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Regole diritto di passaggio

8 Settembre 2019 | Autore:
Regole diritto di passaggio

Tutto quello che c’è da sapere sulla servitù di passaggio: come si acquista, a chi spetta, come si esercita.

Hai acquistato una villa con un ampio terreno circostante. A te e alla tua famiglia è subito piaciuta molto e non avete avuto esitazioni nel prendere la decisione di comprarla. Solo una cosa ha suscitato la vostra perplessità e un po’ di preoccupazione: la presenza di un diritto di passaggio sul vostro terreno, in favore del proprietario di quello confinante. Quest’ultimo, transitando dalla vostra proprietà, ha la possibilità di raggiungere la via pubblica risparmiando molta strada. Questo non è bastato a dissuadervi dal vostro acquisto, ma vorreste sapere qualcosa di più al riguardo. Quali sono le regole del diritto di passaggio? Leggendo questo articolo saprai tutto ciò che il tuo vicino può fare, i suoi doveri e infine ciò che non gli è consentito.

Il diritto di passaggio, o servitù di passaggio, consiste nel diritto del proprietario di un immobile (detto fondo dominante) a passare attraverso un altro immobile (detto fondo servente), per uno scopo che gli consente un migliore godimento della proprietà [1].

Il caso tipico è quello del proprietario di un terreno, che per raggiungere la strada pubblica passa attraverso il terreno del vicino. Ma il diritto di passaggio può essere presente anche in condominio. Si pensi al caso di una botola, attraverso la quale si accede al lastrico solare (di proprietà comune). Se la botola si trova all’interno della soffitta di uno dei condomini, gli altri avranno diritto di passarvi per recarsi sul lastrico solare in caso di necessità (ad esempio per controllare il funzionamento di un’antenna che vi è installata) [2].

Si tratta di un diritto che si trasmette insieme agli immobili che sono interessati dal suo esercizio. Quindi, se il fondo dominante viene ceduto, il nuovo proprietario potrà continuare ad esercitare il diritto; se viene ceduto il fondo servente, l’acquirente dovrà continuare a sopportare il passaggio del vicino.

Come nasce un diritto di passaggio?

Il diritto di passaggio può essere costituito in uno dei seguenti modi:

  • per contratto [3]. In questo caso, i proprietari dei due fondi si accordano, perchè su uno di essi venga costituito il diritto di passaggio in favore dell’altro. Ad esempio: Luigi e Franco sono proprietari di due terreni confinanti. Luigi, per raggiungere la strada pubblica, deve fare un percorso molto lungo, che potrebbe dimezzarsi se però attraversasse il terreno di Franco. Quest’ultimo, dati i rapporti di buon vicinato, si convince a costituire sul proprio fondo un diritto di passaggio in favore di Luigi. La costituzione della servitù, in questo caso, deve avvenire per atto notarile e trascritta presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Quest’ultima è un ufficio statale presso il quale vengono registrate tutte le vicende che riguardano gli immobili. tra cui, naturalmente, la costituzione di diritti in favore di persone diverse dal proprietario;
  • per testamento. Il testatore, proprietario di un fondo, dispone nel suo testamento che su di esso debba essere costituito un diritto di passaggio in favore del proprietario di un altro fondo. Facciamo anche qui un esempio. Antonio è proprietario di due terreni identici, che chiameremo “A” e “B”. Entrambi hanno accesso alla strada pubblica, tuttavia per il terreno A il percorso da fare è più lungo rispetto al terreno B: per questo il suo valore è leggermente inferiore. Antonio, con testamento, dispone che il terreno A vada a suo figlio Livio, il terreno B a sua figlia Rosetta. Nel contempo, stabilisce che il titolare del terreno A possa passare attraverso il terreno B per raggiungere più agevolmente la strada pubblica. In questo modo Antonio ha anche consentito al fondo A di acquisire più valore, perchè, grazie al diritto di passaggio, esso ha un migliore accesso alla strada pubblica. In questo modo ha pareggiato il valore dei terreni lasciati ai figli;
  • per destinazione del padre di famiglia [4]. In questo caso, vi è, inizialmente, un fondo appartenente a un unico proprietario. Quest’ultimo realizza sul terreno una strada per arrivare alla via pubblica. Successivamente il fondo viene diviso in due parti e ciascuna porzione viene trasferita a persone diverse. A questo punto il proprietario del fondo sul quale si trova la strada realizzata dal precedente proprietario dovrà subire il passaggio da parte del proprietario dell’altro fondo. Facciamo un esempio anche qui. Nestore è proprietario di un terreno, sul quale realizza una strada per arrivare alla via pubblica. Successivamente egli divide il fondo in due porzioni, che chiameremo “A” e “B”, e le vende rispettivamente ad Angelo e Mario. Sulla porzione A si trova la strada che era stata realizzata da Nestore: Angelo dovrà consentire a Mario di utilizzarla;
  • per usucapione [5]. Essa si verifica quando il proprietario di un fondo esercita il passaggio sul fondo di un vicino per almeno vent’anni di fila, in maniera palese (non di nascosto), pacifica (senza che il proprietario glielo vieti) ed ininterrotta. Occorre inoltre che la servitù sia apparente, ovvero che sul fondo servente vi siano opere, come ad esempio una strada, che ne consentano l’esercizio.

