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Chi registra il preliminare di vendita

13 Settembre 2019 | Autore: DAVIDE LUCIANI
Chi registra il preliminare di vendita

Chi registra un preliminare di vendita? Vediamo di fare chiarezza su questo e su altri aspetti della compravendita immobiliare.

Vendere o comprare una casa al giorno d’oggi non è un’operazione semplice. Negli ultimi anni, sono state aggiunte normative importanti proprio per regolare questo settore. Il risultato è stato che oggi, senza affidarsi ad un professionista, risulta complesso districarsi nel settore immobiliare. Uno dei campi più oscuri è senza dubbio quello riguardante il contratto preliminare di compravendita. Se stai leggendo questa guida è perché devi stipulare un compromesso e vuoi avere maggiori informazioni sull’argomento. In particolare, vuoi capire chi registra il preliminare di vendita. Prima di entrare nel dettaglio, facciamo un passo indietro per capire cosa comporta un accordo di questo tipo.

Il compromesso [1] è un contratto in cui le parti stabiliscono l’obbligo futuro di stipulare un accordo di compravendita. Detto in altri termini, è un patto vincolante tra compratore e venditore in vista della cessione futura dell’immobile. Bada bene: non è obbligatorio stipularne uno per vendere o acquistare una casa. Sono frequenti, anche se minori, gli accordi che si formalizzano semplicemente con la firma del rogito notarile, senza dunque passare per il preliminare.

Se decidi di seguire questa strada, devi sapere che questo tipo di contratto ti obbliga a rispettarne gli elementi essenziali. Ciò significa che, nel momento in cui tu, dopo aver firmato tale accordo, ti tirassi indietro al momento della stipula del contratto di compravendita, andresti incontro a pesanti sanzioni. In caso venga disatteso l’accordo, infatti, il danneggiato può richiedere la risoluzione del preliminare per inadempimento, oltre ai danni alla controparte.

La seconda opzione che ha la parte lesa è quella di rivolgersi ad un giudice perché emani una sentenza costitutiva che obblighi a rispettare quanto precedentemente concordato. Ora che abbiamo un quadro più chiaro della materia trattata, entriamo nel dettaglio.

Come si trascrive un contratto preliminare

Prima di procedere alla trascrizione di un contratto preliminare ci sono alcune operazioni da compiere a livello di modulistica. E’ necessario che il proprietario ti fornisca dei documenti fondamentali per la riuscita della trattativa.

Il primo tra questi è l’atto di acquisto o la successione. Devi, infatti, capire di chi è l’immobile che stai comprando e se stai trattando con il vero proprietario. Altri documenti essenziali sono l’agibilità, la planimetria, la visura catastale e l’Ape. Quest’ultimo, è l’attestato di prestazione energetica [2]. Si tratta di un documento che deve essere redatto da un tecnico specializzato. A cosa serve? A indicare quanto consuma la casa in termini di energia in una fascia che va da A (quella migliore) a G (la peggiore). Una volta che avrai in mano tutti questi documenti, potrai recarti con il venditore dal notaio.

La procedura della trascrizione del preliminare per atto pubblico ha lo stesso iter del contratto di compravendita. Alla presenza delle parti interessate a concludere l’affare il notaio scriverà un documento. Questo dovrà contenere l’esatta indicazione del bene oggetto del negozio. Rientrano in questa categoria l’indirizzo, i dati catastali, le caratteristiche tecniche e la planimetria. Inoltre, dovrà essere specificato il prezzo di vendita. In questo documento, come nel contratto d’acquisto, deve inoltre essere riportata l’Ape. Inutile dire che tra gli elementi essenziali del preliminare non possono mancare i dati anagrafici del compratore e del venditore.

Oltre a questi elementi se ne potranno aggiungere altri. Tra le varie clausole accessorie la più importante è senza dubbio il termine entro cui le parti si vincolano a concludere il contratto di compravendita vero e proprio. Infine, va specificato l’importo della caparra versata dal venditore e la penale in caso di inadempimento totale o parziale.

Quali imposte comporta il preliminare di compravendita

Una volta stipulato, il preliminare di compravendita deve essere registrato entro un termine perentorio. Parliamo di venti giorni in caso di compromesso tra privati e di trenta se ci si è avvalso del notaio. Quali sono le imposte dovute in tal senso? Sicuramente dovrai corrispondere l’imposta di registro. Il suo ammontare è pari a 200 euro indipendentemente dal valore della compravendita. Un’altra tassa che ti toccherà sostenere è l’imposta di bollo. Questa è pari a 16 euro ogni quattro facciate o ogni 100 righe se è un accordo privato. Se, invece, è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata allora il suo costo è pari a 155 euro.

Se il preliminare prevede una somma di denaro, allora si dovrà pagare l’imposta di registro proporzionale. Questa è pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. Qual è la differenza tra i due termini? Sono entrambi anticipi sulla somma totale da corrispondere in caso di acquisto. Vi sono, però, differenze giuridiche nel caso in cui l’accordo per cui quella somma è stata versata non si concluda. Ne parleremo a breve.

