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Come tutelarsi quando si è in affitto

26 Agosto 2019
Come tutelarsi quando si è in affitto

Vizi dell’immobile in locazione: non è possibile sospendere il pagamento del canone di affitto a meno che il problema rende impossibile il godimento dell’appartamento.

Se stai per firmare un contratto di locazione e ti stai chiedendo come tutelarsi quando si è in affitto, osserva prima con attenzione l’appartamento e, se ti è possibile, fallo visionare anche a un tecnico di tua fiducia, ad esempio un esperto di impianti o un ingegnere. Questo perché, molto spesso, i contratti di affitto contengono la clausola “visto e piaciuto”, in forza della quale il conduttore dichiara di accettare l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, con tutti gli eventuali difetti.

In verità, anche senza tale specificazione l’inquilino non può, in un secondo momento, sollevare contestazioni in merito a qualità mancanti dell’appartamento di cui poteva accorgersi già al momento della visita.

Chiaramente, egli accetta solo i difetti visibili o quelli comunque individuabili con l’ordinaria diligenza: ad esempio una porta che non si chiude bene, un sistema di infissi non perfettamente isolante, l’assenza di zanzariere. Se invece il padrone di casa  ha nascosto dolosamente qualche difetto o se questo non era percepibile con facilità (pensa, ad esempio, a una tubatura rotta) l’affittuario può sempre sollevare contestazioni in un momento successivo.

In sintesi, una volta firmato il contratto di locazione, l’inquilino può alzare la voce solo in presenza di vizi e difetti dell’appartamento non facilmente percepibili o tenuti nascosti.

Questa prima regola dà l’idea di quanto sia difficile, almeno per chi non un esperto del settore immobiliare, come tutelarsi quando si è in affitto. Ecco però qualche altro utile suggerimento.

Garanzia per vizi

Il locatore è responsabile se l’immobile consegnato presenta vizi (originari o sopravvenuti) che impediscono o diminuiscono in modo apprezzabile il godimento del bene rendendone impossibile l’uso convenuto in contratto. Ciò vale anche quando i vizi sono facilmente eliminabili o si manifestano dopo la firma del contratto.

Sono considerati vizi solo quei difetti o le imperfezioni dell’immobile che non incidono sulle qualità essenziali del bene: ad esempio, le infiltrazioni o l’umidità, l’eccessiva rumorosità degli impianti o la rumorosità proveniente dall’esterno, la scarsità d’acqua o l’imperfetto tiraggio della canna fumaria. È considerato vizio anche la mancanza di autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio e, in particolare, la sua agibilità, ma solo se nel contratto è pattuito un particolare uso dell’appartamento.

Come anticipato in apertura, non sono vizi quelli conosciuti dal conduttore o facilmente riconoscibili all’atto della conclusione del contratto. Non rilevano neanche i guasti dovuti alla normale usura dell’immobile per effetto del tempo oppure del suo normale utilizzo.

Cosa fare in caso di vizi dell’appartamento in affitto?

Se l’appartamento presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile la possibilità di godimento il conduttore può fare causa al padrone di casa per chiedere la riduzione del canone di affitto o, in alternativa, lo scioglimento del contratto (cosiddetta risoluzione contrattuale) oltre al risarcimento del danno (ad esempio per le spese di trasferimento).

Se l’appartamento ha difetti posso smettere di pagare l’affitto?

La legge non consente al conduttore, in presenza di vizi dell’immobile, di ridurre da solo il pagamento del canone o di sospenderlo del tutto. Egli deve prima rivolgersi al giudice per ottenere tutela.

La sospensione unilaterale del pagamento del canone (totale o parziale) da parte del conduttore è legittima solo se l’appartamento risulta totalmente inutilizzabile tanto da costringere il conduttore ad andare a vivere altrove.

Dunque, l’inquilino ha due possibilità per tutelarsi quando è in affitto:

  • o rivolgersi al giudice per reclamare i vizi dell’appartamento esistenti alla consegna e così ottenere la riduzione del canone o lo scioglimento del contratto (potendo così andare via dall’appartamento senza motivazioni e prima del termine);
  • oppure sospendere di pagare il canone di affitto, ma solo per mancanza assoluta di utilizzabilità del bene.

Il locatore, per essere esente da responsabilità e quindi dall’obbligo di risarcire i danni derivanti dai vizi dell’immobile, deve provare che il conduttore al momento della consegna era a conoscenza del vizio.

Il locatore è, comunque, responsabile quando i vizi, anche se conosciuti o riconoscibili, espongono a serio pericolo la salute del conduttore, dei suoi familiari o dipendenti.

Quando il vizio è conoscibile

Presta attenzione a questa particolarità linguistica: la legge non esclude la contestazione solo dei vizi conosciuti, ma anche di quelli conoscibili, ossia che potevano essere individuati con una normale attenzione, non necessariamente con l’occhio tecnico dell’esperto.

Come spiegato dalla dottrina del diritto, il vizio è considerato riconoscibile quando, in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto o alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo. Ad esempio se i conduttori prima di stipulare il contratto si accorgono della presenza di un panificio sottostante l’immobile preso in locazione, non si può ritenere che sapessero che l’attività esercitata provocasse rumorosità notturna; pertanto possono domandare la risoluzione del contratto.

Non è, invece, conoscibile la presenza di un vicino di casa che suona il pianoforte di notte impedendo così all’affittuario di riposare.



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