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Abitazione principale: come si scoprono quelle false

29 Agosto 2019
Abitazione principale: come si scoprono quelle false

Prima casa, le regole sugli accertamenti. Cosa si rischia in caso di falsa residenza. 

Inutile dichiarare che una casa è abitazione principale se poi non ci si vive davvero: l’escamotage di molti contribuenti che improvvisano repentini cambi di residenza solo per ottenere agevolazioni fiscali può essere completamente inutile e, anzi, controproducente. A spiegare come si scopre una falsa abitazione principale è una recente ordinanza della Cassazione [1]. La Corte rivela il metodo infallibile che ha l’ufficio delle imposte per verificare se il proprietario dell’immobile ha diritto agli sconti sulle imposte previsti sulla “prima casa” o se, invece, sta bluffando.

Prima di addentrarci in questo spinoso – ma purtroppo comune – argomento, è necessario spiegare alcuni concetti chiave della materia tributaria che potranno esserti utili in varie occasioni.

Agevolazioni fiscali abitazione principale 

Perché gli italiani mentono sulla residenza? Perché dichiarano di vivere in un immobile quando, invece, non è vero? Qualcuno lo fa indubbiamente per sfuggire a notifiche e creditori. Qualcun altro perché è abituato a cambiare spesso abitazione e, perciò, preferisce lasciare la residenza dai genitori. Ma la ragione principale per cui si dichiara una residenza falsa è collegata ai benefici fiscali che la legge prevede sulla casa. Si tratta, in particolare, di due diverse ipotesi.

La prima è collegata al concetto di abitazione principale. La normativa attuale (spesso soggetta a modifiche) prevede l’esenzione dal versamento dell’Imu e della Tasi (le imposte sulla proprietà degli immobili) su quella che viene definita appunto «abitazione principale». Tale è il luogo ove il contribuente non solo ha fissato la propria residenza (con la dichiarazione all’ufficio anagrafe del Comune), ma vive nella maggior parte dell’anno. Deve, quindi, essere la sua dimora abituale. I presupposti per tale agevolazione sono due:

  • la formale residenza nell’immobile in questione;
  • la sostanziale dimora abituale nell’immobile in questione.

Chi è solo residente, senza di fatto vivere nell’appartamento, è soggetto a tassazione.

Ebbene, per quanto è semplice spostare la residenza da un luogo a un altro, è invece difficile verificare dove il proprietario materialmente abita (anche perché i residenti possono essere fuori casa per motivi di lavoro). E siccome i controlli della polizia o della finanza sono spesso assenti, i proprietari di immobili dichiarano la residenza in una casa di comodo, senza però trasferirvisi, evitando così di pagare su di essa le tasse altrimenti dovute.

Ora, però, come si diceva in apertura, la Cassazione ha individuato un sistema infallibile per scoprire queste bugie. Di tanto, parleremo a breve.

Agevolazioni fiscali sulla prima casa

La legge prevede dei grossi sconti sulle imposte collegate all’acquisto della prima casa: l’Iva non è al 22%, ma al 4% per gli acquisti dalla ditta costruttrice; l’imposta di registro non è al 9%, ma al 2% per gli acquisti da privato. Sono poi previsti ulteriori benefici. Leggi la guida sull’agevolazione fiscale prima casa.

Il concetto di «prima casa» è diverso da quello appena visto dell’abitazione principale.

Si parla di bonus prima casa solo a patto che sussistano le seguenti condizioni:

  • il contribuente non deve altri immobili adibiti ad abitazione nel Comune ove si trova quello da acquistare (eventualmente dovrà cederli prima);
  • il contribuente non deve avere, in qualsiasi luogo dello Stato italiano, un altro immobile acquistato con lo stesso bonus prima casa. In ipotesi contraria, è tenuto a venderlo o a donarlo entro 12 mesi dal nuovo rogito;
  • il contribuente deve spostare la propria residenza nel Comune (non necessariamente all’indirizzo preciso) ove si trova il nuovo immobile;
  • la nuova abitazione non deve essere di lusso (A/8 o A/9);
  • il contribuente non deve vendere la casa per cinque anni, salvo che ne acquisti un’altra entro un anno, con i requisiti appena visti (deve quindi essere anch’essa “prima casa”).

Che succede se si dichiara una residenza falsa?

