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Affitto senza contratto: quali rischi?

13 Settembre 2019 | Autore:
Affitto senza contratto: quali rischi?

La mancata registrazione di una locazione comporta delle conseguenze per proprietario ed inquilino: dall’impossibilità dello sfratto alle sanzioni fiscali.

Vuoi fare il furbo e fare un affitto senza contratto? Cioè, una cosa così, su due piedi, che tanto conta solo la parola, come facevano i nostri vecchi? Complimenti: come qualcuno ha detto recentemente, ti conviene affidarti «al cuore immacolato di Maria» affinché ti vada bene. Perché forse non hai valutato a quali rischi vai incontro. Probabilmente quelle due solite parole «evasione fiscale» non ti fanno né caldo né freddo: con tutta quella gente che non paga le tasse, devi essere proprio tu il fesso che fa la persona onesta? Ma mi faccia il piacere, direbbe Totò. Figurarsi se su 60 milioni di italiani l’Agenzia delle Entrate deve beccare proprio te. E invece, vuoi vedere che ti becca? Sai quali rischi ci sono per un affitto senza contratto?

I rischi, caro ipotetico evasore, non arrivano solo dall’Agenzia delle Entrate. Ma anche dal proprietario dell’immobile o dall’inquilino, a seconda di quale ruolo rivesti. Un contratto non registrato presuppone tante cose, non solo una maximulta per evasione fiscale e per la mancata registrazione del contratto, ma lascia in bilico tutta una serie di situazioni.

Ad esempio: se il tuo inquilino non ti paga il canone d’affitto per mesi, che sia per un appartamento o per una singola stanza, a che cosa ti appoggi come proprietario per pretendere di incassare le mensilità? E se il tuo padrone di casa ti dice di lasciare domani l’appartamento o la camera che hai preso in affitto perché ha trovato qualcuno che gli paga di più, a che cosa ti attacchi per dire che non è giusto?

Il fatto è che l’affitto senza contratto registrato è un affitto che non esiste legalmente, perché il contratto non ha alcuna validità. Per una parte e per l’altra. Inevitabile che ci siano delle conseguenze poco piacevoli. Vediamo, allora, di fronte ad un affitto senza contratto, quali rischi si corrono.

Affitto senza contratto: di cosa si parla?

Ci sono dei contratti che non richiedono una forma scritta, ma basta solo quella verbale. È il caso di quando vai a bar e chiedi un caffè o dal benzinaio a fare il pieno. Nel momento in cui ti si posa la tazzina sul banco dopo avere fatto l’ordine oppure quando hai preso la pompa ed hai iniziato ad erogare il carburante, hai concluso il contratto. Non è che prima il barista o il benzinaio ti mettono davanti un contratto da discutere, da valutare e da firmare prima di farti fare colazione o di permetterti di riempire il serbatoio. In casi come questi, il contratto si perfeziona verbalmente.

In altri casi, invece, occorre avere la penna a portata di mano per mettere le cose nero su bianco. L’affitto di una casa o di una stanza – come un’assunzione o la fornitura di luce o gas – prevede che ci sia un contratto scritto. Non solo: l’atto deve essere pure registrato presso l’Agenzia delle Entrate con procedura telematica. Altrimenti, non sarà ritenuto valido, cioè è come se non esistesse alcun accordo tra proprietario ed inquilino.

Entro quando va registrato un contratto di affitto?

Se già ti sta venendo il dubbio che l’affitto senza contratto comporti più guai che benefici e pensi che forse è meglio formalizzare le cose, devi sapere che il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla data in cui è stato firmato. E che, se sei tu il proprietario, la pratica è di tua competenza, cioè devi essere tu come proprietario a pensare alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per via telematica.

Una volta che l’hai registrato, hai 60 giorni di tempo per comunicarlo al tuo inquilino e, se l’appartamento è inserito in questo contesto, anche all’amministratore del condominio in modo tale che venga aggiornata l’anagrafe condominiale. Conviene farlo a te, più che altro per correttezza procedurale, anche se, in realtà, pure il tuo inquilino può provvedere alla registrazione del contratto dato che, come vedremo, l’affitto senza contratto ha delle conseguenze pesanti anche per lui.

E se la registrazione non avviene entro i 30 giorni stabiliti? È possibile, in questo caso, effettuare la registrazione tardiva con effetto retroattivo. In altre parole: la scadenza era la settimana scorsa ma lo faccio oggi. La registrazione, in questo caso – come riconosciuto dalla Cassazione – produrrà gli effetti dalla scorsa settimana e non si potrà più parlare di affitto in nero o di affitto senza contratto (che poi è la stessa cosa).

Affitto senza contratto: che cosa rischio?

Il rischio più concreto ed evidente di un affitto senza contratto della casa o anche di una singola stanza è quello che abbiamo citato all’inizio: l’evasione fiscale, che può interessare sia il proprietario sia l’inquilino. Nel dettaglio, da un punto di vista fiscale, l’evasione ha a che fare con:

  • l’imposta di registro: del mancato pagamento rispondono sia il padrone di casa sia l’inquilino. Entrambi possono essere chiamati a pagare ciascuno l’intero importo e, se facessero finta di niente, il Fisco potrebbe iscrivere a ruolo tale importo e sguinzagliare l’Agenzia delle Entrate Riscossione affinché proceda al recupero del credito. Significa che a locatario e locatore arriverà una cartella esattoriale con sanzioni ed interessi di mora dell’importo che vedremo tra poco;
  • l’imposta sul reddito per i canoni incassati: del mancato pagamento, in questo caso, risponde solo il proprietario, cioè la parte che percepisce l’affitto.

