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Quanto si paga di tasse sull’affitto?

26 Agosto 2019 | Autore:
Quanto si paga di tasse sull’affitto?

Quali sono i tipi di tassazione previsti dal legislatore italiano per affittare un immobile di tua proprietà? Come vanno versate le imposte sulle locazioni? Quando è conveniente scegliere la cedolare secca?

Una vecchia zia è morta e ti ha lasciato in eredità un appartamento in città. Ora sei in difficoltà perché non sai cosa farne. Da un parte vorresti venderlo per ricavarne un gruzzoletto, dall’altro vorresti affittarlo perché potrebbe tornare utile un domani a tuo figlio. Se dovessi optare per questa seconda soluzione, c’è un aspetto che non puoi non considerare, quello dell’imposizione fiscale. Lo sai quanto si paga di tasse sull’affitto? Prima di decidere in tal senso è quindi, opportuno informarti sulla tassazione che grava sul proprietario. In questo articolo troverai spiegato quali sono le tasse previste sui contratti di locazione, come si calcolano e che aliquote vengono applicate. Una volta che avrai chiare le idee sull’argomento, potrai prendere la decisione più conveniente per te.

Come avviene la tassazione sui contratti di locazione

Dare in locazione un immobile comporta il versamento al Fisco, di una percentuale sul ricavato. In merito il proprietario ha la possibilità di scegliere tra due differenti tipi di tassazione:

  • quella ordinaria;
  • quella così detta con cedolare secca.

Esaminiamole una alla volta.

In cosa consiste la tassazione ordinaria

Se il proprietario dovesse scegliere la tassazione ordinaria, allora il ricavato derivante dal contratto di locazione andrà dichiarato ai fini dell’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche). Ciò significa che tale ricavato verrà sommato a tutti gli altri redditi percepiti dal contribuente durante l’anno fiscale. Quindi, sul totale (reddito imponibile) verrà applicata l’Irpef e le addizionali comunale e regionale.

Va ricordato che l’Irpef è un’imposta diretta di tipo progressivo con aliquote crescenti: tanto più è alto il reddito, tanto più è alta l’aliquota. Pertanto, saranno maggiori anche le imposte da pagare.

Entrando nel dettaglio, gli scaglioni previsti dal sistema tributario italiano sono 5 e più precisamente:

  • primo scaglione con aliquota del 23% e un reddito compreso tra 0 e 15 mila euro;
  • secondo scaglione con aliquota del 27% e un reddito compreso tra 15.001 e 28 mila euro;
  • terzo scaglione con aliquota del 38% e un reddito compreso tra 28.001 e 55 mila euro;
  • quarto scaglione con aliquota del 41% e un reddito compreso tra 55.001 e 75 mila euro;
  • quinto scaglione con aliquota del 43% e un reddito oltre 75 mila euro.

Inoltre, al momento della registrazione del contratto sono dovute:

  1. l’imposta di registro, pari in genere al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità del contratto;
  2. l’imposta di bollo, che ammonta a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto (e comunque, 16 euro ogni 100 righe).

Come si paga l’imposta ordinaria sugli affitti

L’imposta ordinaria sugli affitti si paga con la dichiarazione dei redditi. Più precisamente la somma percepita a titolo di canone va riportata:

  • nel quadro B del modello 730;
  • oppure nel quadro RB del modello unico.

I canoni di locazione vanno dichiarati anche nel caso di morosità da parte dell’inquilino; il relativo reddito infatti, contribuisce alla determinazione dell’imponibile ai fini Irpef. Tuttavia, se è stato concluso il procedimento di convalida di sfratto, il proprietario potrà evitare di inserire i canoni non percepiti tra i redditi imponibili. Dovrà però, dichiarare la rendita catastale dell’immobile.

Come si calcolano le tasse sugli affitti a canone libero

Per i contratti di locazione a “canone libero”, cioè quelli che hanno una durata di 4 anni rinnovabili automaticamente alla scadenza di altri 4 anni, l’Irpef si applica sul 95% della somma percepita a titolo di canone di locazione.

In alcune situazioni particolari, è possibile usufruire di agevolazioni. Infatti, il canone annuo viene scontato:

  • del 25%, per i fabbricati che si trovano nel centro storico di Venezia e nelle isole di Giudecca, Murano e Burano;
  • del 35%, per gli immobili di interesse storico ed artistico;
  • del 30%, per i contratti di locazione a “canone concordato” per gli immobili situati in comuni ad alta densità abitativa. Va ricordato che i contratti a canone concordato sono quelli stipulati sulla base degli accordi territoriali intervenuti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale. Se il fabbricato è anche situato in un centro storico, il canone da considerare ai fini Irpef sarà scontato del 65%.