Il diritto di passaggio, in alcuni casi, può essere costituito in maniera coattiva, con una sentenza del giudice. Tra poco ti spiegherò in quali casi ciò avviene.

Posso essere costretto a subire il passaggio altrui?

Talora, il diritto di passaggio può essere imposto con una sentenza. Ciò avviene in caso di fondo intercluso, vale a dire di un terreno circondato da altri fondi e privo di accesso alla via pubblica [6]. In questa ipotesi, il proprietario può chiedere al giudice di disporre la costituzione di una servitù di passaggio su uno dei fondi confinanti.

Il passaggio deve arrecare il minor danno possibile al fondo servente. La servitù deve essere, dunque, costituita per il tragitto più breve per arrivare alla via pubblica, anche, se necessario e possibile, mediante un sottopassaggio.

Questa servitù non può essere costituita sulle case, sui giardini, sulle aie.

Il diritto di passaggio coattivo può essere chiesto anche dal proprietario di un fondo parzialmente intercluso [7]. In questo caso, il terreno ha accesso alla via pubblica, ma questo risulta insufficiente rispetto alle necessità e non è possibile realizzarne un ampliamento.

Si pensi al caso di un terreno sul quale vengono effettuate coltivazioni su larga scala. La produzione è abbondante e necessita dell’utilizzo di mezzi che portano sul terreno attrezzature e concimi, e che poi trasportano il raccolto presso i mercati. C’è un piccolo sentiero che consente di accedere alla strada pubblica, ma esso è insufficiente e non può essere ampliato, perchè il terreno sul quale si trova è roccioso e discontinuo. Il proprietario del fondo può, quindi, chiedere che venga costituito in suo favore un diritto di passaggio coattivo sul terreno di un vicino.

Negli edifici, la servitù coattiva può essere costituita anche se risponde alla necessità di accesso di portatori di handicap.

Se subisco il passaggio altrui mi spetta un’indennità?

Al proprietario del fondo servente spetta un’indennità; essa è commisurata al deprezzamento subito dal suo terreno per effetto della servitù e al danno che quest’ultima gli ha provocato [8]. Ovviamente, il fatto che su un terreno possano transitare estranei costituisce un disagio, e ne riduce il valore. Inoltre, il passaggio di persone e di mezzi può cagionare danni, ad esempio, alle colture adiacenti al percorso.

Per realizzare il passaggio può essere necessario lasciare incolta una porzione del fondo servente, oppure addirittura realizzare opere che consentano l’esercizio del diritto. Sicuramente, per transitare occorre che una certa parte del terreno non venga coltivata; per rendere il passaggio più agevole può essere necessario realizzare una strada. In questi casi, al proprietario del fondo servente spetta, oltre all’indennità, anche una somma pari al valore della porzione di terreno occupata.

Il diritto di passaggio può estinguersi?

