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Riscaldamento centralizzato: regole

9 Settembre 2019 | Autore: DAVIDE LUCIANI
Riscaldamento centralizzato: regole

Riscaldamento centralizzato: regole da seguire e legislazioni inerenti tutti gli aspetti che lo riguardano, dalle valvole termostatiche al distaccamento.

Il riscaldamento centralizzato è da sempre la croce di ogni condomino. Quante volte, infatti, si sente gente che si lamenta per i costi da sostenere? E quanti si ritengono insoddisfatti di dover sottostare a rigidi orari e non poter decidere autonomamente quando accendere o spegnere i termosifoni? Se stai leggendo queste parole, senza dubbio, sei tra gli scontenti. Stai cercando da tempo di capire come staccarti dal condominio per il riscaldamento. Ovviamente, la prima cosa che hai fatto è andare su google e digitare «riscaldamento centralizzato: regole». La tua speranza era di riuscire ad avere un quadro più chiaro della situazione legislativa in merito e capire quali rischi corri nel caso intendessi «smarcarti» dagli altri condomini.

Ti dico subito che sei nel posto giusto per risolvere i tuoi dubbi. In questa guida, ti spiegherò tutto ciò che serve in merito alle leggi che regolano il riscaldamento condominiale. Ti parlerò anche delle valvole termostatiche e di come questo strumento può permetterti di risparmiare soldi ed avere una maggiore autonomia. Infine, ti darò delle dritte su come distaccarti dal riscaldamento condominiale, se sei deciso a percorrere questa strada.

Prima di addentrarci nel merito, ritengo sia opportuno spiegarti bene come funziona quello che viene definito riscaldamento centralizzato. Con questo termine si intende un impianto di riscaldamento unico per tutto il condominio. Si tratta di un sistema il cui funzionamento dipende da un’unica caldaia che è alimenta a gasolio o metano. Da questa partono tutte le condutture che si allacciano poi ai singoli appartamenti. Ciò significa cheè necessario sottostare a delle regole per la sua accensione. Bada bene: non è il condominio a stabilire quando è possibile accendere o spegnere i termosifoni. A regolare tutto sonodelle leggi nazionali. Queste possono essere scavalcate da disposizioni comunali in caso di eccessivo maltempo. Ciò significa che l’autonomia di ogni singolo abitante di un appartamento è nulla e che non vi è un reale controllo sui consumi.

Le cose sono parzialmente cambiate a partire dal primo gennaio 2017. Da allora, infatti, in Italia è stata recepita una direttiva Europea [1] sul controllo del consumo di ogni singolo appartamento. La UE, ha imposto che in ogni abitazione condominiale venissero installate delle valvole termostatiche. Mediante questi apparecchi è possibile cambiare la temperatura del proprio appartamento, ma anche di una singola stanza. In questo modo, si è passati ad una sorta di riscaldamento semi centralizzato. L’apertura e lo spegnimento rimangono ancora condominiali, ma ognuno può regolare la temperatura che desidera. Vediamo ora di entrare più nel dettaglio della questione.

Quando si accendono i termosifoni

Come ho già anticipato, l’accensione dei termosifoni non dipende dai singoli condomini. Vi sono precise direttive nazionali in merito [2]. E’ stata stilata una tabella divisa per territori a cui attenersi. Questa tiene conto delle diverse condizioni atmosferiche che ci sono sul territorio e di altre criticità. Del resto, è normale che gli orari di accensione degli impianti di riscaldamento in Trentino non possano essere gli stessi della Sicilia. Sono state dunque stilate sei fasce territoriali che vanno da Lampedusa, Linosa e Porta Empedocle (fascia A) a Cuneo, Belluno e Trento (F).

Secondo quanto stabilito dalla legge, per poter accendere il riscaldamento la temperatura esterna non deve essere superiore ai 22 gradi nei palazzi e a 18 per i fabbricati industriali.

Se gli impianti, invece, sono regolati da termostati la temperatura esterna deve essere di 20 gradi in abitazioni private, scuole e uffici. In questo caso c’è un margine di due gradi. Ciò significa che è possibile accenderli anche se la temperatura sale a 22 gradi, ma vi è umidità elevata. Per i fabbricati industriali rimane il limite di 18 gradi.

Chi si occupa dell’accensione dei termosifoni

Materialmente è l’amministratore a occuparsi di far rispettare le scadenze indicate per l’accensione dei termosifoni. Se, dunque, iniziato il periodo di accensione, i termosifoni rimangono spenti, dovrai andare da lui a chiedere lumi. A meno che non sia un cattivo amministratore, la spiegazione del mancato rispetto dell’ordinanza può essere solo una: vi è qualche condomino moroso che non paga il gas.

A questo punto, devi convocare un’assemblea condominiale per risolvere la questione. Le soluzioni che si prospettano sono due. La prima consiste nel trovare un accordo con i condomini morosi. La seconda è che gli altri condomini paghino di tasca loro per colmare il fondo condominiale della somma mancante. Una volta compiuta questa operazione si potrà intentare causa contro i morosi per la somma anticipata per loro conto.

Come ci si può staccare dal condominio

E’ possibile staccarsi dal riscaldamento condominiale? Questa è senza dubbio una domanda che ti sarai posto più di una volta. Vediamo di chiarire la questione.

Vi è una legge [3] in proposito che regola la questione. Questa afferma che il distacco di un condomino è possibile se viene approvato da tutti gli altri condomini. Nel caso di risposta negativa da parte del condominio è comunque possibile compiere questa operazione. E’ necessario, però, dimostrare che il distaccamento non provochi danni collaterali come un aumento nei costi di gestione, un danneggiamento dell’equilibrio termico dell’edificio o della funzionalità degli impianti.

