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Spese condominiali arretrate: rischi per chi vende e chi compra

28 Agosto 2019
Spese condominiali arretrate: rischi per chi vende e chi compra

La responsabilità solidale tra venditore e acquirente e la possibile revocatoria sulla vendita dell’immobile da parte del condominio.

Hai accumulato una serie di debiti col condominio: sono diversi mesi che non paghi le quote millesimali. Tutti sanno che sei moroso. Così stai pensando di vendere casa, nella speranza di evitare le contestazioni che l’amministratore e i vicini ti fanno di continuo. Cosa succede se dovessi trovare un acquirente? Quali rischi correresti tu e quali, invece, il compratore? Quest’ultimo potrebbe contestare il fatto che hai lasciato un appartamento pieno di debiti? Una recente ordinanza della Cassazione [1] elenca, in caso di spese condominiali arretrate, i rischi per chi vende e chi compra.

Spese arretrate: rischi per chi compra

Chi compra casa risponde dei debiti col condominio lasciati dal precedente proprietario sia per l’anno in corso a quello in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore, sia per quello precedente. Ciò significa che, nonostante la morosità sia imputabile al venditore, il condominio può agire anche nei confronti dell’acquirente. Si tratta, infatti, di una responsabilità solidale.

La legge impone al venditore e all’acquirente di informare immediatamente l’amministratore del passaggio di proprietà dell’appartamento al fine di aggiornare l’anagrafe condominiale. Tale comunicazione è un momento essenziale e segna lo spartiacque per quanto attiene alla ripartizione del debito residuo col condominio. Nell’anno in cui essa viene eseguita e nell’anno precedente, sussiste la suddetta responsabilità per entrambe le parti. Invece, per gli anni precedenti, l’unico obbligato resta il venditore. Per gli anni successivi, infine, il solo responsabile è l’acquirente.

Ecco perché deve essere interesse dell’acquirente informare al più presto l’amministratore del rogito. Non è necessario inviargli una copia,ma è sufficiente una minuta rilasciata dal notaio, ove vengono oscurati i dati più sensibili (ad esempio il prezzo di vendita).

Chiaramente, se il nuovo proprietario dovesse subire un decreto ingiuntivo per i debiti condominiali arretrati e, in forza di ciò, dovesse essere costretto a pagare, potrebbe poi agire contro il venditore per ottenere la restituzione del denaro o, eventualmente, scalare il relativo valore dal residuo prezzo ancora da corrispondere.

Maggiori chiarimenti in Gli oneri condominiali in caso di vendita della casa e Vendita immobile: a carico di chi sono le spese di condominio? 

Spese arretrate: rischi per chi acquista

L’acquirente rischia, a sua volta, per via del fatto che la vendita può essere oggetto di revocatoria. Il condominio può cioè far dichiarare inefficace la vendita al fine poi di pignorare l’immobile e soddisfarsi su di esso mediante un’asta giudiziaria.

Come chiarito dalla Cassazione, anche il condominio è tutelato con l’esercizio della revocatoria ordinaria. Può cioè rivolgersi al giudice e chiedere che questi annulli le cessioni del patrimonio del moroso quando rappresentino un potenziale danno per il condominio creditore e siano state messe in atto con frode da parte dell’acquirente. Tale azione può essere esperita anche se il debitore ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio.

Per ottenere la revoca della vendita il condominio deve però:

  • agire entro cinque anni dal rogito;
  • dimostrare che il residuo patrimonio del venditore moroso è insufficiente a soddisfare il credito del condominio (non vi devono essere cioè altri beni pignorabili);
  • il terzo acquirente era consapevole della frode: cosa che sussiste quando ad esempio questi è un familiare.

La dismissione di un bene immobile è di per sé lesivo della garanzia patrimoniale, dato che il ricavato della vendita è più difficilmente aggredibile dai creditori.

Dopo l’azione revocatoria, il trasferimento della proprietà viene dichiarato inefficace. Il condomino creditore può quindi pignorare l’immobile e poi sottoporlo alla procedura di vendita giudiziale.

Anche l’esistenza di un fondo patrimoniale rende la casa ugualmente pignorabile dal condomino. La Cassazione ha, infatti, chiarito più di una volta che il fondo non tutela dai debiti per le morosità nei confronti del condominio.


note

[1] Cass. ord. n. 21257/2019.


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