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Come funziona l’usucapione di una casa?

28 Agosto 2019
Come funziona l’usucapione di una casa?

Come diventare proprietari di un immobile altrui con l’usucapione. Condizioni e presupposti per il passaggio di proprietà.

È più facile comprendere perché esiste l’usucapione su un terreno che non l’usucapione di una casa. Si arriva, infatti, intuitivamente ad accettare che chi, per anni, ara e coltiva il podere altrui, lo sfrutta, vi costruisce un recinto e magari una casetta ne acquisisce anche la proprietà. Invece, si fa fatica a pensare che un abusivo o un parente, entrando in casa altrui con o senza la volontà del legittimo proprietario, ne possa divenire titolare. In verità, i presupposti e il funzionamento dell’usucapione sono sempre gli stessi, a prescindere dal bene su cui esso si esercita. È, quindi, frutto di un grosso equivoco il fatto di ritenere che l’usucapione su una casa sia un abuso legalizzato dalla legge.

Abbiamo, perciò, deciso di dedicare un apposito articolo per spiegare come funziona l’usucapione di una casa. Lo faremo a beneficio di quanti hanno vissuto all’interno di un appartamento o di una villetta per più di 20 anni, magari in forza di un rapporto di fiducia con il titolare o di un contratto di compravendita viziato e, come tale, non idoneo a trasferire la proprietà. In tutti questi casi, il Codice civile corre in soccorso di chi ha indisturbatamente usato l’immobile altrui come se fosse il proprio, eseguendovi delle opere con la convinzione che ormai nessuno l’avrebbe più cacciato via di lì.

Ma procediamo con ordine.

Cos’è e come funziona l’usucapione?

Non sempre la proprietà si trasferisce con un contratto (vendita, donazione) o con una successione ereditaria. Pensa a chi costruisce una cascina su un terreno di campagna di sua proprietà: egli acquista anche ogni diritto sull’edificio. Si dice, in questo caso, che la proprietà si acquisisce “a titolo originario” (per distinguere tale meccanismo dall’acquisto “a titolo derivativo” che, invece, scatta tutte le volte in cui la proprietà si trasferisce con un atto di volontà del precedente titolare del bene).

Ebbene, l’usucapione è un mezzo di trasferimento della proprietà a titolo originario, ossia che non necessita di un contratto e avviene anche contro il volere del proprietario stesso (leggi sul punto Perché l’usucapione è a titolo originario?). Per meglio capire come funziona l’usucapione di una casa bisogna illustrare lo scopo e i presupposti di tale istituto.

L’usucapione serve per adeguare il diritto a una situazione di fatto. Quando un bene viene usato per molti anni dalla stessa persona che si atteggia ad effettivo proprietario pur non essendolo, e nel frattempo il proprietario reale non fa nulla per rivendicare il proprio bene, allora non c’è ragione di lasciare questa discrasia tra titolare formale e titolare effettivo. Così il possessore del bene può richiedere che venga modificata, in proprio favore, la registrazione della proprietà dell’immobile nei registri pubblici.

In buona sostanza, l’usucapione ha lo scopo di valorizzare i lavori, i sacrifici e le spese che, in un largo lasso di tempo, una persona ha eseguito su un bene altrui.

Naturalmente, per evitare che l’usucapione possa diventare una forma di esproprio legalizzato, il Codice civile fissa una serie di presupposti indispensabili affinché esso possa sussistere. Ecco quali sono le condizioni richieste per il passaggio di proprietà.

Possesso per 20 anni

Per aversi usucapione, occorre una situazione di “possesso” protratta per oltre 20 anni. Il “possesso” è il comportamento tipico che esercita il proprietario sul proprio bene e che gli consente non solo di utilizzare l’immobile, ma anche di modificarlo, di ristrutturarlo, di operare degli interventi straordinari, di cambiare le chiavi della serratura, di costruirvi delle addizioni, di alterare lo stato dei luoghi, ecc. Invece, la “detenzione” è quella situazione in cui versa un soggetto che entra nella disponibilità di un bene altrui sulla base di un contratto che glielo consente. Proprio in ragione di tale contratto, egli si impegna a rispettare la titolarità altrui.