Se intendi perseguire questa strada, non hai che una soluzione. Devi contattare un professionista che venga ad effettuare una serie di perizie nel tuo condominio. Compiute tutte le operazioni del caso dovrà redigere una relazione in cui affermerà che il distacco del tuo impianto dal resto del condominio non produrrà in alcun modo danni agli altri condomini. Una volta completato il lavoro verrà inviata una relazione all’amministratore che, ad assemblea riunita, la esporrà.

Fai attenzione: una volta che l’assemblea avrà il documento davanti ai suoi occhi non potrà far altro che prendere atto della tua decisione. Infatti, l’organo condominiale non ha alcun potere decisionale di fronte ad una relazione di quel tipo. Può solo controbattere con un’altra perizia, ma in alcun modo può inficiare la decisione del condomino di staccarsi.

Quali sono i tempi e i costi di questa verifica? Non vi è una risposta specifica a questa domanda. I costi variano in base alla grandezza dell’appartamento. Approssimativamente si può affermare che un professionista percepisce un compenso medio di 300 euro. Per quel che riguarda i tempi tecnici, tra il sopralluogo e il rilascio del certificato passano dai dieci ai quindici giorni.

E’ meglio che tu sappia, però, che il distacco non comporta l’annullamento delle spese di manutenzione straordinaria e di messa a norma degli impianti. Sarai esente solo dal pagare i consumi. Questo perché il tuo distacco non ha causato un ridimensionamento delle spese degli altri condomini. Quindi, sei comunque costretto a partecipare alle spese condominiali che riguardano la caldaia.

Esistono anche regolamenti condominiali che vietano di rinunciare al servizio di riscaldamento centralizzato. Una recente sentenza del tribunale di Roma [4], ha però fatto chiarezza su questo aspetto. Stando ai giudici, infatti, tale norma, da sola, non basta a opporsi a quanto stabilito dal Codice civile. Il tribunale ha deliberato, infatti, che le spese di conservazione del bene comune non sono rinunciabili. Tuttavia, il condomino può unilateralmente rinunciare al godimento del bene e sottrarsi alle spese relative al godimento.

Fin qui nulla di nuovo rispetto a quanto detto sopra. Vi è, però, una norma specifica che vale la pena approfondire. I giudici, infatti, hanno stabilito che ciò che è riportato nel regolamento non ha valore contrattuale, quindi non è inderogabile. Detto in altri termini, si tratta di un accordo interno e non pubblico. Ne consegue che i condomini possono anche concordare le spese in maniera diversa.

Inoltre, poiché tali norme stabiliscono servitù reciproche atipiche non è sufficiente trascriverle in un regolamento. E’ necessario anche pubblicarle nei registri pubblici. Diversamente, non potrebbe essere opponibili a terzi, come ad esempio, dei nuovi condomini.

Cosa sono le valvole termostatiche

Ho accennato in diverse occasioni alle valvole termostatiche. Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta. Secondo la recente normativa, ogni appartamento deve avere tanti termostati quanti sono i termosifoni. Le valvole hanno cinque livelli di temperatura: da 0 a 5, dove 5 é la temperatura massima. Grazie a questo strumento, dunque, si ha la possibilità di regolare il calore nella propria abitazione.

La normativa ha inflitto anche pesanti sanzioni, che vanno dai 500 ai 2.500 euro per appartamento a chi non si adegua. Quindi, se ancora questi apparecchi non sono installati nel tuo appartamento devi rivolgerti al tuo amministratore perché provveda quanto prima. I tempi di installazione non sono immediati. Prima di procedere alla parte pratica, bisognerà verificare gli impianti. Se questi sono inefficienti si potrebbero anche allungare i tempi. Quindi, è meglio agire in maniera veloce e tempestiva.

Se la caldaia non risultasse idonea alla gestione di un contabilizzatore, l’assemblea ha due strade davanti a sé. La prima è quella di renderle compatibili per la nuova funzione. La seconda è cambiarla del tutto. Se si persegue questa strada si potrà anche usufruire delle relative agevolazioni fiscali.

Vi sono delle temperature consigliate per l’impostazione dei termostati nelle varie stanze? Non vi è una risposta univoca a questa domanda. Vi sono alcuni fattori da tenere in considerazione. Il primo è la temperatura esterna. Bisogna anche considerare la situazione interna dell’abitazione e delle varie stanze. Di norma, nei luoghi dove ci sono altre fonti di calore come la cucina, la temperatura ideale del termostato è sui 2 gradi. Nelle stanze da letto, generalmente più fredde, è consigliabile mettere sui 4. Se, invece, si abita in una casa con una bassa esposizione al sole e umida si dovrà procedere in diversa maniera.

Ti ricordo, infine, che le valvole termostatiche vanno cambiate ogni cinque o sei anni perché, dopo quel periodo, iniziano ad essere sfasate e a non fornire valori precisi.



Di DAVIDE LUCIANI

note

[1] Direttiva Europea 2012/27/UE.

[2] D. P. R. 412 del 26.08.1993.

[3] L. 220/2012.

[4] Sent. n. 21779 del 13.11.2018.


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1 Commento

  1. in un condominio di uffici dove la caldaia non è del condominio e nemmeno nel condominio e il servizio di riscaldamento centralizzato è gestito da una società esterna dal condominio vendendoci tramite contacalorie con relativa fattura e guadagni sia il caldo che il freddo (serve allo stesso modo altri 3 condomini con la stessa centrale termica e coogenerazione) deve rispettare le 12 ore relative alla fascia E. oppure essendo un distributore di energia può erogare il servizio 24 ore su 24 come fosse metano?

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