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Bed and breakfast in condominio

22 Agosto 2019
Bed and breakfast in condominio

Regole per aprire un b&b: i limiti nel regolamento condominiale e le normative locali sui requisiti dell’appartamento. 

Se hai un appartamento di media grandezza, con camere e servizi separati, potresti essere interessato a “metterlo a reddito” trasformandolo in un bed and breakfast. A tal fine, devi rispettare una serie di regole e condizioni previste, in parte, dalla normativa regionale e, in parte, da quella nazionale. La disciplina si complica se poi l’immobile è in un condominio: qui, infatti, si pone la necessità di rispettare eventuali clausole limitative del regolamento e, comunque, il diritto al pacifico godimento dell’abitazione da parte di tutti gli altri condomini.

Il tema dell’apertura di un bed and breakfast in condominio è stato più volte affrontato dalla giurisprudenza. Evidentemente, stando al numero di cause, a poche persone piace avere, all’interno del proprio stabile, un b&b: è mal tollerata la presenza di estranei nelle scale, un utilizzo più intenso dell’ascensore e degli altri servizi comuni, il rumore nella notte causato dai turisti. Tutti questi fattori però non costituiscono in astratto un limite alla realizzazione di un b&b in condominio, anche laddove il regolamento vieti l’utilizzo degli appartamenti per attività commerciali (tale non è quella dell’affittacamere o del bed & breakfast) o rumorose (in astratto non si può dire che un b&b possa causare molestie acustiche superiori a quelle che potrebbe generare un normale condomino, posto che l’utilizzo dell’immobile è comunque destinato a fini abitativi e non ricreativi, sportivi, ecc.).

Cerchiamo allora di fare il punto su quella che è la disciplina generale per l’apertura di un bed and breakfast in condominio cominciando proprio dalle regole che concernono i rapporti con gli altri condomini del medesimo stabile.

Si può aprire un b&b in condominio?

Solo una clausola specifica del regolamento di condominio può impedire l’apertura di un bed and breakfast: clausola che, comunque, deve essere approvata all’unanimità. Non bastano, quindi, generici divieti rivolti ad attività commerciali, rumorose o che comportino il contatto con il pubblico. I clienti dei b&b e degli affittacamere sono equiparati a semplici ospiti o affittuari che utilizzano la stanza a fini abitativi, circostanza questa che non esclude un pacifico e silenzioso utilizzo dell’immobile.

In altre parole, non è detto che il rumore prodotto da uno dei condomini che vivono nell’edificio sia inferiore a quello di uno dei clienti dell’attività ricettiva.

Non si può presumere che un b&b sia di per sé rumoroso. Bisognerebbe dimostrare come e perché gli avventori possano creare molestia: in assenza di tale prova (che – ad esempio – può consistere in verbali dalle autorità locali conseguenti a turbative e eventi delittuosi, o connessi all’afflusso di soggetti estranei alla compagine condominiali), non c’è alcuna presunzione che l’apertura di un b&b o di un affittacamere in condominio possa provocare disturbo agli altri condomini.

La clausola del regolamento contenente il divieto, come detto, deve essere “specifica”, deve cioè menzionare proprio il divieto di utilizzo dell’immobile per i b&b o affittacamere. Neanche il divieto di trasformazione nell’immobile in una pensione o in un albergo potrebbe essere sufficiente. A detta della Cassazione [1], la limitazione all’uso degli appartamenti contenuta nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità) deve essere espressa in modo chiaro o almeno risultare da una volontà inequivoca dei condomini, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, da altre limitazioni.

In pratica, per impedire in condominio l’apertura di b&b o di affittacamere è necessario che il regolamento, nell’imporre il divieto, si riferisca espressamente ad essi e non faccia generico riferimento ad usi delle abitazioni che possano turbare la tranquillità dei condòmini e incidere negativamente agli effetti del pacifico godimento delle proprietà.

