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Diritto di prelazione locazione commerciale

15 Settembre 2019 | Autore:
Diritto di prelazione locazione commerciale

Ecco come la legge, in caso di vendita di un immobile utilizzato per attività professionale o imprenditoriale, accorda preferenza all’inquilino rispetto ad altri potenziali acquirenti.

Sei un commerciante e il tuo negozio si trova in un magazzino che tanto tempo fa hai preso in locazione. Ora il proprietario ti ha comunicato di aver venduto l’immobile a un’altra persona, con la quale ti ha invitato a prendere contatti per il pagamento del canone mensile. Ci sei rimasto male: dopo anni di reciproca fiducia, ti saresti aspettato che il locatore almeno ti parlasse della sua intenzione di vendere. Avresti potuto prendere in considerazione di essere tu l’acquirente; magari avresti fatto un mutuo e, anziché pagare mensilmente il canone di locazione, avresti corrisposto le rate alla banca, ritrovandoti però proprietario del magazzino.

Hai sentito dire che esiste un diritto di prelazione nella locazione commerciale,  in forza del quale l’inquilino deve essere preferito rispetto ad altri se l’immobile viene venduto. La tua situazione vi rientra? Leggi questo articolo, ti spiegherò tutto.

Il diritto di prelazione è la preferenza che, in alcuni casi, viene accordata a certe persone nella stipula di un contratto. La prelazione può essere:

  • volontaria, quando nasce dall’accordo tra due persone. Ad esempio: Luigi si accorda con il suo amico Alfio, promettendogli che, se deciderà di vendere la sua casa di campagna, si rivolgerà a lui con preferenza rispetto ad altri
  • legale, quando è la legge a stabilire le categorie di persone che devono essere preferite nella stipula di un contratto, e le condizioni perché ciò avvenga.

Il diritto di prelazione in caso di locazione commerciale rientra tra le ipotesi di prelazione legale.

Qual è la funzione della prelazione nella locazione commerciale?

La locazione commerciale riguarda gli immobili utilizzati a scopo non abitativo: studi professionali, industrie o imprese di altro genere, negozi, laboratori, botteghe artigiane, bar, ristoranti, e così via.

La legge stabilisce che i contratti di locazione commerciale debbano avere una certa stabilità. In questo modo si vuole tutelare l’avviamento dell’azienda, cioè il valore che essa trae da una serie di fattori: la serietà, la reputazione, la qualità dei prodotti o dei servizi, la fidelizzazione della clientela, e, naturalmente, il luogo in cui l’attività è esercitata. Un negozio, così come un ristorante o uno studio professionale, nel trasferirsi da un luogo a un altro può perdere visibilità e clienti, e questo si traduce in una diminuzione del suo valore.

Pensa al caso di una bottega che vende prodotti tipici di una località, e che si trova nel centro storico della città: essa annovererà tra i suoi clienti numerosi turisti. Se la stessa bottega è costretta a trasferirsi in un quartiere periferico la sua clientela diminuirà parecchio.

Proprio per questa ragione, nel contratto di locazione commerciale il proprietario non può mandar via l’inquilino (detto anche conduttore) con facilità. Ciò può avvenire solo in questi casi [1]:

  • alla prima scadenza, se vuole utilizzare l’immobile come abitazione per sè o per i figli, oppure se vuole esercitarvi in prima persona un’attività commerciale;
  • alle scadenze successive alla prima, qualunque ne sia la ragione, dandone comunicazione all’inquilino, a mezzo lettera raccomandata, con un anticipo di almeno 12 mesi rispetto alla scadenza stessa.

Se l’immobile viene venduto ad altri, può essere che il nuovo acquirente voglia utilizzarlo per svolgervi una propria attività imprenditoriale o professionale, e che quindi, alla prima occasione utile, dia il benservito all’inquilino. Oppure, avvicinandosi una scadenza successiva alla prima, egli può decidere di locare l’immobile a un suo amico e inviare la raccomandata di disdetta al conduttore.

Ciò si può evitare se è lo stesso inquilino ad acquistare l’immobile: ciò conferirebbe alla sua attività una maggiore stabilità. Per questo, la legge stabilisce che, se il proprietario vuole vendere, lo preferisca rispetto ad altri potenziali acquirenti [2].

Cosa deve fare il locatore che vuole vendere?

