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Verbale assemblea condominio: deve indicare nomi e voti dati?

21 Agosto 2019
Verbale assemblea condominio: deve indicare nomi e voti dati?

Delibera condominiale presa a maggioranza: è valida se non indica i nomi dei favorevoli e dei contrari? 

A seguito di una lunga discussione, l’assemblea del tuo condominio ha deciso a maggioranza di assumere una decisione in merito ad alcuni lavori da eseguire sull’edificio. Il segretario, nominato prima della riunione per redigere il verbale, su dettatura del presidente ha sbrigativamente scritto: «L’assemblea approva a maggioranza il primo punto all’ordine del giorno». Non ha, però, indicato i nomi dei condomini favorevoli e di quelli contrari. Questa incompletezza è, a detta di alcuni, tanto grave da rendere nulla la votazione. È davvero così? Il verbale dell’assemblea condominio deve indicare nomi e voti dati? Sul punto si è formata un’ampia giurisprudenza. La posizione dei tribunali è, ormai, netta e ricalca ciò che è stato già detto dalla Cassazione, anche a sezioni unite [1].

Una recente sentenza del tribunale di Catania [2] riprende l’argomento della validità del verbale dell’assemblea di condominio senza l’indicazione dei voti favorevoli e contrari. Ecco qual è la soluzione offerta dai giudici.

Verbale assemblea condominio incompleto

Il verbale con il resoconto della riunione di condominio deve essere completo. Il che significa che deve riportare gli elementi necessari ad evidenziare il regolare svolgimento dell’assemblea. Elementi essenziali del verbale, senza i quali l’atto sarebbe illegittimo, sono:

  • il luogo, la data e l’ora di apertura dell’assemblea;
  • l’ordine del giorno;
  • l’elenco nominativo dei partecipanti, specificando se presenti personalmente o per delega e il valore millesimale di ciascun rappresentato;
  • la nomina del presidente e del segretario;
  • l’esposizione della discussione su ciascun argomento;
  • la votazione, con indicazione dei nomi dei votanti favorevoli e di quelli contrari e delle rispettive quote di partecipazione;
  • ulteriori eventi rilevanti durante lo svolgimento dell’assemblea, quali l’allontanamento di un condomino dalla riunione;
  • l’ora e la dichiarazione di chiusura dell’assemblea;
  • la sottoscrizione del presidente e del segretario.

Indicazione dei quorum nel verbale di condominio

Nel verbale devono essere riportati in modo analitico i nominativi di tutti i partecipanti all’assemblea, con l’indicazione di tutti i nomi e cognomi dei condomini partecipanti (anche se su delega) e della rispettiva quota millesimale. Questo serve per appurare la valida costituzione dell’assemblea che, come noto, richiede l’intervento di un numero minimo di condomini e di quote.

Secondo una sentenza della Cassazione [2], la mancata indicazione del totale dei partecipanti non incide sulla validità del verbale: tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un diverso controllo sulla regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

Mancata indicazione, nel verbale di condominio, dei voti favorevoli e contrari

La citata giurisprudenza della Cassazione e del tribunale di Catania (ma l’orientamento, come detto, è costante anche nelle altre aule di tribunale) ha sancito che, in tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, anche se non c’è alcuna norma di legge che lo richiede espressamente.

«Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dalla legge ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni. Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi».

Dalla non conformità a legge dell’omissione dell’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende l’invalidità della delibera assembleare.

In buona sostanza, quindi, il verbale della riunione di condominio deve riportare nomi e cognomi dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti nonché il valore delle rispettive quote millesimali.

Secondo la Cassazione [4], l’identificazione dei condomini può avvenire anche semplicemente con l’indicazione del solo cognome, omettendo il nome di battesimo, salvo ci siano casi di omonimia.

Sempre secondo la Suprema Corte [5], è valida la delibera il cui verbale contenendo l’elenco di tutti i condomini presenti e indicando il nome di condomini astenuti e che hanno votato contro, permetta di stabilire con sicurezza per differenza quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato.

Perché è necessario indicare i cognomi dei condomini favorevoli e contrari?

L’indicazione nel verbale di assemblea condominiale dei nomi di chi ha votato a favore, di chi ha votato contro e di chi si è astenuto è necessaria innanzitutto a verificare il rispetto delle maggioranze prescritte dalla legge e, quindi, la validità della votazione. Ma c’è un secondo motivo, ancor più determinante, che porta a richiedere questa specifica indicazione. Come noto, possono impugnare la votazione dell’assemblea solo i condomini astenuti, assenti e dissenzienti. Quelli, invece, che hanno votato “a favore” non possono, in un momento successivo, contestare la decisione che essi stessi hanno prima accettato. Ecco perché, nel caso in cui uno dei condomini dovesse avviare un giudizio in tribunale contro la delibera, è necessario appurare se questi prima aveva espresso un voto favorevole, circostanza che gli toglierebbe ogni legittimazione ad agire.

Non solo. L’indicazione dei nomi dei condomini e delle loro preferenze di voto serve anche a valutare l’esistenza di un possibile conflitto di interessi.

Delibera approvata all’unanimità

Di recente, la Cassazione ha affermato [6] che solo in presenza di una delibera approvata all’unanimità non è necessaria la verbalizzazione del numero dei votanti a favore o contro la delibera approvata poiché tutti hanno espresso il voto favorevole mentre, l’indicazione di chi ha votato a favore o contro è necessaria per le delibere adottate a maggioranza perché consente di verificare il raggiungimento del quorum deliberativo, che, altrimenti, non sarebbe possibile.


note

[1] Cass. sent. n. 810/1999; Cass. S.U. sent. n. 4860/2005.

[2] Trib. Catania sent. n. 2474/2019 del 12.06.2019.

[3] Cass. 13 novembre 2009 n. 24132.

[4] Cass. 23 novembre 2016 n. 23903.

[5] Cass. 19 novembre 2009 n. 24456, Cass. 10 agosto 2009 n. 18192.

[6] Cass. sent. n. 32346/2018.


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