Ti ricordo che, se il prezzo dell’imposta proporzionale supera quella di registro dovuta per il contratto definitivo, ti spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Questo non avviene in automatico. Hai tre anni per richiederlo. Il calcolo del periodo inizia alla registrazione del contratto definitivo e va fatto presso lo stesso ufficio dove è avvenuta la registrazione.

Come ci si comporta con contratti soggetti a Iva

Nel caso in cui il contratto fosse soggetto a Iva, il trattamento economico previsto sarà diverso. Anche in questo caso, si dovrà differenziare da versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Nel primo caso, dato che l’acconto è un’anticipazione del corrispettivo futuro, dovrà essere fatturato addebitando l’Iva. L’imposta di registro sarà quindi di 200 euro.

La caparra confirmatoria, invece, non è soggetta a Iva. Il motivo? Non viene considerata un corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

Differenze tra acconto e caparra

Come anticipato, vediamo la differenza tra acconto e caparra in caso di inadempienza.

Se dai un acconto su un prezzo totale più alto per l’acquisto di un immobile e alla fine il suddetto accordo salta, avrai diritto alla restituzione della somma versata indipendentemente se la colpa della rottura sia tua o della controparte. Per ottenere il risarcimento del danno, invece, è necessario che la parte danneggiata si rivolga ad un giudice.

Diverso il discorso quando si parla di caparra confirmatoria. In questo caso, se vi è un inadempimento non si ha diritto automatico a rientrare di quanto versato in precedenza. Infatti, stando a quanto stabilito dal Codice Civile [3] la caparra funge da risarcimento dell’accordo per la parte danneggiata. Se il venditore risulta inadempiente, tu potrai ottenere il doppio di quanto hai versato a titolo risarcitorio. Se, invece, sei tu che non ottemperi gli obblighi presi, la controparte avrà diritto a trattenere quanto da te versato.

Bada bene: la legge stabilisce che, per avere diritto al risarcimento, non è necessario ricorrere ad un giudice perché non bisogna provare di aver subito un danno. Basta la semplice rottura del contratto a giustificare il risarcimento.

Chi registra un contratto preliminare

Prima di parlare di chi registra il contratto preliminare vediamo dove va registrato.

La registrazione del contratto preliminare avviene presso l’Agenzia delle Entrate. Il termine perentorio per il deposito è, come ho già anticipato, di venti giorni se viene redatto per scrittura privata. Se, invece, viene trascritto per atto pubblico o si tratta di una scrittura privata autenticata, si ha tempo trenta giorni.

Veniamo ora alla questione principale della nostra guida. Chi registra un contratto preliminare? La risposta è: dipende. Infatti, esistono diverse casistiche da tenere in considerazione.

Se nella compravendita della casa ti sei affidato ad un agente immobiliare, l’onere della registrazione spetta a quest’ultimo. Nel caso in cui non adempiesse ai suoi doveri, infatti, potrebbe essere sanzionato. Tale figura, in casi particolari, ha l’obbligo anche di registrare l’accettazione della proposta. L’evento si verifica quando in quel contratto sono presenti clausole che lo assimilano ad un preliminare.

A quali sanzioni va incontro se non adempie ai suoi doveri? Chiariamo subito che si tratta di multe in base al ritardo accumulato. Se la registrazione avviene entro un ritardo di 90 giorni, la sanzione sarà pari al 15% dell’ammontare dovuto. Questa percentuale sale a 24% se, invece, la registrazione avviene entro un anno dalla scadenza.
Se, invece, il preliminare non viene registrato per nulla la somma può variare dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Tutti i casi di cui abbiamo parlato prevedono che la responsabilità sia dovuta alla negligenza dell’agente. Sarà quest’ultimo a rispondere delle sue inadempienze. Nulla sarà dovuto dalle parti della compravendita.

Se, invece, il contratto viene redatto in atto pubblico o viene autenticata una scrittura privata, il compito di registrare il documento spetta al notaio. Anche in questo caso le sanzioni previste per mancata registrazione sono le stesse a cui è sottoposto l’agente immobiliare.

Se, infine, il preliminare viene effettuato semplicemente tra te e il venditore sarete voi ad avere l’obbligo di registrare il compromesso. Quest’ultimo caso, anche se del tutto legale, è fortemente sconsigliato. Nulla vi vieta di scaricarvi un modulo da internet, accordarvi tra di voi e mettere nero su bianco l’accordo. L’aspetto negativo di questa pratica è però rappresentata da eventuali criticità che potrebbero nascere in sede di trattativa. Per questo è sempre consigliabile affidarsi ad un professionista. In questo modo potrete venire consigliati nel migliore dei modi.

Ora sai esattamente chi deve registrare un preliminare e come ci si debba comportare in questi casi.

Permettimi di darti un ultimo consiglio: ricorda che, quando decidi di stipulare un compromesso, è buona norma riempirlo di più informazioni possibili riguardo gli accordi con il venditore. In questo modo eviterai brutte sorprese alla data del rogito.



Di DAVIDE LUCIANI

note

[1] Art. 1351 cod. civ.

[2] L. n. 63 del 4.06.2013.

[3] Art. 1385 cod. civ.


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