Se il locatore vuol vendere l’immobile locato, deve darne comunicazione all’inquilino. Detta comunicazione deve avere i seguenti requisiti:

  • deve avvenire a mezzo dell’ufficiale giudiziario. Occorre, quindi, redigere un documento scritto e chiedere agli ufficiali giudiziari, che operano presso il tribunale, di trasmetterlo al destinatario. L’ufficiale giudiziario redige, in calce al documento, la sua “relata di notifica“, nella quale attesta la data e l’ora in cui è avvenuta la consegna dello stesso. La relata viene firmata dallo stesso ufficiale e reca il timbro dell’ufficio notifiche;
  • deve contenere l’indicazione del prezzo al quale si intende vendere l’immobile;
  • deve specificare, se ve ne sono, le ulteriori condizioni di vendita: ad esempio la data in cui essa dovrà avvenire oppure le modalità e i termini di pagamento del prezzo;
  • deve inoltre contenere l’invito esplicito all’inquilino ad avvalersi, se lo ritiene, della prelazione.

Cosa deve fare l’inquilino che vuole comprare?

Se l’inquilino vuole comprare l’immobile, deve comunicare la propria accettazione al locatore, sempre a mezzo di ufficiale giudiziario. Il termine per farlo è di 60 giorni dalla data in cui gli è stata notificata la comunicazione del locatore.

Se la proposta del locatore è stata notificata al conduttore il 15 giugno, egli potrà comunicare la propria volontà di acquistare entro il 14 agosto.

Il prezzo dovrà essere pagato entro 30 giorni dalla scadenza del termine per accettare. Torniamo all’esempio che ti ho fatto sopra. L’inquilino, come di dicevo, ha tempo per accettare fino al 14 agosto; ciò significa che, se dichiara di voler acquistare, dovrà corrispondere il prezzo al locatore entro 30 giorni a decorrere da tale data, quindi entro il 13 settembre. Questo indipendentemente dal giorno in cui egli ha comunicato la propria accettazione al locatore.

Se nella comunicazione del locatore sono però indicate diverse modalità di pagamento del prezzo, l’inquilino che acquista si dovrà attenere a quelle. Ad esempio, può essere previsto che una parte del prezzo venga versata subito e la restante parte al momento della stipula dell’atto notarile. In ogni caso, il pagamento del prezzo deve avvenire, al più tardi, davanti al notaio; se è prevista la stipula di un contratto preliminare, il pagamento del prezzo dovrà avvenire contestualmente a quest’ultimo.

L’accettazione dell’inquilino, per essere valida, deve essere conforme alla proposta del locatore. Egli non può, ad esempio, dichiarare di voler comprare ad un prezzo inferiore: in questo caso la sua dichiarazione è inefficace. Il proprietario potrà, volendo, tenerla in considerazione, ma non è obbligato a farlo.

Cosa deve fare l’inquilino che non vuole comprare?

Se l’inquilino non vuole o non ha la possibilità di comprare l’immobile, può tranquillamente lasciar trascorrere senza far nulla il termine di 60 giorni da quando ha ricevuto la notifica da parte del locatore. Scaduto tale termine, quest’ultimo potrà vendere l’immobile a chi vuole.

Naturalmente, l’inquilino può anche rispondere al locatore, sempre a mezzo di ufficiale giudiziario, comunicandogli di non essere interessato all’acquisto. Tuttavia, egli non è tenuto a farlo: ciò può essergli utile se intrattiene con il proprietario dell’immobile buoni rapporti e questi gli chiede una dichiarazione esplicita delle sue intenzioni. Infatti, se il conduttore non risponde il locatore per poter vendere ad altri deve necessariamente attendere 60 giorni; se egli, al contrario, risponde il locatore può procedere alla vendita immediatamente dopo. Questa cortesia può anche convenire all’inquilino, ad esempio perché il locatore si impegna a presentargli subito l’acquirente e a fornire ottime referenze sul suo conto.

Che succede se gli inquilini sono più di uno?

Può succedere che l’immobile sia locato a più persone. In tal caso, il proprietario deve notificare la sua intenzione di vendere, nel modo che ti ho spiegato sopra, ad ognuna di esse. Non è possibile effettuare una notifica rivolta a tutti i conduttori insieme, ad esempio presso la sede dell’esercizio commerciale o dello studio; è invece necessario che ogni conduttore sia raggiunto da una notifica separata.

A questo punto, può accadere:

  • che tutti i conduttori vogliano acquistare. In tal caso lo comunicheranno al locatore e potranno comprare insieme. L’immobile diventerà di proprietà di tutti; le quote potranno essere uguali oppure diverse secondo che essi decidano di pagare tutti lo stesso importo oppure importi differenti. Poniamo che i conduttori siano Mario, Angelo e Franco, e il prezzo sia di trentamila euro. Se gli inquilini decidono di sborsare diecimila euro ciascuno, ognuno di loro diventerà proprietario dell’immobile per un terzo; ma se, ad esempio, Mario può pagare ventimila euro e gli altri due cinquemila euro ciascuno, Mario diventerà proprietario per due terzi e gli altri due per un sesto;
  • che alcuni conduttori soltanto decidano di acquistare, o addirittura che voglia farlo uno soltanto. In tale ipotesi chi non ha comprato resterà inquilino.

