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Obbligo registrazione preliminare

27 Agosto 2019
Obbligo registrazione preliminare

Compromesso: conviene registrare il contratto o è meglio fare solo una scrittura privata? Quanto costa registrare un contratto preliminare?

Chi decide di comprare casa e lo fa firmando prima il cosiddetto compromesso (ciò che tecnicamente si chiama contratto preliminare) si pone spesso un interrogativo: esiste l’obbligo di registrazione del preliminare? Conviene registrare questa scrittura privata o basta firmarla? Nel primo caso quanto costa registrare un contratto preliminare?

Partiamo da una premessa: la registrazione del compromesso è obbligatoria. Non è, quindi, consentito scegliere se eseguirla o meno. Si potrebbe, in teoria, evitare di firmare il contratto preliminare per stipulare direttamente il contratto definitivo di compravendita (il rogito), ma sarebbe rischioso e molto difficile. Come vedremo a breve, infatti, il preliminare garantisce di giungere con tranquillità dinanzi al notaio con tutti i documenti necessari, “bloccando” nel frattempo l’affare. Dall’altro lato è anche vero che la mancata registrazione del compromesso implica solo un’evasione fiscale minore, peraltro difficilmente accertabile se le parti, dopo di esso, giungono alla regolare stipula della compravendita.

Prima di capire come funziona l’obbligo di registrazione del contratto preliminare e quanto costa tale registrazione, dobbiamo fare una serie di precisazioni che potranno essere estremamente utili al nostro lettore.

A che serve il contratto preliminare o compromesso?

Riservato di solito ai casi di compravendita di beni immobili, il contratto preliminare (o compromesso) serve per vincolare le parti alla stipula dell’atto di compravendita entro una data prefissata. Dunque, il preliminare non trasferisce la proprietà, ma serve solo a creare un vincolo giuridico, un obbligo dal quale né il venditore, né l’acquirente possono più tornare indietro: la firma dell’atto di vendita. È da quest’ultimo momento – dinanzi cioè alla presenza del notaio – che si verifica il vero passaggio di proprietà sul bene.

La stipula del compromesso serve, quindi, a “bloccare l’affare” per avere un margine di tempo sufficiente a recuperare i documenti necessari alla vendita, a ottenere il mutuo dalla banca, a procedere al trasferimento, eventualmente avviare i lavori di ristrutturazione sulla casa.

Una volta firmato l’atto di compravendita, il compromesso viene sostituito da quest’ultimo e non assume più alcun valore: l’unica regolamentazione dei reciproci obblighi e doveri delle parti è, infatti, contenuta nel rogito notarile. In caso, pertanto, di contrasto tra il contratto preliminare e il contratto definitivo prevale quest’ultimo.

Il compromesso è obbligatorio?

La stipula del compromesso non è obbligatoria. Le parti potrebbero decidere di firmare direttamente il contratto definitivo, specie quando i rapporti tra di esse sono improntati sulla fiducia.

Luca ha trovato un accordo con la sorella Eva a cui venderà la propria casa. Eva chiede al fratello due mesi di tempo per ottenere il mutuo dalla banca. Luca si dichiara disponibile ad aspettare tutto il tempo necessario per portare a termine l’atto definitivo. Eva è certa che Luca non si tirerà indietro, così come anche Luca è sicuro che Eva non gli darà mai una fregatura. Così i due si stringono la mano e, non appena l’acquirente si dirà pronta, si recheranno direttamente dal notaio per la firma del contratto definitivo.

Che succede se non viene rispettato il compromesso

Visto che il compromesso non implica il passaggio di proprietà, ma la nascita di un obbligo a vendere (in capo al venditore) e ad acquistare (in capo all’acquirente), se una delle parti è inadempiente l’altra può ricorrere al tribunale per ottenere in alternativa:

  • lo scioglimento del contratto e la restituzione dell’eventuale caparra versata (cosiddetta «risoluzione contrattuale»), con il risarcimento del danno;
  • una sentenza che disponga il passaggio di proprietà coattivo, ossia determini ciò che il notaio avrebbe fatto.

La scelta tra le due soluzioni spetta alla parte che agisce.

Mirella ha concluso un compromesso con Angela per la vendita della propria casa. All’ultimo momento, Angela si tira indietro e non intende più acquistare. Mirella può agire in tribunale e chiedere al giudice di condannare Angela a pagarle il corrispettivo pattuito, disponendo nel contempo il passaggio di proprietà del bene in capo all’acquirente inadempiente.

Silvio ha firmato un compromesso per l’acquisto di una casa da Antonio. Pochi giorni prima della firma del definitivo, scopre però che Antonio gli ha tenuto nascosti dei vizi dell’immobile. Silvio può recedere dal contratto e sciogliersi dal vincolo di contrarre, facendo ricorso al giudice e ottenendo la condanna del venditore alla restituzione dell’anticipo versato.