Ma attenzione: il divieto potrebbe anche derivare non solo da una specifica menzione del b&b, ma anche dalla previsione secondo cui gli appartamenti debbano essere destinati solo a uso di abitazione civile. Come chiarito, infatti, dalla Cassazione [2], il b&b è vietato (al pari dell’affittacamere) se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo. Sul punto, però, la stessa Corte Suprema non ha espresso sempre lo stesso indirizzo interpretativo [3].

Altro limite alla realizzazione di un bed and breakfast potrebbe essere quello del regolamento che impone la vendita o la locazione degli immobili condominiali solo a persone di «moralità ineccepibile», cosa che, nel caso di uso alberghiero o similare, non potrebbe essere suscettibile di controllo.

L’unanimità nell’approvazione della clausola limitativa si può raggiungere o con votazione in assemblea da parte di tutti i condomini, anche su delega (cosiddetto «regolamento assembleare») oppure con l’accettazione del regolamento, predisposto dall’originario costruttore dell’edificio, da parte dei singoli proprietari, all’atto della firma del contratto di compravendita innanzi al notaio (cosiddetto «regolamento contrattuale»). Seppur, infatti, in momenti diversi e separati, tutti i condomini finiscono per accettare il regolamento, consentendo quindi la formazione dell’unanimità.

La prima cosa che devi fare, quindi, se intendi aprire un b&b in un condominio è recuperare il regolamento di condominio, leggerlo attentamente e verificare se in esso sono previsti divieti specifici. Se così fosse, hai le mani legate a meno che l’unanimità dei condomini non decide di cancellare il divieto.

Il divieto di aprire un b&b vale anche per chi acquista l’appartamento

La clausola del regolamento che vieta la trasformazione degli appartamenti in b&b è valida anche nei confronti del successivi acquirenti dell’immobile a patto che il regolamento:

  • sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari;
  • oppure sia stato allegato all’atto di vendita notarile;
  • o sia stato semplicemente citato nell’atto di vendita notarile.

L’acquirente non informato del divieto di utilizzo dell’immobile a uso b&b può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo versato al venditore solo se abbia a questi manifestato chiaramente la propria intenzione speculativa circa l’utilizzo dell’appartamento.

Regole per aprire un bed and breakfast

Dalle regole del diritto privato, passiamo ora a quelle di diritto pubblico e, in particolare, a quelle previste dalla normativa locale. La gestione del turismo è rimessa alle Province e alle Regioni: per cui è presso tali uffici che bisogna rivolgersi per conoscere le regole da rispettare. La disciplina generale è, tuttavia, delineata da una legge statale, la n. 135 del 2001 (“Riforma della legislazione nazionale del turismo”).

Il b&b può considerarsi un’attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, regolata da normative regionali e provinciali.

Presentazione della Scia

Una volta appurato che il regolamento di condominio non pone limitazioni, è necessario presentare una Scia per l’apertura dell’attività (leggi Come aprire un b&b: regole). Ci si deve, quindi, recare presso lo Sportello unico della Attività produttive del Comune in cui si trova l’immobile, allegando una serie di documenti, fra cui la planimetria dell’alloggio, il contratto di proprietà o di locazione e l’assciurazione di responsabilità civile, che tutela gli ospiti e gli oggetti di loro proprietà. Alcune normative regionali, è il caso del Lazio, prevedono che il titolare dell’attività sia residente nell’appartamento dove si svolge il b&b o, quantomeno, risulti domiciliato durante il periodo d’apertura.

Requisiti dell’immobile 

Non tutti gli appartamenti possono diventare b&b. L’immobile deve, innanzitutto, avere l’abitabilità e rispondere a requisiti edilizi e urbanistici nonché a quelli igienico-sanitari previsti dal regolamento comunale. Gli impianti, inoltre, devono essere a norma e in regola con le manutenzioni periodiche, così da garantire la massima sicurezza agli ospiti.

Le diverse normative locali prevedono che il b&b in condominio resti chiuso un determinato numero di giorni all’anno, anche non consecutivi.

