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Contratto affitto scaduto inquilino non esce

7 Settembre 2019
Contratto affitto scaduto inquilino non esce

Se l’inquilino non vuole andarsene ed il contratto di locazione è scaduto, puoi chiedere lo sfratto. 

Qualche anno fa, hai affittato un appartamento di tua proprietà ad un ragazzo; al momento della stipula del contratto, avete convenuto che la locazione dell’immobile per esigenze abitative avrebbe avuto la durata di quattro anni, rinnovabili per altri quattro. Il contratto adesso è scaduto, ma l’inquilino non ha lasciato libero l’immobile: nonostante quanto concordato e i tuoi numerosi solleciti, continua a vivere nell’appartamento di tua proprietà. Che fare in caso di contratto d’affitto scaduto se l‘inquilino non esce? Se un soggetto sta continuando ad occupare un nostro immobile nonostante l’avvenuta scadenza del contratto di locazione, come facciamo a mandarlo fuori di casa?

Vediamo cosa prevede la legge in tema di contratti di affitto ad uso abitativo e quali sono le soluzioni.

Il contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di affitto o di locazione ad uso abitativo è un contratto che obbliga il locatore (cioè il proprietario dell’immobile) a far godere al locatario (detto anche conduttore o inquilino) l’immobile oggetto del contratto allo scopo di abitarlo in cambio di un canone, ossia un corrispettivo in denaro.

Esistono varie tipologie di contratti di affitto.

Una prima forma di contratto di locazione è quello a canone libero: il proprietario dell’immobile e l’inquilino stabiliscono liberamente l’importo del canone d’affitto, le modalità di pagamento e le varie clausole, ad eccezione della durata minima e delle regole per il rinnovo o il recesso del contratto che, invece, sono fissate dalla legge.

Esiste poi il contratto a canone concordato: il proprietario e l’inquilino concordano una somma di denaro quale canone di locazione entro un importo minimo e massimo in base a criteri che vengono stabiliti dagli accordi siglati dalle associazioni di categoria; naturalmente, anche in questo caso, la durata minima del contratto è fissata dalla legge.

Un’altra forma di contratto di locazione ad uso abitativo molto diffusa (soprattutto tra studenti e lavoratori) è quella ad uso transitorio: si tratta di un contratto caratterizzato da una durata molto breve che viene stipulato laddove vi siano necessità particolari sia del locatore sia del locatario.

Si pensi al proprietario dell’immobile che può avere bisogno della casa a breve per destinarla ad un figlio o al neolaureato iscritto ad un master o che deve fare uno stage professionale.

In caso di contratto ad uso transitorio, la durata minima è sempre stabilita dalla legge, mentre il canone è libero ad eccezione di alcuni Comuni e dei capoluoghi di provincia ove vengono fissate degli importi determinati.

Per chi, invece, ha bisogno di affittare un immobile per frequentare l’università in una città diversa dalla propria, esiste il contratto per studenti universitari o per quelli che frequentano un corso di perfezionamento o di aggiornamento universitario. Tale forma di contratto di locazione può essere stipulata nei Comuni in cui c’è la sede di un ateneo o in cui si può seguire uno dei corsi citati o, ancora, in un Comune vicino a quelli secondo gli accordi territoriali; anche in questo caso la durata minima e massima sono fissate dalla legge.

Infine, è possibile che locatore e locatario stipulino un contratto completamente libero, sia in termini di durata che di canone: si tratta di una forma di locazione che viene siglata solo per gli affitti che hanno una certa finalità (come, ad esempio, una casa per le vacanze) o se si tratta della pertinenza di un immobile (come un box auto). Tale tipo di contratto viene stipulato anche per abitazioni di lusso o immobili vincolati come bene storico, artistico o culturale.

La durata dei contratti di affitto ad uso abitativo

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, esistono diverse forme di contratto di locazione, a seconda che proprietario ed inquilino concordino o meno alcuni aspetti, come l’importo del canone o la durata dell’affitto. Ma come sopra accennato, per ognuno di tali contratti esistono una durata minima ed una massima stabilite dalla legge.

Per sapere cosa ha previsto il legislatore bisogna fare riferimento principalmente alle disposizioni contenute nel Codice civile [1] e alle regole dettate in matera di legislazione speciale [2]: bisogna però precisare che per la locazione dei beni immobili le norme del Codice hanno natura residuale in quanto occorre fare riferimento principalmente alle leggi speciali.

Per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero (ossia quelli in cui proprietario e inquilino si accordano liberamente sul canone), il legislatore ha stabilito una durata minima di quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni alla scadenza.

Nel caso in cui nel contratto sia stata concordata una durata inferiore o non sia stata prevista alcuna durata, la stessa si deve intendere stabilita per quattro anni; è possibile che proprietario ed inquilino convengano di prevedere una durata dell’affitto superiore a quella minima prevista dal legislatore, ma mai inferiore.

Per le locazioni di immobili ad uso abitativo a canone concordato (cioè quelli in cui il canone è definito sulla base degli accordi raggiunti tra le associazioni più rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini) la durata minima prevista dalla legge è di tre anni, rinnovabili automaticamente di altri due anni alla scadenza.

Per quel che riguarda i contratti di locazione ad uso transitorio (stipulati per esigenze temporanee non turistiche), invece, la legge prevede una durata che può andare da uno a diciotto mesi.

