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Locazione: diritto di recesso del conduttore senza gravi motivi

31 Agosto 2019
Locazione: diritto di recesso del conduttore senza gravi motivi

Il mio contratto di affitto (tipo 4+4) scade a marzo 2020. Volendo acquistare una casa, non voglio rinnovare per altri 4 anni il contratto, ma vorrei restare in casa con la possibilità di lasciare anche tra 1 anno, il tempo di trovare la casa definitiva. Il padrone di casa mi ha detto che nel contratto è previsto che posso lasciare in qualsiasi momento con una raccomandata inviata 6 mesi prima ma, non volendo rischiare che non sia così, chiedo il vostro parere professionale. 

In linea generale, il recesso del conduttore dal contratto di locazione può avvenire per gravi motivi, determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.

Tuttavia, nel Suo caso, è prevista, all’articolo 2, una clausola contrattuale in deroga per la quale Lei può esercitare il diritto di recesso incondizionato, previo avviso di almeno sei mesi tramite lettera raccomandata. In questo senso, la normativa è derogabile, in quanto la clausola è posta a favore del conduttore, parte debole del contratto di locazione.

Diversamente, il recesso effettuato dal locatore senza la ricorrenza di gravi motivi poteva essere da Lei impugnato, posto che la legge tutela Lei, quale inquilino della casa, in modo più forte, considerando la normativa in Suo favore come inderogabile.

Quanto appena detto, è confermato dalla giurisprudenza di merito, secondo la quale, in difetto di specifica pattuizione contrattuale legittimante il recesso “ad nutum”, il conduttore può recedere solo in presenza di motivi – indipendenti dalla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo – oggettivamente gravi (art. 3, comma 6, della l. n. 431 del 1998) (Tribunale Modena, sez. II, 25/01/2013). Tra l’altro, i sei mesi coinciderebbero con la scadenza del primo termine naturale previsto dal contratto; in tale modo, il recesso fungerebbe anche da disdetta contrattuale.

Ovviamente, dovrà pagare i canoni di locazione maturati nel periodo di preavviso; infatti, l’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso.

In conclusione, Le confermo la possibilità di recedere dal contratto tramite preavviso di almeno sei mesi prima, senza dover giustificare alcuna grave motivazione in tal senso.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla



2 Commenti

  1. È manifestamente infondata, in riferimento all’art. 3 cost., la questione di legittimità costituzionale dell’art. 73 l. 27 luglio 1978 n. 392, nella parte in cui non prevede termini dilatori per l’esercizio del diritto di recesso dal contratto di locazione da parte dell’acquirente di un immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, qualora abbia necessità di adibirlo ad abitazione propria o all’esercizio di un’attività industriale, commerciale, artigianale, professionale o alberghiera per sè, per il coniuge o per parenti entro il secondo grado in linea retta, come previsto dall’art. 27 della stessa legge, mentre l’acquirente di un immobile destinato ad uso abitativo, in pari di necessità, deve attendere almeno un biennio dall’acquisto per esercitare il diritto di recesso (art. 61 legge cit.).

  2. Non è fondata – in riferimento all’art. 3 cost. – la questione di legittimità costituzionale dell’art. 73 l. 27 luglio 1978 n. 392 (come modificato dalla l. 31 marzo 1979 n. 93) nella parte in cui concede il recesso immediato dal contratto di locazione all’acquirente di immobili non destinati ad uso abitativo, ove abbia necessità di adibirli ad abitazione propria o all’esercizio di un’attività industriale, commerciale, artigianale, professionale o alberghiera per sè, per il coniuge o per parenti entro il secondo grado in linea retta (art. 27 l. n. 392 del 1978); mentre l’acquirente di un immobile destinato ad uso abitativo, in pari stato di necessità, deve attendere almeno un biennio dall’acquisto per esercitare il diritto di recesso (art. 61 l. cit.).

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