Che succede in caso di vendita di più immobili?

Se il proprietario vende più immobili, tra i quali rientra quello locato, occorre distinguere secondo che si tratti di vendita in blocco o cumulativa. Ecco la differenza:

  • la vendita è in blocco in due ipotesi. La prima si verifica quando viene venduto l’intero edificio in cui si trova quello locato. Facciamo un esempio. Roberto è inquilino di un appartamento nel quale svolge la sua attività professionale, che fa parte di una palazzina interamente di proprietà di Cesare, e quest’ultimo decide di vendere in blocco l’intero edificio. La seconda ipotesi ricorre quando vengono ceduti come un complesso unitario più immobili tra loro confinanti. Pensa al caso di Riccardo, titolare di un negozio che si trova in un magazzino da lui condotto in locazione. Il magazzino è di proprietà di Ernesto. Quest’ultimo decide di vendere l’immobile in cui si trova il negozio di Riccardo insieme al magazzino confinante, pure di sua proprietà. Pur trattandosi di due immobili distinti, abbattendo una parete divisoria essi possono diventare un unico grande magazzino;
  • la vendita è cumulativa quando il proprietario di più immobili, tra i quali rientra quello locato, li vende contemporaneamente alla stessa persona. Facciamo un altro esempio. Giovanna è proprietaria di un appartamento, una villa al mare e un terreno, ed ha interesse a venderli insieme per realizzare una certa cifra di cui ha necessità. Gli immobili non si trovano nello stesso edificio, né sono tra loro collegati: si tratta di una vendita cumulativa.

In caso di vendita in blocco, l’inquilino di uno degli immobili venduti non ha diritto di prelazione. In caso di vendita cumulativa, invece, egli ha diritto di acquistare l’immobile locato con preferenza rispetto ad altri. Se intende farlo, deve comunicare al locatore la sua volontà; la sua accettazione avrà efficacia, però, se tutti gli immobili messi in vendita vengono effettivamente venduti [3].

Si possono, quindi, verificare due situazioni:

  • l’inquilino comunica al locatore di volere acquistare l’immobile locato. In tal caso la sua dichiarazione avrà efficacia, ed egli potrà comprare, se un’altra persona accetta di acquistare i restanti immobili che fanno parte della vendita:
  • l’inquilino comunica al locatore di volere acquistare tutti gli immobili che fanno parte della vendita cumulativa. In questa ipotesi la sua dichiarazione avrà subito efficacia, egli dovrà versare il prezzo e si potrà procedere alla vendita.

Che fare se il proprietario non rispetta la prelazione?

Il proprietario non rispetta la prelazione se si verifica una delle seguenti situazioni:

  • se non comunica all’inquilino la sua intenzione di vendere;
  • se la sua comunicazione avviene in una forma diversa dalla notifica a mezzo ufficiale giudiziario (ad esempio verbalmente o con un messaggio sul cellulare;
  • se la sua comunicazione è incompleta, perché non contiene gli elementi prescritti dalla legge (ad esempio l’indicazione del prezzo o altre condizioni di vendita);
  • se vende l’immobile ad altri a un prezzo diverso rispetto a quello indicato nella sua comunicazione all’inquilino.

In tal caso, l’inquilino ha diritto di riscattare l’immobile presso il terzo acquirente, e anche presso ogni successivo acquirente. Se, ad esempio, l’immobile è stato venduto a Mario, che poi ha venduto a Nando, l’inquilino potrà riscattare l’immobile presso quest’ultimo. Il riscatto si effettua mediante un’azione giudiziaria rivolta nei confronti del terzo acquirente.

Naturalmente, l’inquilino dovrà rimborsare l’importo del prezzo al terzo acquirente. Se quest’ultimo non si oppone al riscatto, il termine per pagare il prezzo è di 3 mesi dalla prima udienza. Può anche essere che l’acquirente voglia evitare la causa, e notifichi all’inquilino, prima che essa inizi, di non volersi opporre al riscatto; in questo caso il termine per pagare il prezzo è di 3 mesi decorrenti dalla ricezione di tale notifica.

Il termine per esercitare il riscatto è di 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita dell’immobile presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

Hai letto tutto quello che può essere utile conoscere riguardo al diritto di prelazione nella locazione ad uso commerciale: una piccola guida che ti sarà certamente utile sia che tu rivesta il ruolo del locatore che quello dell’inquilino.

note

[1] Art. 27 e ss. L. n. 392/1978.

[2] Artt. 38, 39 e 40 L. n. 392/1978.

[3] Cass. sent. n. 12536/2016.


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