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Vendita di immobile e ripartizione delle spese condominiali

17 Maggio 2013 | Autore:
Vendita di immobile e ripartizione delle spese condominiali

L’acquisto di un appartamento in condominio può nascondere dei costi “occulti” per l’acquirente se il venditore non è in regola con il pagamento delle proprie quote condominiali. Come comportarsi in questi casi e quali sono gli oneri che spettano all’acquirente?

 

La vendita di un appartamento fa sorgere spesso contrasti tra venditore e acquirente su chi deve pagare le spese di condominio arretrate se nell’atto di acquisto non si dice nulla in merito ad un’eventuale ripartizione delle stesse. Il problema è sentito soprattutto quando l’assemblea di condominio ha deliberato di procedere con alcuni lavori, predeterminando la spesa finale senza tuttavia che le opere siano state ancora eseguite.

Oneri condominiali

In caso di morosità di oneri condominiali all’atto della vendita, l’acquirente può essere costretto dall’amministratore a pagare i contributi dovuti dal venditore per l’anno in corso e per quello precedente (attenzione: per “anno” non si intende quello solare, ma il periodo preso a riferimento per la gestione condominiale, che può quindi anche non coincidere con il primo).

Questa regola vale solo se è il condominio a chiedere il pagamento. Tra di loro, invece, venditore e acquirente possono regolarsi come preferiscono, ripartendosi le spese in percentuale oppure facendosene l’uno o l’altro interamente carico.

Spese di manutenzione

La Cassazione [1] distingue tra:

lavori di manutenzione ordinaria, ossia quegli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione che non comportano aumento di valore dell’edificio. Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento dell’esecuzione delle opere;

lavori di manutenzione straordinaria, ossia quegli interventi che comportano innovazioni, migliorie e aumentano il valore del complesso immobiliare. Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento della delibera assembleare che autorizza lo svolgimento delle opere.

In quest’ultimo caso quindi per individuare l’obbligato al pagamento non si tiene conto né di quando i lavori sono stati iniziati, né di quando sono terminati, ma solo del momento in cui l’assemblea ha adottato la decisione di eseguirli (per un approfondimento leggi: Spese di manutenzione straordinaria: paga l’acquirente se l’incarico alla ditta è successivo alla vendita dell’immobile).

In ogni caso, se sulla base delle predette regole l’acquirente è costretto a pagare oneri e spese che non conosceva, può sempre chiederne il rimborso al venditore e recuperare quanto ha anticipato.


Prima di stipulare l’atto di compravendita di un immobile in condominio è bene informarsi presso l’amministratore del palazzo per conoscere se vi siano delle spese straordinarie già deliberate dall’assemblea e quale sia lo stato dei pagamenti effettuati dal venditore.

Se sono presenti delle pendenze non ancora saldate è consigliabile chiedere al Notaio di inserire, nell’atto di vendita, una clausola di ripartizione delle spese. Essa non potrà essere opposta all’amministratore procedente, ma quantomeno servirà, anche in un eventuale giudizio, a chiedere il rimborso al venditore.

note

[1] Cass. sent. n. 8782 del 10.04.2013.


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2 Commenti

  1. buon giorno, vorrei sapere, io sto acquistando casa la mia proposta è stata accettata e controfirmata, ma q 2 giorni prima del compromesso scopro che nel condominio presto ci saranno grosse spese straordinarie: tetto e facciata! ( notare bene che ci eravamo informati attraverso l agenzia, e avevamo anche sentito l amministratore che diceva che la palazzina era “nuova” e aveva gia subito l anno prima piccole migliorie…di stare tranquilli..ma non poteva dare certezza assoluta perche il consuntivo sarebbe arrivato a fine mese..) noi ci siamo fidati visto che agenzia proprietario e praticamente anche amministratore ci hanno detto che non c erano in previsione spese nuove! ora io mi chiedo: POSSO ALLA LUCE DI QUESTE INFORMAZIONI DATEMI DA INQUILINI DEL PALAZZO TIRARMI INDIETRO SENZA PERDERCI NULLA???

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