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Demolizione casa abusiva

21 Agosto 2019
Demolizione casa abusiva

Va sempre demolito l’immobile abusivo, anche se abitato da un anziano o da un nullatenente che non avrebbe altro tetto dove andare a vivere? 

Una recente sentenza della Cassazione [1] ha fatto riemergere l’eterno problema della demolizione della casa abusiva, un problema che interessa numerosi immobili sparsi su tutto il territorio nazionale.

Partendo dalla circostanza che l’abusivismo edilizio, anche quello di piccola portata, costituisce sempre reato, secondo la Corte non è possibile giustificare la condotta illecita, e quindi evitare la demolizione della costruzione, neanche se l’autore della stessa si trova in uno stato di necessità, nello specifico in precarie condizioni economiche tali da impedirgli di trovare un altro tetto sotto cui vivere.

In buona sostanza il pensiero della Corte Suprema è orientato a ritenere inapplicabile ai reati edilizi la cosiddetta “scriminante” dello stato di necessità. Il nostro ordinamento non prevede alcun diritto a farsi una casetta da soli in spregio alla normativa urbanistica.

Risultato: la demolizione della casa abusiva è una conseguenza automatica che scatta subito dopo l’accertamento del reato. Il responsabile, ciò nonostante, può bloccare le ruspe del Comune, ma solo in presenza di determinate condizioni. Di tanto parleremo in questo articolo.

Demolizione prima casa abusiva

La legge non tollera l’abuso edilizio. L’immobile costruito in assenza di licenza edilizia o in difformità da essa deve essere quindi demolito. Non conta il fatto che si tratti della prima casa o che sia l’abitazione di un anziano o di un invalido.

Una signora di circa 90 anni vive all’interno di una cascina in campagna che ha realizzato il compianto marito diversi anni prima. Il Comune si accorge della presenza dell’immobile e, dopo aver intentato un processo penale all’anziana donna per abuso edilizio, le notifica un ordine di demolizione. L’avvocato dell’imputata fa una lunga e strenua arringa in tribunale in sua difesa. Sostiene che la costruzione oggetto dell’ordine di demolizione produce in realtà una lesione assolutamente modesta; tanto più se bilanciata con il diritto costituzionale alla casa. Il legale mette in evidenza come l’immobile rappresenti invece l’unica soluzione abitativa a disposizione dell’anziana, quasi novantenne e priva delle disponibilità economiche necessarie a procurarsi un’alternativa dignitosa. Il giudice però non accoglie la difesa dell’imputata e conferma la demolizione.

Anche se il nostro ordinamento prevede il diritto a una casa per tutti, per la Cassazione tale diritto non può prevalere sull’interesse pubblico al rispetto dei regolamenti urbanistici e, quindi, alla demolizione delle opere abusive che deturpano l’ambiente. Del resto, l’ordine di demolizione non ha una funzione punitiva, ma persegue l’obiettivo di ripristinare il bene tutelato: il territorio che è stato sfregiato dall’irregolarità. Si legge nella sentenza in commento che: «il fondamento della previsione non è quello di sanzionare ulteriormente l’autore dell’illecito, ma quello di eliminare le conseguenze dannose della condotta medesima rimovendo la lesione del territorio verificatasi».

In buona sostanza, il diritto del cittadino a poter disporre di una casa dignitosa non può prevalere, osserva ancora la Cassazione, sull’interesse della collettività alla tutela del paesaggio e dell’ambiente e all’uso corretto del territorio.

Stato di necessità e reati urbanistici

L’aver agito in uno stato di necessità è, di norma, una causa di giustificazione che impedisce la punizione di chi commette reati. Tuttavia, secondo la Corte, questa scriminante non si applica all’abuso edilizio, neanche se si tratta di gravi condizioni di salute o di precarie condizioni economiche: all’attività edilizia abusiva non può essere applicata questa forma di esenzione da responsabilità. Del resto, chi si trova nell’impossibilità economica di sostenere un canone di affitto può sempre rivolgersi ai servizi sociali o chiedere l’assegnazione di una casa popolare.

Un precedente contrario

La citata pronuncia della Cassazione si pone in contrasto con un altro precedente di pochi mesi fa e che, tuttavia, appare più flessibile nei confronti dei proprietari. La Corte ha ritenuto che il giudice debba sempre fare una valutazione caso per caso. Esiste infatti un principio «di proporzionalità» che impone al giudice di valutare se, nel caso concreto, debba darsi priorità all’interesse dello Stato a demolire le opere costruite senza permesso oppure al diritto alla tutela dell’abitazione del cittadino che, seppur colpevole di abuso edilizio, non ha altro modo per vivere.