Che succede se le parti, al momento della stipula del contratto, stabiliscono una durata superiore o inferiore? In tale ipotesi la relativa clausola sarà considerata nulla e troverà applicazione quanto previsto dalla legge sia per la durata minima sia per quella massima; la stessa cosa vale nel caso in cui nel contratto di locazione non sia contenuta alcuna previsione in ordine alla durata.

Per quanto riguarda, invece, i contratti di affitto per gli studenti fuori sede, la loro durata va da sei a trentasei mesi.

Scadenza del contratto di affitto: l’inquilino che non lascia l’immobile commette reato?

Hai stipulato un contratto con cui hai concesso in affitto un immobile di tua proprietà per la durata di quattro anni (rinnovabile di altri quattro). Il contratto adesso è scaduto ma, ciononostante, l’inquilino non vuole lasciarlo libero: che fare? Puoi denunciarlo?

Se hai stipulato con un soggetto un contratto di affitto, concedendogli il possesso dell’immobile di tua proprietà, non puoi mandarlo via con una denuncia penale, neanche se vengono meno le condizioni per la sua permanenza all’interno dell’immobile (ad esempio, nel caso di scadenza della locazione oppure di mancato pagamento del canone di affitto).

Il nostro Codice penale punisce chi commette il reato di occupazione abusiva [3], ossia la condotta di chi decide di invadere la proprietà altrui senza averne titolo col fine di trarne un’utilità o un vantaggio. Per realizzarsi un’occupazione abusiva, quindi, è necessario che il soggetto si introduca in un immobile senza avere, ad esempio, un contratto di affitto o di comodato.

Il comportamento dell’inquilino che non rilascia l’immobile alla scadenza dell’affitto, quindi, non integra il reato di invasione di terreni o edifici. Come ribadito da costante giurisprudenza di legittimità, la condotta tipica del reato di invasione di terreni o edifici consiste nell’introduzione dall’esterno in un fondo o in un immobile altrui di cui non si abbia il possesso o la detenzione, sicché l’invasione non ricorre laddove il soggetto, entrato legittimamente in possesso del bene, prosegua nell’occupazione contro la sopraggiunta volontà dell’avente diritto [4].

L’inquilino è inizialmente entrato nell’abitazione in virtù di un titolo – il contratto di affitto che avete stipulato per regolare la locazione dell’immobile di tua proprietà – e con il tuo consenso: per tale ragione, dunque, non puoi denunciarlo se, a contratto scaduto, non libera l’appartamento.

Se non puoi sporgere querela presso i carabinieri o la procura della Repubblica, cosa puoi fare? Non sussistendo alcun reato, non ti resta che agire in sede civile ed attivare una causa per sfratto per finita locazione.

Sfratto per finita locazione: come funziona?

Il contratto di affitto è scaduto ma il tuo inquilino non intende lasciare l’appartamento; come abbiamo visto nel paragrafo precedente, non puoi denunciarlo per occupazione abusiva, in quando è entrato legittimamente nell’immobile. L’unica soluzione è agire con una causa di sfratto per finita locazione [5]. Ma di cosa si tratta? Lo sfratto è un provvedimento del giudice che impone all’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’appartamento a lui locato.

La procedura di sfratto per finita locazione può essere chiesta al termine della scadenza naturale del contratto di locazione qualora il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile. Si tratta di un giudizio che viene definito sommario, in quanto  la procedura è semplificata rispetto a quella ordinaria.

La procedura ha inizio con la cosiddetta intimazione da parte del locatore di lasciare libero l’immobile e che contiene anche la contestuale citazione dell’inquilino per la convalida innanzi al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile dato in affitto. Nella citazione, deve essere inserito necessariamente l’avvertimento al convenuto che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice provvederà a convalidare lo sfratto.

L’effetto della citazione sarà la fissazione di un’udienza di convalida il cui esito è vincolato alla comparsa o meno dell’inquilino che continua ad occupare l’immobile dopo la scadenza del contratto.

Se quest’ultimo non compare oppure compare, ma non presenta opposizione all’intimazione, il giudice convalida lo sfratto e dispone l’apposizione della formula esecutiva (requisito indispensabile affinché il provvedimento giudiziario possa acquistare valore e forza di titolo esecutivo) in calce alla citazione e fissa una data per il rilascio.

Se il rilascio non avviene entro la scadenza della data ultima fissata dal giudice, il proprietario potrà attivare l’esecuzione forzata affidandosi agli ufficiali giudiziari – che in casi estremi possono giungere a coinvolgere la forza pubblica (Carabinieri o Polizia) – per eseguire lo sfratto.

Se, invece, l’inquilino di oppone all’intimazione formulando eccezioni basate su prova scritta o rilevando l’esistenza di gravi motivi si apre un ordinario procedimento di cognizione, nel corso del quale il giudice dovrà accertare la situazione di fatto esistente tra le parti e decidere la questione sorta con sentenza.

L’inquilino può proporre opposizione anche quando l’intimazione di sfratto sia stata convalidata in sua assenza: tuttavia, affinchè tale opposizione sia legittima, egli deve provare di non aver avuto tempestiva conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.

note

[1] Art. 1574 cod. civ.

[2] L. n. 392 del 1978.

[3] Art. 633 cod. pen.

[4] Cass. pen. sent. n. 16932/2016.

[5] Art. 657 cod. proc. civ.


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