Numero di camere e grandezza

Ogni Regione indica un numero massimo di camere e di ospiti entro i quali si rientra nella disciplina del b&b. Superati tali limiti si passa a parlare di pensioni o alberghi, con applicazione di una normativa differente.

Di solito, le camere concesse agli ospiti possono essere al massimo 8 (come nella provincia autonoma di Bolzano), mentre il numero dei posti letto va dai 6 di alcune regioni ai 20 della Sicilia. Questo limite, però, è stato dichiarato illegittimo da una recente e interessante sentenza del Tar Lazio, secondo cui non si può imporre ai bed&breakfast così come agli affittacamere una dimensione minima dell’immobile (leggi I B&b non possono avere più limiti).

Diverso è il discorso per godere delle agevolazioni fiscali: il numero massimo di camere consentito per godere di tali facilitazioni (ad esempio, non c’è bisogno di aprire una partita Iva) va da tre a sei, con un numero massimo di posti letto che varia da sei a, comunque, meno di 20.

Per quanto riguarda la grandezza delle camere, le misure variano da regione a regione, anche se in media ogni locale deve avere una dimensione che va dagli 8 mq per camera singola ai 14 metri quadrati per camera doppia.

L’accesso alle stanze da letto deve essere diretto (vietato quindi transitare da altri locali).

Quanto al bagno (dotato di wc, lavabo, vasca o doccia, specchio e presa di corrente) deve essere a uso esclusivo degli ospiti. Non è comunque necessario avere un singolo bagno privato per ogni appartamento, ben potendo essere unico e comune per tutti gli ospiti.

È necessario che l’immobile abbia un corridoio; infatti, gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare quella degli altri.

Sarebbe illegittimo un b&b dove un cliente, per arrivare in camera, debba aprire una porta situata in un’altra camera occupata da ospiti.

Pulizia delle stanze

Le camere, i bagni e gli spazi comuni dell’appartamento vanno puliti ogni giorno, mentre la biancheria (lenzuola, asciugamani, accappatoio) va sostituita almeno tre volte alla settimana e, comunque, ogni volta che arrivano nuovi ospiti.

Vitto

Per quanto concerne la somministrazione di cibo e bevande, il b&b non prevede un servizio di cucina e quindi sono vietati pasti espressi salvo ovviamente la prima colazione che, come dice la parola stessa b&b (tradotto in italiano: “letto e colazione”) deve essere inclusa nel prezzo. Quindi, è necessario che l’appartamento abbia un luogo ove consumare il primo pasto della giornata.

Negli ultimi anni, c’è stata un’apertura verso i prodotti tipici del territorio che possono sostituire i cibi confezionati, che di norma vengono offerti agli ospiti. Nella Marche, ad esempio, a colazione vi è l’obbligo per il titolare della struttura di servire almeno il 70% di prodotti confezionati o acquistati da aziende e cooperative agricole regionali.

Partita Iva

Poiché l’apertura di un b&b in condominio non ha carattere imprenditoriale, non è necessario aprire una partita Iva né e procedere all’iscrizione in camera di commercio.

I proventi derivanti dall’attività vanno, comunque, denunciati in dichiarazione dei redditi, inseriti nello spazio dedicato ai cosiddetti “redditi diversi”.

Prezzi

La legge non pone limiti ai prezzi delle stanze, sicché il titolare della struttura può applicare le tariffe che meglio crede, dovendo però esporle all’interno dei locali e indicando le diverse soluzioni offerte.

Obbligo di registrazione

Come tutte le strutture ricettive, anche il gestore del b&b deve “schedare” i clienti, ossia tenere un registro in cui annota i nomi e le generalità degli ospiti e comunicarli alla locale autorità di pubblica sicurezza.

note

[1] Cass. sent. n. 24707/2014 e n. 19212/2016.

[2] Trib. Milano, sent. n. 11784/2018 del 22.11.2018. Cassazione, ordinanza 704 del 16 gennaio 2015.

[3] Cassazione, sentenza 22711 del 28 settembre 2017.


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