Chi riceve la casa in affitto o in prestito (comodato) ne ha solo la detenzione. Chi acquisisce la detenzione sull’immobile altrui può, però, in qualsiasi momento, mutare tale situazione in possesso, ossia comportarsi come se fosse l’effettivo proprietario: da tale momento, pertanto, decorreranno i 20 anni necessari per far poi scattare l’usucapione.

Comportamento del possessore

Il possesso non deve essere stato acquisito in modo violento o clandestino. Alla luce di ciò, il ladro o l’abusivo che forza la porta di casa altrui e vi si barrica per 20 anni, impedendo al titolare di entrarvi, non potrà mai acquistare la proprietà con l’usucapione. È del tutto indifferente che il possessore sia consapevole della proprietà altrui del bene: l’usucapione si acquisisce sia in buona fede che in mala fede.

Marco ha ricevuto in prestito la casa dei fratelli. Dopo tre anni in cui il suo comportamento è rispettoso del diritto altrui, Marco inizia a fare degli interventi di ristrutturazione, pagando di tasca propria e senza mai chiedere il permesso ai fratelli. Trascorrono 20 anni e i proprietari, pur consapevoli delle alterazioni fatte da Marco, rimangono nell’ombra, senza mai chiedere la restituzione del bene. Marco può quindi rivendicare l’usucapione.

Per far sì, dunque, che la situazione di “detenzione” evolva in “possesso” occorre un comportamento (in diritto detto “interversione”) con il quale il detentore mostra di mutare la propria posizione in “possesso”, e cioè in una relazione materiale con un bene tenuta da un soggetto nello stesso modo in cui si comporterebbe il proprietario. L’affittuario che paga puntualmente l’affitto e chiede il permesso prima di fare dei lavori all’interno resterà sempre detentore. Il comproprietario che non cambia le chiavi alla casa, consentendo agli altri titolari di accedervi resta detentore.

Comportamento del proprietario

Nel corso dei 20 anni, il proprietario non deve rivendicare il proprio bene. La rivendicazione deve necessariamente avvenire con la citazione in tribunale, ossia con la notifica di un atto processuale volto a ottenere la restituzione del bene. La semplice lettera raccomandata di diffida non è sufficiente. È sufficiente, però, la dichiarazione scritta del detentore il quale dichiara di riconoscere l’altrui proprietà e di rinunciare a qualsiasi forma di usucapione.

Come si ottiene l’usucapione

Anche se l’usucapione si verifica in automatico, al compimento del ventesimo anno successivo al primo atto di effettivo “possesso” del soggetto (ad esempio, dal momento di esecuzione dei lavori, di cambio della serratura, ecc.), c’è sempre bisogno di una sentenza del giudice che accerti tale situazione e che, quindi, dichiari l’intervenuta usucapione. Prima della causa, è però necessario avviare una mediazione obbligatoria innanzi a un organismo sito nella città ove si trova l’immobile. Lì le parti potrebbero trovare un accordo che, una volta trascritto nei registri immobiliari, può bastare a trasferire la proprietà del bene evitando il processo.

Come funziona l’usucapione di una casa

Non ci resta, a questo punto, che rendere pratiche tutte le informazioni che abbiamo appena dato e che, comunque, sono approfondite nella nostra guida dal titolo Usucapione: cos’è e come funziona a cui rinviamo per maggiori dettagli.

Per ottenere l’usucapione di una casa altrui bisogna, innanzitutto, potervi entrare e disporne liberamente. Bisogna cioè avere le chiavi dell’immobile, ottenute in modo lecito e senza l’inganno o il furto. Deve essere quindi il proprietario ad averle consegnate al possessore. Potrebbe anche quest’ultimo esserne a disposizione perché comproprietario del bene per una semplice quota.

Dopodiché, bisogna compiere uno o più atti che denotino l’esercizio di un potere “sovrano” sul bene. Il possessore deve, cioè, realizzare un intervento che solo il legittimo proprietario potrebbe essere in grado di svolgere. E deve svolgerlo senza chiedere alcuna autorizzazione. A tal fine, potrebbe, ad esempio, cambiare la porta di casa e le chiavi senza consegnarne una copia al proprietario; potrebbe mutare la destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio trasformando una abitazione in un ufficio o viceversa); potrebbe eseguire delle opere di modifica interna o delle ristrutturazioni senza ovviamente chiedere l’autorizzazione al proprietario. Il semplice fatto di pagare le spese condominiali o le tasse sull’immobile non è sufficiente. Non deve mai firmare un atto o inviare una lettera in cui, apertamente o in modo tacito, riconosce l’altrui proprietà (si pensi a una comunicazione al proprietario in cui lo informa della necessità di effettuare degli interventi di manutenzione o di aggiustare le tubature).

