Bonus prima casa: quando vale anche per la seconda?

Bonus prima casa: vale anche per l’acquisto della seconda abitazione se la prima non è idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Ecco tutto quello che c’è da sapere

In tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, si può fruire del bonus anche nel caso in cui si sia già in possesso di un alloggio precedentemente acquistato, ma che non sia concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Di conseguenza, la proprietà di una casa non idonea all’uso abitativo non ostacola l’acquisto agevolato di una seconda abitazione e ciò senza neanche dover necessariamente vendere la casa precedentemente acquistata. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con una recentissima sentenza [1], affermando sostanzialmente che il bonus prima casa vale anche per l’acquisto della seconda, quando il vecchio immobile è inidoneo alle concrete esigenze di chi lo abita. Vediamo allora, alla luce di quanto detto dalla Suprema Corte, quando il bonus prima casa vale anche per l’acquisto delle seconda abitazione. Prima, però, facciamo un passo indietro per analizzare cos’è il bonus prima casa, quali sono i requisiti per l’acquisto agevolato della prima casa e quali sono, in concreto, le agevolazioni previste.

Bonus prima casa: cos’è e come funziona

Il bonus prima casa è uno sconto sulle imposte previsto a favore di chi acquista una casa in presenza di determinati requisiti e condizioni. Vediamo, allora, quali sono le agevolazioni previste e quali sono i requisiti per poterne usufruire.

Bonus acquisto prima casa 2018: quali agevolazioni

Le agevolazioni fiscali per chi compra una casa alle condizioni ed in presenza dei requisiti (che a breve analizzeremo) sono le seguenti:

• imposte catastali e ipotecarie pari a 50 euro, in caso di acquisto da venditore privato;
• imposte catastali e ipotecarie pari a 200 euro, qualora si acquisti da un’impresa;
• imposta di registro pari al 2%anziché al 9%, in caso di acquisto da un privato;
• Iva versata pari al 4%, qualora si acquisti da un’impresa.

Bonus acquisto prima casa 2018: quali requisiti

Come anticipato, per poter usufruire del bonus per l’acquisto di un’abitazione è necessario essere in possesso di determinati requisiti e rispettare precise condizioni. Vediamo quali.

• Innanzitutto, non deve trattarsi di un immobile di lusso. Il bonus per l’acquisto della prima casa, infatti, non vale per le abitazioni di lusso. Più in particolare, la casa acquistata non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (villa) e A/9 (immobili di pregio artistico e storico).
• L’acquirente della casa, se vuole usufruire delle agevolazioni, deve trasferire la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile. Il requisito sussiste anche nel caso in cui il contribuente lavori o svolga un’attività di studio nel Comune dove si trova l’immobile. Tuttavia, non necessariamente la residenza deve essere fissata presso l’immobile stesso. È possibile, inoltre, che l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune anche successivamente al rogito notarile, purché entro il termine di 18 mesi dall’acquisto.
• L’acquirente non deve possedere altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con benefici prima casa.
• L’acquirente non deve possedere (in via esclusiva o in comunione con il coniuge) altra casa di abitazionenello stesso Comune, a titolo di proprietà o di usufrutto. Sul punto e, più in generale, per sapere in quali casi si perdono i benefici fiscali collegati all’acquisto delle prima casa, leggi: Prima casa: quando si perde il beneficio fiscale?

Nell’intento del legislatore il bonus prima casa spetta solo una volta. Le agevolazioni fiscali, quindi, non spettano nell’ipotesi in cui l’acquirente risulti già titolare di altra abitazione. Attenzione: ciò vale a meno che non si venda la casa per acquistarne una nuova. In tal caso, però, l’eventuale vendita non deve essere effettuata prima che siano trascorsi 5 anni dall’atto di acquisto. Diversamente, sarà necessario versare le maggiori imposte dovute e che in precedenza non sono state pagate.

Bonus prima casa anche per l’acquisto della seconda abitazione

Come anticipato ad incipit del presente articolo, in alcuni casi il bonus prima casa può esser fatto valere anche per l’acquisto della seconda abitazione. Più in particolare, secondo quanto da ultimo affermato dalla Suprema Corte con la sentenza sopra citata, si può fruire delle agevolazioni acquisto prima casa anche in presenza di precedente alloggio che di fatto non sia idoneo ad essere abitato.

Con la pronuncia in commento, infatti,  la Corte Suprema ha riconosciuto il beneficio fiscale anche sulla seconda casa, poiché  l’immobile già posseduto dall’acquirente non era suscettibile di poter essere abitato non essendo idoneo all’uso abitativo. Ma quando può dirsi che una casa non è idonea ad essere abitata? Scopriamolo insieme. Vediamo, inoltre, cosa ha detto precisamente la Corte di Cassazione con la sentenza in questione e quando, dunque, le agevolazioni fiscali per l’acquisto di una casa valgono anche per chi compra un secondo appartamento.

Quando una casa non è idonea ad essere abitata?

Il titolare di una casa che non è idonea ad essere abitata, può acquistarne un’altra usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e ciò senza neanche dover vendere il precedente immobile. Ma quando può dirsi che una casa non è idonea ad essere abitata? Come si traduce nella pratica il concetto di «inidoneità» della casa preposseduta?

Ebbene, secondo la Corte di Cassazione, l’inidoneità abitativa di una casa può sussistere  sia  in presenza di una situazione oggettiva e cioè attinente allo stato dell’immobile (si pensi ad una casa fatiscente o “terremotata”); sia in presenza di una situazione soggettiva e cioè inerente alle condizioni personali di chi la abita. Di conseguenza, potrebbe essere considerata inidonea anche una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei famigliari del contribuente in questione o troppo grande a causa della loro diminuzione; oppure, una abitazione prima tranquillamente utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile, perché ad esempio ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione; o ancora, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del suo proprietario o che si renda inutilizzabile a causa della distanza dal suo luogo di studio o di lavoro e via discorrendo.

Bonus prima casa: quando vale per la seconda abitazione

Ciò premesso, la Corte di Cassazione, dopo aver ribadito i presupposti per ottenere l’agevolazione prima casa, ha affermato che è possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, anche possedendo altro immobile, purché privo dei requisiti di abitabilità. Con la sentenza in commento, in sostanza, la Suprema Corte ha accolto un’interpretazione costituzionalmente orientata della materia concernente la fiscalità prima casa [2]. Ed infatti, l’orientamento assunto dalla Corte di Cassazione è in linea con quanto già sostenuto dalla Corte Costituzionale nel 2011 [3]. Sul punto allora può conclusivamente affermarsi quanto segue: vero è che la titolarità di un precedente alloggio osta all’applicazione dei benefici fiscali; tuttavia ciò non vale se la prima abitazione non sia idonea a soddisfare oggettivamente o anche soggettivamente le esigenze di chi la abita. Di conseguenza, costituisce ostacolo all’applicazione del bonus per l’acquisto della prima casa solo il possesso di un’altra abitazione già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.