Contrariamente a quanto si crede, non si può stabilire una residenza a proprio piacimento. Ciascun cittadino ha il dovere di rendersi reperibile. Per cui la residenza deve per forza coincidere con il luogo di dimora abituale del soggetto.

Anche se i controlli sulle false residenze non sono stati, sino ad oggi, molto frequenti la tendenza sta cambiando. A dimostrarlo sono le numerose sentenze che rigettano le istanze dei contribuenti stanati dall’amministrazione finanziaria a dire bugie. Peraltro – è bene non dimenticarlo – dichiarare una falsa residenza costituisce reato di falso in atto pubblico. La dichiarazione del privato viene, infatti, inserita in un registro – l’anagrafe – che è pubblico. Quindi, chi viene scoperto rischia non solo un accertamento fiscale, ma anche un procedimento penale.

Come il Fisco scopre le false residenze

Scoprire una falsa residenza potrebbe essere molto facile: basterebbe mandare la Polizia o la Finanza a casa del contribuente, in un orario in cui di norma si è a casa (ad esempio la mattina presto o la sera all’orario di cena) per verificare se, all’interno dell’immobile, vi vive qualcuno.

Come dicevamo in apertura, l’amministrazione ha trovato un sistema più semplice, meno dispendioso e anche più sicuro: il controllo delle bollette. La circostanza che l’intestatario dell’elettricità, del gas o dell’acqua presenti consumi molto bassi è incompatibile con la natura di «abitazione principale» o di «prima casa» dell’immobile. E questo perché, in entrambi i casi, il contribuente dovrebbe dimorare all’interno di essa e, quindi, sarebbe costretto a tenere la luce o il riscaldamento accesi.

Quindi, per scoprire la falsa residenza, l’Agenzia delle Entrate o il Comune possono interfacciarsi con la società fornitrice dell’utenza per chiedere copia delle ultime fatture emesse e, da esse, verificare se davvero, all’interno dell’immobile, dimora il contribuente.

Guarda il video


note

[1] Cass. ord. n. 18963/19 del 16.07.2019.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 18 aprile – 16 luglio 2019, n. 18963

Presidente Greco – Relatore Gori

Rilevato che:

– Con sentenza n. 6913/15/17 depositata in data 29 novembre 2017 la Commissione tributaria regionale del Lazio accoglieva l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate avverso la sentenza n. 9746/20/16 della Commissione tributaria provinciale di Roma che aveva accolto il ricorso contro l’avviso di accertamento per II.DD. 2009 emesso nei confronti di V.M. emesso in relazione alla plusvalenza derivante da cessione immobiliare ex art. 67 T.U.I.R., comma 1, lett. B), in relazione ad immobile acquistato in data 30.10.2007 e rivenduto in data 2.12.2009 senza inserimento della plusvalenza nella dichiarazione fiscale. L’Agenzia delle entrate richiesti e non ottenuti chiarimenti, constatava che l’immobile compravenduto non costituiva abitazione principale e assoggettava ad imposizione la plusvalenza;

– Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il contribuente deducendo due motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

Considerato che:

– Con il primo motivo – in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 -, il contribuente deduce la nullità dell’atto di accertamento per violazione o falsa applicazione dell’art. 67 T.U.I.R., comma 1, lett. b) e dell’art. 68 T.U.I.R., per non aver la CTR preso “in considerazione la copiosa mole di prove prodotte dal ricorrente attestanti la circostanza che lo stesso utilizzasse l’immobile di Milano (ossia quello che ha originato la ripresa) quale abitazione principale”, tenuto conto del fatto che Milano era il luogo di lavoro, ai fini del superamento della presunzione derivante dalla residenza anagrafica, sita in Roma nel periodo di tempo considerato;

– Con il secondo motivo – in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 -, il contribuente deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. in tema di onere della prova e valore di prova della documentazione prodotta nel giudizio di primo grado e degli artt. 112,115 e 116 c.p.c., da un lato per non aver l’Amministrazione dimostrato i fatti che costituiscono il fondamento sostanziale della ripresa e, dall’altro, per aver il contribuente incontrovertibilmente provato di aver avuto la propria residenza effettiva in Milano, città ove lavorava nel periodo di tempo rilevante;