Il possesso del “non-proprietario” deve avvenire alla luce del sole: non quindi in modo occulto. Il proprietario non deve essere necessariamente al corrente del possesso altrui, ma deve poterlo potenzialmente rilevare. Si pensi al caso di chi apre un collegamento nel muro tra due appartamenti (uno dei quali non suo), mettendoli tra loro in comunicazione; in tal caso al titolare basterebbe entrare in casa propria per rilevare l’alterazione non autorizzata.

Infine, dal primo atto di “intervento” sull’immobile devono decorrere almeno 20 anni. Non è necessario che, nel corso di tale termine vengano eseguito ulteriori interventi, essendo sufficiente solo uno.

Nell’arco di tale periodo, il proprietario non deve mai aver notificato una citazione in giudizio al possessore in cui gli chiede la restituzione del bene.

Come si avvia la pratica di usucapione su una casa?

Sul piano processuale, il possessore deve prima recarsi da un avvocato. È solo tramite questi che può essere svolta la pratica di usucapione.

Per prima cosa, il legale contatterà un organismo di mediazione affinché convochi entrambe le parti (proprietario e possessore) per tentare un accordo bonario. All’incontro devono presentarsi tutti i soggetti coinvolti insieme ai loro avvocati. Se l’accordo non riesce, il possessore deve avviare – sempre tramite il proprio avvocato – una casa nel corso della quale deve dimostrare, anche solo con testimoni, il primo atto di intervento sull’immobile.

Se il proprietario è irreperibile, la notifica viene eseguita presso la casa comunale dell’ultima residenza nota e il processo va ugualmente avanti.

Una volta ottenuta la sentenza, questa viene trascritta nei pubblici registri immobiliari e il possessore diventa definitivamente proprietario con effetto retroattivo.

Approfondimenti usucapione

Leggi i seguenti approfondimenti:



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4 Commenti

  1. Un immobile di proprietà esclusiva può essere oggetto di un compossesso pro indiviso tra lo stesso proprietario ed un terzo, il quale, una volta trascorso il tempo per l’usucapione, può acquistare la comproprietà pro indiviso del bene stesso, nella misura corrispondente al possesso esercitato. Né tale situazione di compossesso, che consiste nell’esercizio del comune potere di fatto sulla cosa da parte di due soggetti, esige la esclusione del possesso del proprietario, ovvero che il compossessore effettivo ignori la esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l’animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore, il quale abbia usato della cosa uti condominus. Consegue, dunque, a quanto innanzi che il possesso non esclusivo del bene è idoneo ai fini della configurabilità in capo al possessore della fattispecie acquisitiva dell’usucapione.

  2. La domanda diretta all’accertamento della usucapione di un bene richiede la presenza in causa di tutti i comproprietari in danno dei quali l’usucapione si sarebbe verificata perché comporta l’accertamento di una situazione giuridica (usucapione e proprietà esclusiva) confliggente con quella preesistente (comproprietà degli altri) della quale il giudice può solo conoscere in contradditorio di ogni interessato.

  3. Non si ha possesso ai fini dell’acquisto per usucapione quando il rapporto materiale col bene è dovuto all’altrui tolleranza (tolleranza che nell’ambito dei rapporti di parentela può ritenersi anche in presenza di situazioni di materiale detenzione prolungate nel tempo). Di conseguenza, il fatto che il comproprietario usi il bene in comproprietà discende dal titolo di comproprietà, che lo legittima a farlo, e non vale a dimostrare il possesso ai fini di usucapione della quota non di proprietà.

  4. I continui litigi tra i condomini in merito all’utilizzo di posti auto in comproprietà escludono il carattere pacifico della relazione tra uno dei condomini ed il parcheggio di cui egli rivendica l’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.

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