In cosa consiste la tassazione con cedolare secca

In alternativa alla tassazione ordinaria degli affitti è possibile scegliere il regime della cedolare secca. In quest’ipotesi, il proprietario dell’immobile verserà un’unica tassa e non sarà tenuto a dichiarare il reddito ai fini dell’Irpef.

Inoltre, non dovrà pagare ulteriori imposte (addizionale comunale e regionale) per i guadagni derivanti dall’immobile e non sarà obbligato a versare l’imposta di registro e di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto di affitto.

Come si calcola la tassazione degli affitti con cedolare secca

La tassazione degli affitti con cedolare secca si calcola applicando un’imposta sostitutiva:

  • con aliquota pari al 21% sul canone di locazione annuo, per i contratti a canone libero;
  • con aliquota agevolata al 10%, per i contratti a canone concordato relativi ad immobili situati in comuni con carenze abitative, ad alta tensione abitativa o in stato di emergenza a seguito di calamità naturali.

Il reddito che si percepisce dall’affitto va considerato ai fini del calcolo Isee per determinare la condizione dei familiari a carico nonché per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia e per quelle collegate al tipo di reddito posseduto e per i canoni di locazione.

La scelta della tassazione mediante cedolare secca va fatta al momento della registrazione del contratto e in caso di proroga automatica è necessario confermare la scelta entro 30 giorni. Inoltre, è possibile passare all’aliquota unica entro 30 giorni dalla scadenza di ognuna annualità del contratto.

La cedolare secca si può applicare anche alle pertinenze dell’immobile (ad esempio ai garage e alle soffitte) ma solo se si è optato per tale tipo di tassazione per l’affitto dell’abitazione.

Applicazione della cedolare secca agli immobili ad uso commerciale

La legge di bilancio 2018 ha previsto una novità di rilievo per quanto riguarda la cedolare secca e le locazioni di immobili ad uso commerciale, cioè di quei locali che rientrano nella categoria catastale C/1. Anche in questo caso è possibile beneficiare dell’aliquota del 21%, purché detti immobili abbiano una superficie fino a 600 mq escluse le pertinenze.

Tuttavia, la cedolare secca non si applica a tutti i contratti di affitto di locali commerciali poiché ne restano esclusi quelli stipulati nel 2019 tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, non ancora scaduti alla data del 15 ottobre 2018.

Applicazione della cedolare secca agli immobili per affitti brevi

Il regime della cedolare secca può essere applicato anche agli immobili che vengono locati per brevi periodi di soggiorno e comunque per non più di 30 giorni per volta. Si pensi ai turisti che affittano una casa per trascorrervi le vacanze ovvero ai lavoratori che ne hanno bisogno per il tempo limitato in cui resteranno in un determinato luogo. In tali casi il proprietario dell’immobile (o anche il sublocatore o il comodatario) può scegliere di pagare sul reddito che ricava dall’affitto, un’imposta sostitutiva con un’aliquota al 21%.

La scelta della cedolare secca va fatta nella dichiarazione dei redditi, più precisamente nel quadro dedicato ai redditi fondiari.

Inoltre, la cedolare secca può essere applicata anche alle locazioni che comprendono servizi accessori come ad esempio la pulitura dell’appartamento, la fornitura  e la stiratura della biancheria, ecc. In queste ipotesi si deve trattare di immobili a uso abitativo che rientrano nella categoria catastale da A1 a A11, escluso A10, situati in Italia, le parti devono essere persone fisiche, il contratto non deve avere ad oggetto un’attività di impresa e deve avere una durata massima di 30 giorni.

Applicazione della cedolare secca agli immobili per universitari   

Un’altra ipotesi in cui è possibile beneficiare della cedolare secca è quella degli appartamenti concessi in locazione a studenti universitari. Il contratto deve avere una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni, rinnovabile alla prima scadenza in modo automatico per uno stesso periodo. Il vantaggio fiscale per il proprietario dell’immobile è notevole potendo optare per una cedolare secca con aliquota al 10%. Il risparmio è evidente, sia rispetto alla tassazione ordinaria che alla cedolare secca al 21% per normali contratti di locazione. Invece, per gli studenti inquilini c’è il beneficio della detrazione Irpef pari al 19% per i canoni di locazione pagati, con un limite di 2.633 euro all’anno e un risparmio massimo di 500 euro.

