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Box auto non citato nell’atto di vendita

25 Agosto 2019
Box auto non citato nell’atto di vendita

Passaggio di proprietà garage e box auto: le pertinenze come i posti auto vanno indicate nel rogito di compravendita dell’appartamento?

Immagina di acquistare casa. Al momento del preliminare, il venditore ti aveva promesso anche il box auto “collegato” all’appartamento. Senonché, il rogito notarile non contiene alcun riferimento al garage. Ti senti preso in giro e provi a sollevare una contestazione: pretendi che il passaggio di proprietà si estenda anche a questa area in quanto connessa all’immobile e necessaria al suo effettivo godimento. Secondo il precedente proprietario, il compromesso viene superato dal contratto definitivo il quale è l’unico documento valido a regolare i rapporti tra le parti. Per cui, se quest’ultimo non contiene alcun richiamo al parcheggio, non conta ciò che è stato detto, promesso o scritto in precedenza.

Che possibilità hai di far valere i tuoi diritti se il box auto non è citato nell’atto di vendita?

La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una sentenza emessa qualche giorno fa [1].

I requisiti per parlare di pertinenza 

La Corte parte dalla premessa secondo cui box auto e garage devono considerarsi pertinenze dell’immobile oggetto di compravendita.

Servono un requisito oggettivo e uno soggettivo affinché un bene sia pertinenza di un altro: il primo deve essere destinato al servizio o all’ornamento del secondo e la circostanza rispondere all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare un vincolo di strumentalità necessaria o complementarietà funzionale fra i cespiti. È, insomma, necessario che la cosa accessoria porti un’utilità a quella principale e che la destinazione sia permanente oltre che volontaria.

Garage e box auto vanno indicati nell’atto di compravendita?

I giudici passano poi al secondo gradino: è necessario indicare le pertinenze nell’atto di vendita oppure le stesse possono considerarsi implicite in esso, sicché il passaggio di proprietà sarebbe scontato?

I giudici optano per questa seconda interpretazione. In pratica, la sentenza in commento spiega che il box auto, in quanto pertinenza dell’appartamento oggetto di compravendita, deve ritenersi compreso nel passaggio di proprietà dell’immobile, anche se ne manca l’indicazione nell’atto di compravendita.

È d’altronde logico ravvisare l’esistenza di un «vincolo di strumentalità» fra il bene principale (l’appartamento) e quello servente (il garage o box auto) quando i due immobili si trovano nello stesso palazzo e appartengono al medesimo proprietario. In pratica, la pertinenza risulta essere destinata al servizio dell’unità abitativa divenendone un necessario completamento, specie di questi tempi che la crisi di parcheggi che affligge le nostre città.

Come non trasferire il box auto insieme all’immobile

Per escludere il trasferimento di tale area dalla vendita è necessaria un’espressa manifestazione di volontà contraria delle parti, ossia una apposita dicitura nel rogito notarile (il cosiddetto contratto definitivo). Il proprietario del bene principale e della pertinenza, nel trasferire a terzi la proprietà del primo bene, può in ogni caso sempre riservarsi quella dell’altro, determinando in tal modo la cessazione del vincolo di pertinenza.

Box auto non indicato nell’atto di vendita: che succede

Risultato: non conta che il box auto sia individuato in catasto con una particella diversa rispetto a quella dell’abitazione. Il rapporto di pertinenza che c’è tra i due immobili fa sì che il secondo segua le sorti del primo, prescindere dalla sua indicazione nell’atto di cessione. Per cui, il garage passa di proprietà all’acquirente dell’appartamento in automatico, senza che sia necessaria una esplicita menzione nell’atto pubblico.

In sintesi – conclude la Cassazione – le pertinenze di un bene immobile come box auto e garage, ma anche la soffitta e il parcheggio scoperto, devono ritenersi compresi nel trasferimento nonostante non siano stati indicati nell’atto di compravendita, essendo in tal senso implicita la volontà delle parti di disporre il passaggio di proprietà del bene “accessorio” insieme a quello “principale”. Solo un’espressa volontà contraria delle parti può escluderli dalla cessione.

note

[1] Cass. sent. n. 21656/19.


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