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Mutuo su immobile con abuso edilizio

4 Settembre 2019 | Autore:
Mutuo su immobile con abuso edilizio

In presenza di un abuso edilizio, anche minore, la banca concede il prestito finalizzato all’acquisto? In caso contrario, come è meglio procedere alla vendita?

Non sempre acquistare o vendere un immobile è un’operazione semplice e priva di qualsivoglia complicazione. Di regola sono sufficienti la disponibilità del bene e il possesso del corrispettivo necessario ad acquistarlo, uniti al notaio disposto a stipulare l’atto di compravendita ed a trascriverlo nei registri immobiliari. Potrebbe capitare, invece, che sull’immobile in offerta ci sia qualche vizio; per ipotesi la presenza di una piccola difformità urbanistica mai sanata dal venditore. Sembrerebbe che non sia niente di rilevante e che non possa impedire la trasferibilità del bene, ma cosa potrebbe accadere al mutuo eventualmente richiesto dal compratore? È possibile avere un mutuo su un immobile con abuso edilizio?

La domanda appena posta non è assolutamente banale, visto che è assai diffuso impegnarsi con un preliminare di compravendita, salvo chiedere ed ottenere un mutuo bancario in pendenza del termine stabilito per la stipula dell’atto definitivo. In una circostanza come questa, se il bene dovesse presentare un piccolo abuso e se per tale motivo la banca dovesse negare la concessione del mutuo, di fatto, sarebbe impedito ogni acquisto. Pertanto è giusto chiedersi: la vendita di un immobile con un abuso edilizio è valida? In presenza di abusi edilizi, la banca concede il mutuo per l’acquisto di un appartamento? Se si tratta di piccoli abusi, come è consigliabile procedere alla vendita? Se ti trovi in questa situazione, leggendo questo articolo riceverai le risposte di cui hai bisogno.

Vendita immobile con abuso edilizio: è valida?

In Italia la legge non consente di trasferire validamente gli immobili costruiti in assenza del permesso di costruire o del cosiddetto permesso in sanatoria. A questo riguardo, il notaio rogante l’atto di compravendita ha uno specifico obbligo di indicare nel documento gli estremi della predetta concessione edilizia, pena la nullità del trasferimento così stipulato [1]. Appare chiaro, quindi, che un immobile completamente abusivo non è commerciabile e che, di conseguenza, non potrà mai essere acquistato mediante la concessione di un mutuo. La banca, infatti, in un caso del genere, ovviamente non concede alcun prestito.

Per la verità, tra i vari condoni succedutisi negli anni e le normative urbanistiche aggiornatesi nel tempo, la circostanza che vi sia un immobile completamente abusivo e che lo stesso venga messo in vendita è sempre meno consueta. Più frequente, invece, è il caso in cui l’appartamento in offerta, piuttosto che la villetta proposta, presentino delle piccole difformità urbanistiche. Si pensi al bagno istallato dove non dovrebbe esserci oppure a qualche tramezzo di troppo rispetto al progetto originario. In questi casi, la commerciabilità è consentita? La banca concede facilmente ed ugualmente il mutuo eventualmente richiesto dal potenziale acquirente?

Mutuo su immobile con abuso edilizio: quali problematiche?

La presenza di un piccolo abuso in un immobile non vincola la vendita dello stesso. I cosiddetti abusi edilizi minori, infatti, non sono in grado di impedire la validità dell’eventuale atto di trasferimento. Si tratta di una conclusione che trova l’avallo sia da parte del Consiglio nazionale del notariato [2] sia ad opera della giurisprudenza delle Suprema Corte di Cassazione [3].

Resta il fatto, però, che la presenza di qualche difformità urbanistica è comunque fonte di responsabilità amministrativa con le conseguenti sanzioni. Per questo motivi, i potenziali acquirenti dell’immobile potrebbero essere scoraggiati e preferire un acquisto privo di qualsivoglia controindicazione. Ciò condiziona, inevitabilmente, la commerciabilità del bene ed è per tale ragione che la banca è restia nel concedere il mutuo anche in questo caso. Ma allora se desideri vendere la tua villetta, pur in presenza di un piccolo abuso, come devi procedere per non avere problemi con il tuo acquirente?

Vendita immobile con abusi edilizi minori: come fare?