Come e quando si paga la cedolare secca

La cedolare secca si può pagare in due modi differenti:

  • con la busta paga o in pensione, se per la dichiarazione dei redditi si utilizza il modello 730;
  • con il modulo F24 Elide, se per la dichiarazione dei redditi si utilizza il modello unico. In questo caso i codici riportati sull’F24 saranno 1840 per la cedolare secca locazioni – acconto prima rata; 1841 per la cedolare secca locazioni – acconto seconda rata o soluzione unica; 1842 per la cedolare secca locazioni – saldo.

Se l’importo della cedolare secca è inferiore a 257,52 euro si paga in un’unica soluzione; per cifre superiori invece, è possibile versare prima un acconto del 95% e successivamente un saldo del 5%. A sua volta l’acconto del 95% si può sdoppiare in due rate, una prima del 40% e una seconda del 60%.

L’acconto e il saldo della cedolare secca vanno versate con le stesse cadenze previste per il pagamento dell’Irpef dall’anno successivo a quello in cui è iniziato l’affitto dell’immobile. Pertanto, le scadenze saranno:

  • 30 giugno per il primo acconto, cioè per il 40% del 95% del totale;
  • 30 novembre per il secondo acconto, ovvero per il 60% del 95% del totale;
  • 30 giugno dell’anno successivo per il saldo del 5% del totale.

Esempio: Nel 2018 Tizio affitta un immobile di sua proprietà per il quale deve pagare 1.500 euro di cedolare secca. Decide di pagare l’acconto in due rate e pertanto, versa la prima, pari a 570 euro (il 40% del 95% del totale), entro il 30 giugno 2019; la seconda rata dell’acconto, che ammonta a 855 euro ( il 60% del 95% del totale), dovrà essere pagata entro il 30 novembre 2019 mentre il saldo del 5% del totale, cioè 75 euro, andrà versato entro il 30 giugno 2020.

Chi deve pagare in un’unica soluzione dovrà farlo entro il 30 novembre.

Quali le agevolazioni fiscali per il proprietario

Il proprietario dell’immobile fittato può godere di alcuni vantaggi e più precisamente:

  • nel caso di locazione con cedolare secca, il reddito imponibile degli immobili può essere ridotto del 30%. Questo a condizione che il soggetto che intende godere delle agevolazioni, nella dichiarazione dei redditi, indichi gli estremi di registrazione del contratto, il Comune dov’è situato l’immobile e l’anno di presentazione della dichiarazione Imu.
  • nell’ipotesi di locazione a canone concordato, l’aliquota comunale dovuta per Imu e Tasi può essere ridotta del 75%.

Quali le agevolazioni fiscali per l’affittuario

Anche il soggetto che prende in affitto un immobile può usufruire di agevolazioni, consistenti nella detrazione fiscale del canone d’affitto entro determinati limiti. Più nel dettaglio si tratta di:

  • 495,80 euro per i redditi non superiori a 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro per i redditi compresi tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.

Inoltre, se l’inquilino trasferisce la propria residenza nell’immobile affittato potrà usufruire di un’ulteriore detrazione pari a 991,60 euro per i primi 3 anni di locazione.

Quando conviene fittare con cedolare secca

La cedolare secca è una forma di imposizione fiscale che risulta essere particolarmente vantaggiosa per chi possiede molti immobili in affitto oppure un reddito imponibile assai elevato. Infatti, se da un lato il proprietario non avrà diritto all’aggiornamento del canone, compresi eventuali aggiornamenti Istat né potrà beneficiare di deduzioni e detrazioni per tutta la durata del contratto, dall’altro usufruirà dell’aliquota fissa del 21% che gli consentirà un risparmio quasi del 50% rispetto al sistema contributivo ordinario.

Tuttavia, colui che opta per la cedolare secca è tenuto a rispettare le regole previste per tale tipo di tassazione. La loro violazione infatti, comporta sanzioni salate.

Più nel dettaglio dovrà versare:

  • dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per l’omessa registrazione del contratto;
  • dal 200% al 400% dell’imposta dovuta per nascondere al Fisco una parte del canone percepito;
  • il 30% dell’imposta versata in ritardo;
  • 35 euro per risolvere un contratto con 30 giorni di ritardo;
  • 67 euro per risolvere un contratto con oltre 30 giorni di ritardo.


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