Giovanni ha chiuso una trattativa per l’acquisto della casa da Elisabetta. Elisabetta trova un nuovo offerente e comunica a Giovanni di non voler più firmare il contratto definitivo. Giovanni può ricorrere al giudice per ottenere la condanna di Elisabetta al risarcimento del danno oppure può chiedere al tribunale il trasferimento della proprietà in proprio favore, a prescindere dal diniego espresso dalla venditrice.

Il contratto preliminare va fatto davanti al notaio?

Il contratto preliminare può essere firmato dalle parti con una semplice scrittura privata che non deve essere per forza autenticata. Non è, quindi, neanche necessario l’atto pubblico notarile.

Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate?

Come anticipato, il contratto preliminare, una volta firmato, va registrato. La registrazione non è altro che la presentazione (in via telematica) del contratto all’Agenzia delle Entrate con il pagamento dell’imposta di registro.

La legge fissa un termine entro cui deve avvenire tale adempimento: 20 giorni dalla sottoscrizione oppure 30 giorni se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio (ossia o con scrittura privata autenticata o con atto pubblico).

Che succede se il contratto preliminare non viene registrato?

La mancata registrazione del compromesso implica un’evasione fiscale di minor conto che darà luogo a un eventuale accertamento fiscale. Chiaramente, affinché ciò avvenga è necessario che l’Agenzia delle Entrate sia al corrente dell’esistenza del compromesso, prova che non è facile raggiungere se l’esistenza del compromesso non viene citata nel contratto definitivo di compravendita.

Al contrario di quanto avviene nell’affitto, però, la mancata registrazione del contratto non implica l’inesistenza dell’atto che, comunque, spiega effetti tra le parti vincolandole entrambe e consentendo loro, in caso di inadempimento, di ricorrere al giudice (vedi paragrafi precedenti).

Il contratto preliminare deve essere trascritto nei registri immobiliari?

Diversa dalla registrazione e, questa volta, non obbligatoria è, invece, la trascrizione del compromesso nei registri immobiliari. La registrazione serve a garantire la prevalenza tra due acquirenti dello stesso bene e a consentire, a chi ha trascritto per prima, di ottenere l’immobile.

Settimio firma con Ottavia un contratto preliminare per l’acquisto di una casa. Settimio registra il preliminare e, successivamente, lo trascrive nei pubblici registri con qualche mese di ritardo, in particolare il 1° marzo. Nello stesso anno, però, Ottavia promette la stessa casa a Mafalda. Mafalda firma il compromesso in data successiva al compromesso di Settimio, ma lo fa a trascrivere immediatamente, ossia il 20 gennaio dello stesso anno. Mafalda prevale su Settimio e la casa sarà sua.

Dunque, la trascrizione serve tutte le volte in cui non si è certi della correttezza del venditore.

A chi spetta pagare la registrazione del compromesso?

Sono le parti, nel loro accordo, a definire quale delle due dovrà sostenere i costi della registrazione del compromesso. Tale accordo però ha valore solo tra venditore e acquirente, ma non per il Fisco. Difatti, l’Agenzia delle Entrate, in caso di evasione, potrà chiedere l’importo a entrambe le parti per l’intero (non quindi il 50% all’una e l’altro 50% all’altra).

Quanto costa registrare un contratto preliminare?

Veniamo ora ai costi della registrazione del contratto preliminare o compromesso.

Per la registrazione del contratto preliminare di compravendita è necessario effettuare il versamento (con modello F24) dell’imposta di registro

  • per un importo fisso pari a 200 euro;
  • una imposta di bollo di 16 euro da applicare ogni quattro facciate oppure ogni 100 righe del compromesso;
  • se il compromesso prevede anche il pagamento di somme a titolo di acconto assoggettate a Iva, deve essere corrisposta una seconda imposta di registro anche questa fissa e pari a 200 euro per gli acconti-prezzo [1].

L’Agenzia delle Entrate ricorda, in primo luogo, che i contratti preliminari di ogni specie sono soggetti all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro e che:

  • per la dazione di somme a titolo di «caparra confirmatoria» è prevista l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50%;
  • per le somme dovute a titolo di «acconto sul prezzo», relative a operazioni non soggette a Iva, è prevista l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 3%.

Per quanto riguarda i contratti preliminari relativi a operazioni rientranti nel regime Iva, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che: agli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa (in base al principio di alternatività Iva/registro), mentre, alla caparra, normalmente soggetta a imposta proporzionale di registro, nel caso assolva anche la funzione di acconto sul prezzo, è applicabile il trattamento fiscale previsto per gli acconti-prezzo.

note

[1] Ag. Entrate risposta fornita con l’interpello n. 311 del 24.07.2019.


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