Il diritto di passaggio può estinguersi per le seguenti cause:

  • prescrizione. Se il diritto non viene esercitato per vent’anni di fila esso si estingue. Per evitare ciò basta che il passaggio avvenga qualche volta, anche saltuariamente;
  • confusione. Si verifica se proprietario del fondo servente coincide con quello del fondo dominante. Ad esempio Pietro, proprietario del fondo dominante, vende il suo terreno a Gianni, proprietario del fondo servente. A questo punto Gianni è proprietario di entrambi i fondi e non ha senso parlare di diritto di passaggio sulla sua stessa proprietà;
  • rinuncia. Se la servitù non è più necessaria, il proprietario del fondo dominante può rinunciarvi;
  • scadenza del termine. Se la servitù è stata costituita per contratto, e questo prevedeva che essa dovesse essere esercitata fino a una certa data, alla scadenza di essa il diritto di passaggio si estingue automaticamente;
  • cessazione dell’interclusione. Può verificarsi in caso di fondo intercluso, quando il proprietario ha ottenuto la servitù con una sentenza del giudice. Se l’interclusione cessa (perchè ad esempio è stata realizzata una nuova strada) il proprietario del fondo servente può rivolgersi al giudice perchè dichiari la cessazione del diritto di passaggio.

Chi paga le spese della servitù di passaggio?

Per esercitare il diritto di passaggio possono essere necessarie spese di riparazione e di manutenzione.

Il sentiero che viene utilizzato frana parzialmente; oppure la strada, usata per il transito di mezzi meccanici, deve essere periodicamente asfaltata.

Queste spese ricadono, in linea di massima, sul proprietario del fondo dominante, che trae vantaggio dalle opere utilizzate per esercitare il diritto [9]. A volte, tuttavia, anche il proprietario del fondo servente può averne beneficio: si pensi al caso di una strada che viene utilizzata dal proprietario del fondo dominante, ma che è utile anche al proprietario del fondo servente che, grazie ad essa, ha la possibilità di raggiungere più agevolmente le proprie coltivazioni. In tal caso, la spesa viene ripartita tra i due in proporzione ai rispettivi vantaggi.

L’avente diritto può transitare con autoveicoli?

Per poter esercitare il passaggio con mezzi meccanici occorre che ciò sia stato specificato al momento della costituzione del diritto [10].

Il contratto, il testamento o la sentenza devono precisare che il proprietario del fondo dominante potrà servirsi di mezzi meccanici di un certo tipo: in mancanza, il diritto si potrà esercitare soltanto a piedi.

Anche la tipologia dei mezzi che eventualmente possono essere adoperati deve essere specificata: infatti transitare con un motoveicolo o con un camion non è esattamente la stessa cosa.

Posso apporre un cancello sul passaggio?

Il proprietario del fondo dominante, per impedire il passaggio a persone che non hanno il diritto di esercitarlo, può chiudere il proprio fondo apponendo il cancello [11]. Infatti, se il passaggio resta aperto, può introdursi nel terreno chiunque, non solo il proprietario del fondo dominante.

Naturalmente, il cancello non può rendere difficoltoso l’esercizio del passaggio all’avente diritto: deve quindi essere comodo e funzionale, e il proprietario del fondo dominante deve avere la possibilità di aprirlo senza difficoltà (ad esempio con le chiavi o con un telecomando). In tal caso, se si introducessero nel fondo persone estranee, sarebbe possibile una responsabilità del proprietario del fondo dominante (perchè, ad esempio, ha dato ad altri le chiavi o non le ha ben custodite).

Ora conosci le regole che disciplinano il diritto di passaggio: potranno esserti utili, che tu sia proprietario del fondo servente oppure del fondo dominante. Ricorda che, al di là di ogni norma, coltivare rapporti di buon vicinato rende tutto più semplice e vantaggioso per gli interessati.

note

[1] Art. 1027 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 8730/2014.

[3] Art. 1350 cod. civ.

[4] Art. 1062 cod. civ.

[5] Art. 1061 cod. civ.

[6] Art. 1051 cod. civ.

[7] Art. 1052 cod. civ.

[8] Art. 1053 cod. civ.

[9] Art. 1069 cod. civ.

[10] Cass. sent. n. 5434/2010.

[11] Cass. sent. n. 17550/2014.


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