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Inquilini e vicini rumorosi: chi risarcisce i danni?

5 Marzo 2018 | Autore:
Inquilini e vicini rumorosi: chi risarcisce i danni?

Chi risarcisce i danni se gli inquilini disturbano i vicini? Ci si può rivolgere a chi ha concesso l’appartamento o il locale in affitto? Ecco tutto quello che c’è da sapere su vicini e attività rumorose

Avere dei vicini rumorosi non è mai una cosa piacevole. In questi casi le soluzioni amichevoli ed improntate al “dialogo” sono sempre quelle che pagano di più, visti anche i tempi ed i costi della giustizia. Spesso però la situazione diventa davvero intollerabile. Ciò capita soprattutto quando i rumori e gli schiamazzi avvengono in orari che dovrebbero essere invece notoriamente destinati al riposo delle persone.

Le cose, poi, si complicano ulteriormente per gli stabili condominiali caratterizzati da locali a piano terra adibiti a uso commerciale. Esempio classico è quello dell’apertura di un bar, che con la sua attività potrebbe disturbare la quiete dei condomini (sul punto leggi anche: Si può aprire un bar in un condominio?). Un altro caso tipico è quello degli stabili caratterizzati dalla presenza di appartamenti concessi in locazione. Ebbene, in tali ipotesi, l’incubo di tutti gli abitanti di un condominio è rappresentato dall’arrivo di inquilini particolarmente rumorosi tali da minare la propria tranquillità (si pensi agli appartamenti concessi in affitto agli studenti universitari).

A questo punto, potrebbe tornare utile sapere con chi prendersela. La domanda, dunque è la seguente: chi risarcisce i danni se gli inquilini disturbano i vicini? Ci si può rivolgere a chi ha concesso l’appartamento o il locale in affitto? A tanto risponderemo nel presente articolo; vedremo inoltre tutto quello che c’è da sapere su vicini e attività rumorose.

Inquilini rumorosi: il proprietario dell’appartamento è responsabile?

Ebbene, sul punto è importante sapere che se gli inquilini disturbano i vicini, il locatore (vale a dire il proprietario dell’appartamento o del locale) sarà chiamato a risponderne solo se si prova che potesse prevedere che l’inquilino avrebbe dato fastidio ai condomini con rumori molesti. Dunque, in caso di rumori molesti da parte degli inquilini, bisognerà rivolgere le proprie lamentele agli inquilini stessi e non, invece, al proprietario dell’appartamento o del locale concesso in locazione. Ciò è quanto ha da ultimo chiarito la Corte di Cassazione, che con una recentissima pronuncia [1] ha avuto modo di affermare il seguente principio.

Il proprietario di un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore (ossia dall’inquilino) in conseguenza di immissioni rumorose intollerabili a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la normale diligenza, che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi.

In altri termini: se gli inquilini disturbano i vicini, il proprietario delle unità immobiliari da cui provengono i rumori molesti non potrà esser chiamato a risarcirli, a meno che non si dimostri che è stato poco diligente nel momento in cui ha stipulato il contratto di affitto, potendo di fatto prevedere che gli inquilini avrebbero potuto dar fastidio con rumori molesti o attività rumorose. Quindi, chi concede in affitto un immobile non è affatto tenuto a garantire che gli inquilini non arrechino disturbo o danni a terzi, né può essere chiamato a risponderne, poiché non ha l’obbligo di prevenirli. 

Ciò detto con riferimento agli inquilini “molesti”, vediamo come stanno le cose nelle ipotesi di locali, esercizi commerciali, attività e bar rumorosi.

Attività rumorose: chi è responsabile se il locale è in affitto?

Con specifico riferimento ai locali concessi in locazione, la giurisprudenza ha da tempo stabilito che, in assenza di carenze strutturali dell’immobile locato adibito a esercizio pubblico, è da escludersi qualsiasi coinvolgimento del proprietario del locale. In questi casi, in effetti,  il proprietario quand’anche fosse consapevole degli schiamazzi e dei rumori della clientela, non potrebbe fornire alcun apporto alla causazione del fatto dannoso. Il proprietario del locale, dunque, può essere considerato responsabile per le immissioni rumorose solo se abbia partecipato al fatto dannoso [2].

Locale rumoroso: chi paga per i rumori?

In caso di locale rumoroso, dunque, non è il locatore (e cioè il proprietario del locale) che paga i danni. La responsabilità, in caso di locale dato in affitto, grava esclusivamente sul gestore. Attenzione: ciò vale anche se il proprietario del locale sia pienamente consapevole della destinazione dell’immobile. È sempre il gestore del locale preso in locazione e non anche il proprietario dello stesso che deve considerarsi responsabile, anche se nel contratto di affitto è messo nero su bianco che il cespite verrà utilizzato come locale per la movida. Ed infatti, la mera circostanza che il locatore sia consapevole della destinazione d’uso del locale non lo rende di per sé responsabile. Al contrario, e come detto sopra, serve la prova di un contributo causale al fatto dannoso. Ciò è quanto da ultimo confermato, con una recentissima sentenza, dalla Corte di Cassazione [3]. 

Locale rumoroso: quando è responsabile il Comune?