Ci sono, però, delle conseguenze anche da un punto di vista civilistico. La più ovvia è quella dell’inesistenza formale di un accordo di fronte ad un affitto senza contratto. La Cassazione ha spiegato le varie possibilità.

Può succedere che il contratto non sia stato registrato perché il proprietario della casa abbia deciso così, imponendo al locatario la sua decisione. In questo caso, la nullità del contratto non interessa le clausole favorevoli all’inquilino. Il quale, però, dovrà dimostrare che è stato il padrone di casa a non voler registrare il contratto nonostante lui abbia insistito per regolarizzare la situazione.

Morale della favola: secondo la Cassazione, la durata dell’affitto non cambia rispetto a quella stabilita dalla legge per i contratti a canone concordato, cioè 3+3 con successivi rinnovi ogni 2 anni. Inoltre:

  • il proprietario non può chiedere importi superiori;
  • il proprietario non può procedere allo sfratto se non incassa il canone d’affitto;
  • l’inquilino può chiedere che gli vengano restituiti i maggiori canoni pagati entro sei mesi dalla data in cui lascerà libera la casa o la stanza;
  • l’inquilino può lasciare casa o stanza senza preavviso, poiché il danno per il recesso anticipato è previsto solo in un contratto scritto.

L’altra possibilità contemplata dalla Cassazione è quella che vede la mancata registrazione del contratto d’affitto come frutto di un accordo tra le parti. «Basta la parola», dicevamo nell’introduzione. In questo caso, il contratto risulta completamente nullo per proprietario ed inquilino. Nessuno dei due è tutelato.

C’è, per la verità, una terza via. Ed è quella di registrare il contratto di affitto in ritardo. A questo punto, l’omessa registrazione può essere sanata con effetto retroattivo.

Virginia affitta una stanza a Filippo. Il contratto, però, non viene registrato. Filippo paga il canone che ha stabilito verbalmente con Virginia, ma dopo qualche mese ci sono dei problemi al lavoro e finisce in cassa integrazione. Ne parla con Virginia: «Dovresti abbassarmi il canone, non riesco a farcela». Virginia ci pensa, sa che Filippo è una persona onesta. Decide di venirgli incontro ma, questa volta, fa un contratto nuovo e registrato all’Agenzia delle Entrate. Virginia non può recuperare l’importo dei canoni precedenti, poiché l’affitto era in nero e nemmeno Filippo può pretendere quello che ha pagato quando la locazione non era stata registrata. A meno che la mancata registrazione sia stata imposta da Virginia: in questo caso Filippo dovrebbe dimostrare di avere pagato dei canoni in nero e chiederne la restituzione. E Virginia? Le può registrare il contratto con effetto retroattivo ed agire contro Filippo per avere gli arretrati.

Affitto senza contratto: si rischia lo sfratto?

Quando non si mette alcunché nero su bianco, chi si è visto si è visto. Così, un bel giorno può arrivare il padrone di casa o della stanza che hai avuto in affitto e dirti: «Prendi le tue cose e vattene via». L’affitto senza contratto prevede anche questa possibilità.

La procedura di sfratto scatta, ad esempio, quando un inquilino non paga il canone o non rispetta qualche altra clausola del contratto. Del contratto, appunto. Ma se non c’è un solo foglio di carta con una firma delle parti depositato presso l’Agenzia delle Entrate, di quali clausole stiamo parlando?

Succede, o può succedere, a questo punto che il padrone di casa si senta dire dal conduttore: «Passa il mese prossimo, che ci sistemiamo». E che il mese successivo e quello dopo ancora riceva la stessa risposta. Cosa fa? Lo caccia via? E sulla base di quale inadempienza? In poche parole: il proprietario non può né chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino per avere i canoni non pagati né tantomeno pretendere che venga avviata la procedura di sfratto.

Quello che il padrone potrebbe fare è un giudizio di occupazione abusiva della sua casa o della stanza di sua proprietà e chiedere un indennizzo per il periodo in cui qualcuno ci ha vissuto gratis.

Affitto senza contratto: quali sanzioni

Veniamo ai soldini. Quanto mi costa fare mettere una stanza o una casa in affitto senza contratto, visto che divento, a quel punto, un evasore fiscale?

Per quel che riguarda l’imposta sui redditi, le sanzioni sono:

  • dal 60% al 120% dell’imposta evasa per omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (si parte da un minimo di 200 euro, comunque);
  • dal 90% al 180% dell’imposta evasa se c’è stata dichiarazione infedele, cioè se è stato dichiarato un canone inferiore a quello effettivamente incassato.

Se la destinazione dell’immobile è ad uso abitativo, le sanzioni raddoppiano. Viceversa, diminuiscono se si ricorre al ravvedimento operoso, cioè alla registrazione tardiva. In questi termini:

  • con 30 giorni di ritardo: sanzione del 6%, ovvero 1/10 del 60%, più interessi di mora e imposta dovuta. Si parte da una sanzione minima di 20 euro;
  • con 90 giorni di ritardo: sanzione del 12%, ovvero di 1/10 del 120%, più interessi di mora e imposta dovuta;
  • con 1 anno di ritardo: sanzione del 15%, ovvero di 1/8 del 120%, più interessi di mora e imposta dovuta;
  • con più di 1 anno e meno di 2 anni di ritardo: sanzione del 17,14%, ovvero 1/7 del 120%, più interessi di mora e imposta dovuta;
  • con oltre 2 anni di ritardo: sanzione del 20%, ovvero di 1/6 del 120%, più interessi di mora e imposta dovuta.

Infine, se il proprietario decide di registrare il contratto di affitto dopo che la violazione è stata constatata tramite un processo verbale di constatazione senza notifica formale, la sanzione è del 24%, ovvero di 1/5 del 120%, più gli interessi di mora e l’imposta dovuta.



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