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Parcheggio auto in cortile condominiale

26 Agosto 2019
Parcheggio auto in cortile condominiale

Come gestire il posto auto in condominio: le regole, i turni, gli abusi e le possibili liti tra i proprietari degli appartamenti o con gli estranei.

Come si parcheggia l’auto in cortile condominiale? Sicuramente, avendo cura di non dare fastidio a nessuno, di non ostacolare l’accesso ai garage privati o il transito verso l’esterno. Non si può lasciare per molto tempo la macchina davanti al portone se non per scaricare le valige o la busta della spesa. Non è possibile lasciare il motore acceso sotto le finestre del primo piano, dando fastidio ai vicini dei piani bassi. È vietato recintare lo spazio se non c’è stata una delibera apposita. Ma non si può neanche impedire a un condomino di parcheggiare due o più auto in assenza di una definizione condominiale dei turni o con l’assegnazione degli spazi. Ciascun condomino può agire dinanzi al giudice se l’assemblea tarda a definire una regolamentazione del cortile.

Queste in sintesi le regole sul parcheggio auto in cortile condominiale. Cerchiamo di fare chiarezza sui singoli punti rinviando il lettore, per tutte le ulteriori questioni, alla guida Posto auto in condominio: regole.

Gestione cortile condominiale

Il cortile costituisce è di proprietà di tutti i condomini dello stabile condominiale, anche di chi ha un negozio al piano terra, sempre che il contrario non risulti dai titoli di acquisto (che possono attribuirli in proprietà esclusiva al singolo condomino).

Se non è disposto diversamente dal regolamento di condominio, il cortile serve per il parcheggio delle auto. L’assemblea può poi regolamentarne l’uso per assicurare il miglior godimento della cosa comune in capo a tutti i partecipanti, predeterminando le aree a ciò destinate e stabilendo al loro interno le porzioni separate assegnate in via esclusiva a ciascun condomino, purché tutti ne possano fare simile uso.

Il regolamento condominiale può sempre vietare la sosta e il parcheggio nel cortile comune, purché il divieto valga per tutti i condomini e non solo per alcuni (magari quelli con appartamento più piccolo). Una tale clausola, nel regolamento, sarebbe però valida solo se inserita in un regolamento di tipo “contrattuale” (ossia allegato al rogito di acquisto dell’appartamento) oppure se approvata all’unanimità da tutti i condomini. In tale ipotesi, può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di usare il cortile.

Ripartizione per millesimi dei parcheggi

Il pagamento delle spese del cortile segue i millesimi: chi ha l’appartamento più ampio e di maggior pregio pagherà di più. È conseguenza di ciò la possibilità, per questi ultimi, di occupare più spazio in forza del fatto che se l’immobile è grande conterrà al suo interno più persone, ciascuna delle quali potrebbe avere una propria auto. È quindi del tutto naturale, oltre che lecito, che chi contribuisce maggiormente alle spese del parcheggio comune – perché titolare di un numero di millesimi superiore agli altri – possa lasciarvi più di un’auto.

Ciò, però, non deve risolversi in un assoluto divieto di parcheggio per chi ha quote millesimali inferiori a un determinato limite.

Secondo la Cassazione [1], l’assemblea di condominio non può approvare una delibera in base alla quale l’uso del parcheggio viene destinato solo a favore di quei condomini che hanno una quota millesimale superiore a un certo valore, escludendo invece tutti i proprietari di appartamenti con millesimi inferiori a detto limite.

In pratica, questo vuol dire che, se c’è la possibilità e lo spazio, va garantito almeno un parcheggio a famiglia, a prescindere dai millesimi.

Se il cortile non può ospitare le auto di tutti

Tuttavia, quando lo spazio è insufficiente a consentire l’accesso di tutte le auto, l’assemblea può – ed è preferibile che lo faccia – stabilire dei criteri rotatori di utilizzo. Finché ciò non avviene, vale il principio secondo cui “chi prima arriva meglio alloggia”. Con l’ingiusta conseguenza che il condomino che rincasa tardi dal lavoro dovrà lasciare l’auto lontana. Ciascun condomino però può fare ricorso al giudice – ha diritto di agire in tal senso – affinché il tribunale condanni il condominio a dettare un criterio turnario (ossia “a rotazione”) nella gestione degli spazi destinati a parcheggio affinché tutti ne usufruiscono.

Parcheggio condominiale e recinzione area

Nessun condomino può auto-delimitare il proprio posto auto se non è stato autorizzato dall’assemblea. Si tratterebbe di un comportamento illegittimo anche se giustificato da un uso continuato della medesima area negli anni.

Difatti, per procedere all’assegnazione definitiva e in via esclusiva del posto auto a favore di un singolo condomino c’è bisogno di una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità. Infatti, in questi casi si ha una vera e propria divisione di un bene comune (ossia in comunione a tutti i condomini), il che richiede la volontà concorde di tutti [2].

Condominio: parcheggio auto davanti garage

Chi parcheggia l’auto davanti al garage altrui impedendone l’accesso o l’uscita può essere querelato per violenza privata. Si tratta infatti di un reato previsto a tutela dell’altrui libertà.

Come spiegato più volte dalla Cassazione, il parcheggiare irregolarmente la propria auto negli spazi comuni condominiali in modo da impedire agli altri condomini di transitare con il proprio veicolo per uscire sulla via pubblica può addirittura integrare gli estremi di un reato punibile anche con la reclusione. Attenzione, quindi, a lasciare l’auto ferma davanti al box del vicino oppure posteggiata nei viali interni del condominio, perché così facendo si costringe qualche altro condomino a tollerare un comportamento che lo porta ad assumere decisioni diverse, come conseguenza dell’impossibilità di far uso della propria auto impedita alla manovra dall’altrui abuso.

Parcheggio di estranei nel cortile condominiale

Nel cortile condominiale, non possono intervenire i poliziotti della municipale. I vigili, infatti, hanno il potere di elevare multe o far intervenire il carro attrezzi solo sulle strade pubbliche. In più, l’amministratore non può neanche imporre le sanzioni eventualmente previste dal regolamento condominiale che operano solo nei confronti dei condomini.

Se l’occupazione degli estranei è sporadica e di poco tempo non si integrano neanche gli estremi del reato di occupazione di terreni e aree private. Sicché, non è possibile il ricorso alla tutela penale. Insomma, le tutele sono davvero ridotte all’osso e potrebbero consistere solo in un’azione civile per risarcimento, la quale potrebbe però essere antieconomica rispetto al danno (tutto da dimostrare). Leggi Parcheggio abusivo nel cortile di condominio: che fare?

Luci e finestre

In tema di diritti riconosciuti ai singoli condomini, l’apertura di finestre o la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini.

Difatti, tra le facoltà riconosciute ai condomini dal Codice civile, rientra quella di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza che ciò violi il Codice civile, sempre che tali modalità d’uso non ostacolino il godimento da parte degli altri compartecipi, né pregiudichino gli altri immobili [3].

Tettoie che impediscono l’affaccio

Nessuno dei condomini può costruire una tettoia che impedisca, ai vicini dei piani sovrastanti, di affacciarsi sul cortile. Nei condomini, infatti, poiché la funzione dei cortili comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, lo spazio al di sopra di essi non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie [4].


note

[1] Cass. sent. n. 26226 del 7.12.2006.

[2] Trib. Foggia sent. del 25.03.1994.

[3] Cass., sent. n. 19265 del 19 luglio 2018.

[4] Cass. sent. n. 5551 del 21 marzo 2016


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