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Provvigione agente immobiliare: quando è dovuta

27 Agosto 2019
Provvigione agente immobiliare: quando è dovuta

Provvigione al mediatore che accompagna l’acquirente a visitare l’appartamento del venditore anche se poi si disinteressa delle trattative.

Basta poco all’agente immobiliare per vantare il diritto alla provvigione: è sufficiente che questi metta in contatto venditore e acquirente, anche se poi tutta la trattativa avviene senza di lui. Potrà essere poco professionale, ma non per questo non va pagato l’agente che si disinteressa ai dettagli contrattuali affinché le parti raggiungano l’intesa. A dirlo è una recente sentenza della Cassazione [1] che spiega così quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare.

È la scusa per fare una panoramica delle ultime pronunce più interessanti in materia.

Quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare

Il mediatore ha diritto ad ottenere la provvigione (ossia il compenso) da ciascuna delle parti intermediate (quindi sia dal venditore che dall’acquirente) quando sussistono tutti i seguenti presupposti:

  • regolare iscrizione al registro delle imprese o al REA;
  • conclusione dell’affare tra le parti, anche se è avvenuta dopo la scadenza dell’incarico;
  • la conclusione dell’affare deve essere avvenuta per via di un’attività riconducibile al mediatore, fosse anche solo l’essersi limitato a presentare venditore e acquirente concordando un giorno per la visita dell’appartamento. Basta, quindi, solo la firma del contratto preliminare, a prescindere poi dal fatto che le parti abbiano o meno stipulato l’atto definitivo di compravendita.

Provvigione agenzia immobiliare senza mandato

Scatta il diritto al compenso per l’agente immobiliare senza mandato se le parti giovano, comunque, dell’attività da questi svolta. Non rileva, quindi, l’esistenza di un apposito contratto stipulato preventivamente. Basta aver messo in rapporto le parti per dover versare la provvigione.

L’intermediazione non costituisce necessariamente un vero e proprio contratto, ma un’attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione. Tale diritto scatta solo se la conclusione dell’affare è ricollegabile all’attività svolta dal mediatore; non è necessario un preventivo conferimento di incarico, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene. In buona sostanza, l’attività di reperimento del cliente legittima il diritto alla provvigione [2].

Mediatore si disinteressa della vendita

Proprio per quanto appena detto, non è necessario che il mediatore partecipi a tutte le fasi delle trattative per vantare il diritto al pagamento del compenso. La provvigione va versata anche a prescindere dal fatto che la vendita si sia perfezionata ad un prezzo inferiore a quella indicata dall’agenzia.

Scatta la provvigione per l’agenzia immobiliare anche quando un collaboratore accompagna il futuro acquirente a visitare l’appartamento del venditore. Il diritto al compenso sorge se il mediatore mette in contatto le parti anche laddove non intervenga nelle trattative se, senza la sua opera, la vendita non sarebbe stata conclusa.

Anche se il rapporto col mediatore nasce per iniziativa di una sola parte, l’altra resta vincolata se ne accetta – anche tacitamente – l’attività di mediazione i cui risultati sono utilizzati per la stipula del contratto. Il mediatore non ha, però, diritto a chiedere il pagamento della provvigione alla parte intermediata che non sia stata posta in grado di conoscere l’opera di intermediazione ed abbia, dunque, incolpevolmente ignorato l’attività del mediatore.

La scheda sulla visita dell’appartamento

La scheda sulla visita dell’appartamento del convenuto da parte del consorte del futuro acquirente costituisce prova dell’incarico conferito dal convenuto stesso all’agenzia immobiliare attrice per la vendita dell’immobile.

Come viene calcolata la provvigione del mediatore

La provvigione a carico dell’acquirente è calcolata sul prezzo totale della vendita dichiarato nel rogito benché la controparte sia proprietaria solo di una quota dell’immobile: rileva l’acquisto per l’intero.

Pagamento provvigione per vendita conclusa dopo scadenza dell’incarico

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare avvenga per effetto del suo intervento. Non rileva il fatto che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico o che sia decorso un ampio intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative. Ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, infatti, è solo necessario che la conclusione dell’affare sia sempre collegabile al contatto determinato tra le parti originarie. Va, quindi, riconosciuto il diritto alla provvigione in favore di un’agenzia immobiliare se la conclusione dell’affare è ricollegabile all’intervento del mediatore indipendentemente dal fatto che il contratto di vendita dell’immobile sia stato sottoscritto subito dopo la scadenza del termine previsto nell’incarico di mediazione sottoscritto dal venditore [3].

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore, dopo la disdetta del contratto di mediazione, all’acquirente che ha visionato l’immobile per il tramite dell’agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto [4].

Se la vendita non avviene bisogna pagare l’agenzia immobiliare?

L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione anche quando la vendita tra le parti non si conclude per colpa di una di queste.

Luca e Marco concludono il contratto preliminare grazie all’attività di un agente. Marco, però, all’ultimo minuto, decide di non acquistare più e non si reca dal notaio per la firma dell’atto. Luca e Marco sono comunque tenuti a versare la provvigione all’agente.

In tali casi, la provvigione non è dovuta solo se si dimostra che il rifiuto alla stipula dell’affare è giustificato da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore.

Marco si accorge che Luca, presentatogli dall’agenzia immobiliare e intenzionato ad acquistare la sua casa, non ha i soldi per pagare. Marco non intende più concludere il contratto perché teme una frode. Marco non è tenuto a pagare l’agenzia immobiliare.

Le parti intermediate possono, comunque, prevedere nella stipulazione del contratto di mediazione il diritto al compenso solo per gli affari andati a buon fine.

Partecipazione alle trattative del mediatore

Se il mediatore partecipa a una prima fase di trattative che non danno risultato positivo, ma le parti concludono comunque l’affare riavviando le negoziazioni diversi anni dopo per effetto di iniziative nuove non ricollegabili all’originario intervento del mediatore, quest’ultimo non ha diritto alla provvigione [5].

Diversamente, l’apporto del mediatore deve essere riconosciuto anche quando le parti hanno inizialmente concluso un affare che, successivamente, hanno modificato di comune accordo [6].

Attività di più mediatori

Se alla conclusione del medesimo affare contribuiscono più mediatori, anche se intervenuti in tempi diversi, ciascuno di questi ha diritto ad una quota della provvigione, purché si sia trattato dello stesso affare sia sotto il profilo soggettivo che oggettivo.

Il diritto del mediatore alla provvigione

Il diritto del mediatore al compenso sorge ogni qualvolta la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso, valorizzata dalle parti.

Pertanto, il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi nell’attività di mediazione, che consiste nella messa in relazione delle parti e costituisce l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare.

Dunque, la prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi una conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che in sua assenza il negozio stesso non sarebbe stato concluso [5].

note

[1] Cass. sent. n. 21712/19 del 26.08.2019.

[2] Trib. Modena sent. n. 27/2016.

[3] Trib. Larino, 05/06/2018, n.180

[4] Trib. Roma, sent. n. 22466/2016.

[5] Cass. 22 gennaio 2015 n. 1120, Cass. 2 agosto 2001 n. 10606.

[6] Cass. 2 novembre 2010 n. 22273.

[7] Trib. Pescara, sent. n. 758/2018.


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