– I motivi, da trattarsi congiuntamente in quanto connessi, sono inammissibili. La Corte reitera l’insegnamento secondo cui, in relazione all’applicazione dell’art. 67 T.U.I.R., comma 1, lett. b) e dell’art. 68 T.U.I.R., “gli elementi che determinano l’esclusione della fattispecie normativa sono, da un lato, il non superamento di un certo intervallo temporale fra acquisto e vendita – requisito da intendersi nel senso che l’immobile de quo deve essere stato adibito ad abitazione principale del cedente “per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione” (Cass. n. 18846 del 2003) – dall’altro, la destinazione all’uso personale dell’acquirente e dei suoi familiari, secondo criteri oggettivi. ” (Cass. Sez. 5 -, Sentenza n. 14270 del 13/07/2016);

– ” In tema di presunzioni, qualora il giudice di merito sussuma erroneamente sotto i tre caratteri individuatori della presunzione (gravità, precisione, concordanza) fatti concreti che non sono invece rispondenti a quei requisiti, il relativo ragionamento è censurabile in base all’art. 360 c.p.c., n. 3 (e non già alla stregua dello stesso art. 360, n. 5), competendo alla Corte di cassazione, nell’esercizio della funzione di nomofilachia, controllare se la norma dell’art. 2729 c.c., oltre ad essere applicata esattamente a livello di declamazione astratta, lo sia stata anche sotto il profilo dell’applicazione a fattispecie concrete che effettivamente risultino ascrivibili alla fattispecie astratta. ” (Cass. Sez. L -, Sentenza n. 29635 del 16/11/2018, Rv. 651727 – 01); rammenta inoltre che “E’ inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito.” (Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017, Rv. 643690 – 01);

– Nel caso di specie la CTR ha fondato, per la parte che interessa, presunzioni gravi, precise e concordanti, idonee a rovesciare le conclusioni raggiunte dai giudici di prime cure, non solo sul fatto che nel periodo la residenza del contribuente fosse rimasta a Roma, a fronte della sede di lavoro sita in Milano, ma anche su ulteriori circostanze a riscontro del fondamento della ripresa. I giudici di appello hanno in particolare accertato in fatto l’esistenza di documentazione attestante maggiori costi sostenuti per servizi di energia elettrica, gas e telefono, per determinare che l’abitazione principale fosse in Roma. I fatti concreti indicati in sentenza sono rispondenti ai tre caratteri individuatori della presunzione (gravità, precisione, concordanza), relativa ma non superata da prova contraria del contribuente, secondo il canone di riparto della prova fissato dalla giurisprudenza citata. Tali presunzioni non superate dal contribuente legittimano la razionale conclusione secondo cui vi è stata plusvalenza da cessione dell’appartamento milanese acquistato dal contribuente da non più di cinque anni e, pertanto, il ricorso appalesa come richiesta di un’indebita rivalutazione degli elementi di prova considerati dal giudice senza reale indicazione di elementi decisivi e contrari non soppesati dalla CTR;

– In conclusione, il ricorso va dichiarato inammissibile, e da ciò discende il regolamento delle spese di lite secondo soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso, e condanna il ricorrente alla rifusione alla controricorrente delle spese di lite, liquidate in Euro 5.600,00 oltre spese prenotate a debito.

La Corte dà atto che, ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (legge di stabilità 2013), per effetto del presente provvedimento sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-bis, testo unico spese di giustizia.


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4 Commenti

  1. Conosco persone che abitano soto lo stesso tetto ma con indirizzi differenti di case che sono comunicanti tramite un giardino; la moglie abita in una casa ed il marito nell’altra e solo per non pagare le tasse. l’ho scoperto perchè la signora porta il mastello dei rifiuti una volta da una parte e una volta dall’altra il tutto con notevoli agevolazioni risultando uniche in ambedue le casa. Un è affittata sicuramente in nero.

    1. l’agenzia delle entrate sta cercando gente con “naso” come lei ,si faccia avanti che l’assumono subito subito…corri corri…sei perfetta….la vera vicina di casa, utile, gentile, premurosa,…….solo un po’ rompicoglioni e ruffiana. ciao “nena” auguri per il tuo nuovo lavoro.

  2. sempre sulle spalle della povera gente,ti lasciano una casa ma non hai il lavoro e devi pagare.Italia allo sbando !

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