Alla luce di quanto detto sopra, in caso di locale concesso in affitto, responsabile dei danni è sempre il gestore del locale e non anche il proprietario dello stesso. Tuttavia, ci sono dei casi in cui non possono ritenersi responsabili né il proprietario del locale rumoroso, né chi lo ha preso in affitto. Ciò si verifica soprattutto quando i rumori provengono dall’esterno del locale. In determinate ipotesi, infatti, chiamato a rispondere dei danni prodotti dal disturbo alla quiete pubblica è direttamente il Comune. Vediamo quando e perché.

Rumore dei clienti fuori dal bar: chi è responsabile?

Nel caso in cui il chiasso, i rumori e gli schiamazzi siano causati dalla clientela fuori dal bar può escludersi il coinvolgimento del proprietario o del gestore del locale. Attenzione però: è necessario che il titolare del locale o colui che lo ha in gestione si sia attivato con cartelli o con altri mezzi rivolti ai clienti al fine di dissuaderli dal tenere comportamenti rumorosi. Ebbene, in tali casi, il proprietario o il gestore del locale non può essere considerato responsabile dei rumori molesti provocati all’esterno della propria attività. Ma cerchiamo di spiegarci meglio. 

Bar rumoroso: a chi spetta il controllo della clientela?

Se chi gestisce il locale adotta tutte le cautele al fine di impedire le attività rumorose all’esterno del proprio locale o quanto meno volte a dissuadere gli avventori del proprio bar dall’intrattenersi fuori facendo chiasso, nessuna responsabilità potrà essergli addebitata. Ma allora qual è il soggetto cui spetta materialmente il controllo della clientela, per prevenire fenomeni di disturbo alla quiete pubblica? A rispondere è stato il Tar Lombardia, il quale con una recente sentenza [4] ha affermato che sul gestore dell’esercizio pubblico non grava alcun obbligo di vigilanza degli spazi esterni al locale, dovere che, invece, incombe sull’amministrazione comunale proprietaria dell’area. Dunque, se l’area è demaniale, è il Comune a dover vigilare sul corretto uso che terzi (nel caso di specie i clienti di un locale) ne facciano.

Rumore dei clienti: precisazioni

Attenzione: ovvio che quanto detto sopra non vale se lo stesso gestore del locale abbia “incoraggiato” i suoi clienti al baccano, ponendo al di fuori del proprio locale tavolini, sedie e quant’altro possa indurre a credere che si tratti non di suolo pubblico, ma di un’area pertinente al locale stesso. Viceversa, nel caso all’esame del Tar Lombardia, il gestore del locale si era impegnato all’apposizione di cartelli all’esterno del locale per esortare la clientela a moderare il tono di voce, nonché a controllare il comportamento degli stessi al di fuori del locale e a non mettere tavolini all’esterno (il cosiddetto «plateatico») né ad installare mezzi di diffusione sonora. Ovvio, dunque, che i clienti del locale –in realtà – stanziavano su un suolo evidentemente pubblico e non appartenente al gestore del locale. Ebbene, in questi casi, l’utilizzo fatto da terzi (nella fattispecie, dai clienti del locale) del suolo pubblico, non può essere ascritto al gestore di un locale che, conseguentemente, non potrà avere alcuna responsabilità in tal senso, non fosse altro perché non ha a disposizione alcuno strumento di repressione in merito all’illegittimo utilizzo del bene demaniale.

Movida molesta: risarcisce il Comune

Nei casi come quello descritto sopra unico responsabile sarà il Comune. Vediamo perché. Per comprenderlo al meglio analizziamo un’altra recentissima sentenza. A ben vedere, infatti, la pronuncia analizzata sopra si pone in linea con un’altra recentissima sentenza resa dal Tribuanle di Brescia [5].

L’aspetto particolarmente interessante e innovativo della sentenza appena citata è, appunto, la condanna dell’amministrazione comunale a risarcire i residenti che lamentavano schiamazzi causati da una movida molesta. Questa conclusione deriva dalla considerazione che «l’ente proprietario della strada da cui provengono le immissioni denunciate debba provvedere ad adottare le misure idonee a far cessare dette immissioni». In sostanza, a detta del giudice, la strada è di proprietà del Comune e a lui spetta far abbassare i decibel e riportare la situazione ad un accettabile livello di vivibilità. Nella sentenza, il giudice spiega, tra l’altro, che pagare non basta: è necessario che il Comune intervenga attivamente affinché cessino i rumori insopportabili, disponendo un servizio di vigilanza da parte della polizia locale che, mezz’ora dopo la chiusura dei locali, dovrebbe disperdere chi non vuole andar via spontaneamente. In sostanza, i rumori eccessivi hanno impedito a chi abitava nelle vicinanze di «godere del riposo e di attendere serenamente alle proprie attività quotidiane» provocando uno stato di stress e di ansia e per tale ragione il giudice ha riconosciuto l’esistenza di un danno non patrimoniale, definito “antropico“. Oltre a questo, poi, il Comune è stato condannato a risarcire anche il danno patrimoniale, ovvero le spese sostenute per i serramenti montati dai proprietari della casa per attenuare il rumore. Per maggiori approfondimenti sul punto leggi: Locali troppo rumorosi? Paga il Comune.

 


note

[1] Cass, ord. 4908 del 01.03.2018.

[2] Cass., sent. n. 16407/2017.

[3] Cass., sent. n. 2668 del 05.02.2018.

[4] Tar Lombardia, sent. n. 1255/2017

[5] Trib. Brescia, sent. n. 2621/17.


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