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Pignoramento: l’affitto si rinnova?

29 Agosto 2019
Pignoramento: l’affitto si rinnova?

Che succede alla scadenza del contratto di locazione se l’immobile è divenuto oggetto di pignoramento? Se sono in corso le aste o se è già avvenuta l’aggiudicazione, l’inquilino va sfrattato?

Che succede al contratto di affitto stipulato prima dell’atto di pignoramento? Alla sua scadenza, si rinnova automaticamente in assenza di disdette oppure cessa per sempre? La soluzione è stata fornita più volte dalla Cassazione. Più di recente la Corte è tornata sul tema dell’opponibilità del contratto di locazione al creditore che ha iscritto ipoteca e/o ha avviato una procedura di esecuzione forzata immobiliare. Se è vero che questi potrebbe ben pignorare i canoni di locazione corrisposti mensilmente dall’inquilino attraverso un pignoramento presso terzi, nulla toglie che – specie in presenza di debiti di importo elevato – possa invece aggredire direttamente la casa. Si tratta, infatti, di una procedura che, seppur più lunga e incerta, presenta la garanzia di un bene di valore più consistente. Ebbene, cosa succede se, prima dell’avvio della procedura, il proprietario-debitore ha firmato un contratto di locazione? In presenza di un pignoramento l’affitto si rinnova?

Ecco qual è l’indirizzo della giurisprudenza.

Pignoramento casa in affitto

Il contratto di affitto, regolarmente registrato, è opponibile ai creditori del proprietario. Questi ultimi quindi, nonostante l’ipoteca o l’avvio di un pignoramento, non possono sfrattare l’inquilino. L’inquilino ha diritto a restare all’interno dell’immobile anche se questo va all’asta e viene venduto. L’aggiudicatario nella procedura esecutiva è quindi costretto a sopportare la presenza dell’affittuario finché il contratto non giunge a scadenza. Sei mesi prima della scadenza, il nuovo proprietario potrà decidere se dare disdetta formale alla locazione oppure, al contrario, optare per la prosecuzione (in tal caso non è necessario che faccia alcuna comunicazione). Potrebbe però anche decidere di revocare il precedente contratto e offrire all’inquilino un ulteriore contratto a condizioni differenti (ad esempio a un prezzo più alto).

Scadenza contratto di affitto durante la procedura di pignoramento

Nel precedente paragrafo abbiamo analizzato l’ipotesi di un contratto di affitto la cui durata scade dopo la vendita all’asta e l’aggiudicazione. Vediamo ora che succede quando tale scadenza invece si verifica durante la procedura esecutiva.

Sappiamo per certo che il debitore resta proprietario dell’immobile pignorato nonostante la pendenza del pignoramento e i vari tentativi di asta. Ciò nonostante, egli ha il divieto di dare in affitto l’immobile non potendone disporre. Ogni scelta in merito è riservata al giudice dell’esecuzione nominato dal tribunale. Se il proprietario dovesse violare il divieto e dare comunque in locazione la propria abitazione, i canoni sarebbero acquisiti dalla procedura e andrebbero pagati all’amministratore, che li utilizzerebbe per iniziare a soddisfare le ragioni del creditore pignorante.

Se la scadenza della locazione cade quando ancora sono in corso i vari tentativi di asta, il contratto non si rinnova in automatico. Il rinnovo, infatti, anche se avviene tacitamente (ossia non comunicando la disdetta) è comunque una manifestazione di volontà contrattuale che solo chi è legittimato a farla può dare. E, come detto, il soggetto pignorato non ha più alcun potere in proposito.

Dunque, il pignoramento avente ad oggetto un immobile determina l’automatica cessazione di efficacia del contratto di locazione alla scadenza contrattuale. Il contratto può proseguire solo se c’è l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Prima scadenza affitto durante il pignoramento

Diverso è il discorso per quanto attiene alla prima scadenza del contratto di affitto che, come noto, si rinnova obbligatoriamente per previsione di legge. In particolare:

  • nell’affitto a canone libero, dopo i primi 4 anni c’è sempre un rinnovo automatico e obbligatorio di altri 4 anni; dopo quindi otto anni dalla conclusione del contratto, entrambe le parti possono dare disdetta sei mesi prima o confermarne tacitamente il rinnovo per altri 4 anni, e così via;
  • nell’affitto a canone concordato, invece, dopo i primi 3 anni c’è il rinnovo automatico e obbligatorio di 2 anni; dopo quindi cinque anni dalla conclusione del contratto, entrambe le parti possono dare disdetta sei mesi prima o confermarne tacitamente il rinnovo per altri 2 anni, e così via.

Nel caso in cui la prima scadenza del contratto di affitto cade durante la procedura esecutiva o anche dopo l’assegnazione, la rinnovazione è necessaria e obbligatoria. Non c’è quindi possibilità che il tribunale la neghi. Essa infatti non è una manifestazione di volontà negoziale ma un effetto derivante dalla legge. Con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell’immobile, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.


note

[1] Cass. sent. n. 19522/19 del 19.07.2019.


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