Quindi – conclude indirettamente la Corte – per impedire la demolizione di un abuso edilizio bisogna dare prova della indisponibilità economica (ossia di essere nullatenenti) o della sussistenza di condizioni di salute tali da impedire lo spostamento del proprietario in altro luogo.

Come evitare la demolizione di una casa abusiva

Se è vero che il reato di abuso edilizio si prescrive in quattro anni (cinque se c’è stato il rinvio a giudizio) e che di esso risponde solo l’autore del fatto, la sanzione della demolizione non si prescrive mai e può essere intimata, anche a distanza di molti anni dalla realizzazione dell’opera, nei confronti di chi al momento ne sia proprietario, anche se lo ha così acquistato da altri.

Una volta verificato che la demolizione della casa abusiva è una conseguenza pressoché automatica per la legge, ecco però che la stessa legge prevede delle scappatoie.

La sanatoria

La prima di queste è la richiesta di sanatoria. Chiedere una sanatoria non è certamente a costo zero. Bisogna innanzitutto pagare un contributo al Comune che può essere pari al doppio della sanzione prevista dalla legge.

Inoltre, è necessario che la costruzione abusiva risulti conforme ai regolamenti urbanistici vigenti:

  • sia all’epoca in cui è stata realizzata l’opera;
  • sia all’epoca in cui la sanatoria viene presentata (difatti i regolamenti potrebbero cambiare nel tempo).

Ad esempio, non si può sanare un abuso che, pur essendo conforme al piano regolatore all’atto della sua realizzazione, oggi non lo è più perché lo stesso è, nel frattempo, cambiato; allo stesso modo non può essere concessa una sanatoria per la costruzione che non era conforme al piano urbanistico all’epoca in cui è sorta, ma ora lo è diventata.

Dunque, il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato a due presupposti:

  • che la costruzione edilizia risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda;
  • che il responsabile effettui il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.

Il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente dovrà pronunciarsi entro 60 giorni dalla presentazione dell’istanza e, nel caso di rigetto, sarà possibile impugnare il provvedimento (cioè contestare la decisione adottata dal soggetto pubblico) innanzi al giudice amministrativo.

Se c’è possibilità di ottenere una sanatoria

Secondo la Cassazione, inoltre, si può chiedere la sospensione dell’esecuzione penale dell’ordine di demolizione, se si dimostra la probabile approvazione della richiesta di rilascio di permesso a costruire in sanatoria, a sua volta connessa a una pianificazione in corso di approvazione. In tal caso il Comune concede la sospensione della demolizione in vista della futura approvazione di una delibera comunale incompatibile con la prescritta demolizione.

Immobile di interesse pubblico

Un terzo modo per evitare la demolizione è sperare che il Comune adotti una delibera con cui dichiari l’immobile di interesse pubblico prevalente sugli interessi urbanistici (si  pensi al caso di un palazzo abusivo al cui interno il Comune decida di spostare qualche proprio ufficio).

Sostituzione della demolizione con la multa

Un altro modo per evitare la demolizione di un abuso edilizio lo illustra il Consiglio di Stato in una recente sentenza [3]. Si tratta di sostituire la sanzione della demolizione in una multa. I giudici partono dal presupposto secondo cui «la repressione di abusi edilizi costituisce un atto vincolato (…), risultando superflua ogni specifica comparazione tra l’interesse pubblico e gli interessi privati coinvolti o sacrificati». Quindi, l’abuso va eliminato a prescindere dai danni che può provocare al responsabile. Il che significa che da parte del Comune un ordine di demolizione, in caso accertato di abuso edilizio, va sempre emesso.

Tuttavia, quando l’abuso viene realizzato su un’opera complessivamente realizzata in conformità al titolo edilizio e la sua demolizione potrebbe pregiudicare la restante parte regolare, allora la demolizione può essere sostituita con una sanzione pecuniaria, una normale multa.

Si legge nella sentenza: «la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione: il dato testuale della legge è univoco ed insuperabile, in coerenza col principio per il quale, accertato l’abuso, l’ordine di demolizione va senz’altro emesso. In particolare, se la demolizione avviene pregiudicando la parte eseguita in conformità, si può decidere di comminare, al suo posto, una multa. Quindi, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione». Questa regola però non vale sui territori ove vi sono vincoli paesaggistici.


note

[1] Cass. sent. n. 36257/19 del 20.08.2019.

[2] Cass. sent. n. 15141/19 dell’8.04.2019.

[3] Cons. Stato, sent. n. 5128/2018.


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