Avrai ormai compreso che la presenza di qualche piccola difformità urbanistica non impedisce la vendita regolare del tuo immobile. Questi, infatti, non sono così gravi da impedire la stipula dell’atto e da determinare la nullità dello stesso. Tuttavia avrai anche capito che, per questa ragione, il potenziale acquirente potrebbe avere problemi nel ricevere un mutuo. Se non vuoi rinunciare a questa categoria di probabili compratori, non ti resta che sanare la difformità prima di cederlo. In questo modo renderai il tuo bene del tutto impeccabile da un punto di vista amministrativo e la commerciabilità dello stesso sarà priva di qualsivoglia limitazione di fatto.

In caso contrario, se, quindi, intendi proporre in vendita il tuo immobile nello stato di fatto cui si trova e cioè con annessi abusi edilizi minori, procedi con la dovuta cautela: onde evitare contestazioni o potenziali azioni legali successive alla stipula del contratto preliminare, prima di accettare proposte di acquisto, è opportuno chiarire inequivocabilmente la situazione al potenziale compratore. In questo modo questi sarebbe pienamente consapevole dell’acquisto, accetterebbe l’immobile così com’è e sarebbe, infine, anche conscio del fatto che sarebbe possibile pagarlo, ma solo con la disponibilità del corrispettivo e senza potere avere alcun prestito bancario.


note

[1] Art. 46 co. 1 Dpr 380/2001

[2] Cons. naz. notar. circ. 3138/1994

[3] Cass. pen. sent. n. 22200/2017


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5 Commenti

    1. Giovanni leggi i nostri articoli sull’argomento:
      -Veranda balcone senza autorizzazione https://www.laleggepertutti.it/287792_veranda-balcone-senza-autorizzazione
      -Come chiudere veranda fai da te https://www.laleggepertutti.it/239842_come-chiudere-veranda-fai-da-te
      -Veranda sul balcone: serve il permesso del Comune? https://www.laleggepertutti.it/31595_veranda-sul-balcone-serve-il-permesso-del-comune
      -Cosa rischio per una veranda abusiva? https://www.laleggepertutti.it/223832_cosa-rischio-per-una-veranda-abusiva

  1. Buongiorno e complimenti per l’articolo.

    Domanda:

    ho una villetta in vendita che presenza una piccola difformità legata all’altezza del piano terra 2,69 al posto di 2,70 e qualche RAI che risulta difforme di molto poco, il nostro geometra sta procedendo a sanare il tutto sia attraverso il comune che attraverso l’ATS ( ex USL ) per quanto riguarda le altezze.

    Abbiamo fatto un contratto preliminare di vendita tramite agenzia con un acquirente fortemente interessato alla casa nonostante le altezze e le difformità di cui è consapevole, di fatto sono state anche segnalate nel contratto preliminare.

    Il seguente preliminare è condizionato all’ottenimento del mutuo.

    Ad oggi con le tempistiche del comune per sanare il tutto siamo ancora in attesa.

    Nel caso il perito della banca venga reso edotto di questo procedimento, può questa situazione far saltare l’ottenimento del mutuo? La banca può decidere di attendere la sanatoria per emettere il mutuo o non lo emette facendo saltare la vendita?

    C’è una soluzione per procedere nonostante la sanatoria dato che l’acquirente è intenzionato ad acquistare e nel caso non passasse la sanatoria ( improbabile da quanto dice il geometra ed i tecnici a cui abbiamo chiesto consulenza ) procederebbe lui stesso con i lavori di ristrutturazione a sistemare tutto?

    Grazie per l’attenzione e spero di essere stato chiaro nell’esporre il problema e le domande,

    buon lavoro e complimenti per i vostri articoli,

    Didier

  2. buongiorno, io ho una domanda leggermente ” difforme” per rimanere in tema.
    Un appartamento , proposto in vendita con bagno appena demolito perchè difforme dal catasto. e quindi attualmente sprovvista di bagno. originariamente il bagno era alla tipica vecchia milano, ovvero sul ballatorio in comune.
    In questo caso di vendita di 2 stanze senza servizi interni all’unità immobiliare, la banca riconosce lo status di appartamento con valore potenziale dell’area elevato oppure non delibera il mutuo perchè non trattasi di “appartamento” vero allo stato attuale? oppure la quotazione diventa ridicola se per esempio, si passa da 150 000 mila euro di stima , a 50 000 riconosciuti dalla banca e quindi di fatto, non erogando il mutuo? Grazie

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