteca può avere ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari (cioè, gli altri diritti reali limitati sopra visti), le rendite dello Stato e i beni mobili registrati.

note

Autore immagine: Pixabay.com


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