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Dopo lo sfratto devo pagare?

25 Agosto 2019
Dopo lo sfratto devo pagare?

L’inquilino mandato via di casa deve anche pagare i canoni dell’affitto scaduti e quelli che scadranno dopo? 

Lo sfratto non è altro che una procedura speciale e più celere di quelle ordinarie previste dal nostro Codice civile, rivolta a restituire al padrone di casa il possesso del proprio immobile quando l’inquilino è inadempiente. L’inadempimento può dipendere dal mancato pagamento del canone di locazione o delle quote condominiali (in tal caso si parlerà di «sfratto per morosità») o dalla mancata restituzione delle chiavi dell’appartamento nonostante la scadenza del contratto di affitto (in tal caso si parlerà di «sfratto per finita locazione»).

Se hai ricevuto uno sfratto per morosità, è probabile che ti stia chiedendo: dopo lo sfratto devo pagare? In altri termini, cosa succede ai canoni di locazione che non hai versato e a quelli che avresti dovuto corrispondere per la restante parte del contratto?

Ecco alcuni chiarimenti che fanno al caso tuo.

Sfratto per morosità: quando

Lo sfratto per morosità può avvenire in due casi:

  • per il mancato pagamento anche di una sola mensilità di affitto se il ritardo è superiore a 20 giorni;
  • per il mancato pagamento degli oneri condominiali il cui importo sia almeno pari a due mensilità dell’affitto e sempre che il ritardo sia di almeno due mesi. A tal riguardo, basti per il locatore offrire in comunicazione, in sede giudiziaria, il rendiconto e il piano di riparto debitorio imputato alla unità immobiliare di che trattasi.

Decreto ingiuntivo richiesto insieme allo sfratto

Nel momento in cui, all’udienza dinanzi al tribunale per la convalida dello sfratto, il conduttore non compare o, comparendo, non ha alcuna eccezione valida da sollevare contro il locatore, il giudice dichiara lo sfratto esecutivo. In buona sostanza, emette un’ordinanza con cui ordina all’inquilino di lasciare immediatamente l’immobile.

Di solito, però, il padrone di casa non si limita, nel proprio atto processuale, a chiedere la condanna alla restituzione del bene, ma anche al pagamento dei canoni scaduti e non versati.

In particolare, il locatore, nell’intimazione di sfratto notificata al conduttore moroso, può chiedere al giudice di emettere a carico di quest’ultimo, oltre alla convalida dello sfratto, anche un separato decreto ingiuntivo per il pagamento:

  • dei canoni (o gli oneri accessori) scaduti per cui è stato intimato lo sfratto;
  • dei canoni che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto;
  • delle spese processuali relative all’intimazione di sfratto, nonché quelle determinate dalla stessa domanda di ingiunzione.

Il giudice emette il decreto ingiuntivo insieme all’ordinanza di convalida dello sfratto (anzi, più propriamente, lo appone in calce all’ordinanza).

Se, invece, lo sfratto non viene concesso dal tribunale, il decreto non può essere emesso.

Se insieme allo sfratto per morosità il giudice emette anche il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non versati e da versare, il locatore non può più instaurare un’ulteriore causa per il pagamento dei predetti canoni.

Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo: significa che il conduttore moroso deve pagare già dal giorno dopo la notifica dell’atto, altrimenti rischia il pignoramento. Egli, però, può proporre opposizione entro 40 giorni dalla notifica.

Pur essendo collegati, la convalida di sfratto e il decreto ingiuntivo hanno vita autonoma: da una parte, l’opposizione al decreto ingiuntivo non toglie efficacia alla convalida di sfratto, dall’altra l’opposizione alla convalida di sfratto non esonera dal proporre opposizione anche contro il decreto ingiuntivo. In mancanza, il decreto passa in giudicato.

Decreto ingiuntivo separato dopo lo sfratto

Se il locatore nell’atto di intimazione non chiede anche l’emissione del decreto ingiuntivo, con l’ordinanza di convalida dello sfratto il contratto di affitto si scioglie definitivamente, ma il padrone di casa può agire successivamente (con decreto ingiuntivo) per ottenere una condanna al pagamento dei soli canoni già scaduti.

Quali canoni vanno pagati?

Con il decreto ingiuntivo, il giudice condanna il conduttore al pagamenti dei canoni scaduti e di quelli a scadere dalla data dell’effettivo rilascio dell’immobile che, pertanto, saranno quantificati solo in un momento successivo, quando cioè le chiavi saranno riconsegnate.

Il giudice può anche quantificare un risarcimento del danno da ritardata consegna dell’immobile in affitto.

In particolare, il conduttore rimasto dentro l’appartamento con il consenso del proprietario deve pagare la cosiddetta indennità di occupazione che corrisponde al canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto. Tale obbligo sussiste fino al giorno della riconsegna. Il danno consiste nella perdita del lucro che subisce il locatore nel non poter affittare l’immobile ad altre persone. Ciò non esclude la possibilità, per il locatore, di chiedere un ulteriore risarcimento se dimostra di aver subìto un danno maggiore rispetto a quello quantificato con la semplice indennità di occupazione.

Dunque, il locatore che vuol richiedere, oltre all’indennità di occupazione, anche l’ulteriore risarcimento del danno deve dimostrare che, a causa del ritardo nella restituzione della casa, il suo patrimonio ha subìto una diminuzione, ravvisabile, ad esempio, nella circostanza di non aver potuto locare o vendere il bene immobile a condizioni più vantaggiose.


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