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Legge sulla casa vacanze

30 Agosto 2019 | Autore:
Legge sulla casa vacanze

Guida all’affitto di un alloggio per finalità turistiche. Cosa deve contenere il contratto, obbligo di registrazione e tasse da pagare.

D’estate o d’inverno, quella della casa vacanze resta una scelta molto popolare, soprattutto tra le coppie con figli che, a conti fatti, possono risparmiare optando per soggiornare in uno di questi immobili anziché pagare due stanze d’albergo per una o due settimane. La controparte, però, ha la stessa convenienza? Cosa impone la legge sulla casa vacanze a chi vuole affittare un appartamento ai turisti per un periodo breve? Cosa prevede la normativa per quanto riguarda i dettagli e la registrazione del contratto e le tasse da pagare? Ci sono delle agevolazioni?

Bisogna, intanto, precisare che la casa vacanze non è un bed & breakfast. La differenza principale tra entrambe le strutture è che nella prima l’attività ricettiva si svolge in una seconda casa e non in quella di residenza. Inoltre, si può esercitare in modo occasionale o imprenditoriale, con vincoli diversi a seconda della scelta fatta.

È importante, inoltre, precisare che la normativa di riferimento per la casa vacanze si trova nelle leggi regionali. Ma poi ci sono altri aspetti, come quello fiscale, interessati da leggi nazionali.

Vediamo, dunque, i dettagli di questa normativa e che cosa bisogna fare per avviare una casa vacanze: documenti da presentare, contratto da stipulare, tasse da pagare e quant’altro.

Casa vacanze: c’è bisogno di un contratto?

Si può pensare che quando si affitta una casa vacanze per poche settimane basta la parola senza bisogno di complicarsi troppo la vita con un contratto scritto. E invece non è così.

La casa vacanze rientra nella categoria degli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Per questi alloggi è concessa la libertà di contrattazione, ma si fa comunque riferimento alle norme del Codice civile che regolano l’affitto [1]. Così è disposto dal Codice del turismo [2].

Ci vuole, in altre parole, un contratto scritto che regoli il rapporto tra locatore e locatario. In caso contrario, tale rapporto si ritiene nullo. Il contratto deve riportare la finalità turistica dell’affitto, per distinguerlo da quella abitativa primaria.

C’è da precisare, infatti, che la finalità turistica non è quella che l’inquilino persegue per avere una casa in cui abitare ma per avere un luogo in cui trascorrere un periodo di vacanza lontano dall’abitazione principale. Da qui la necessità di precisare la natura dell’affitto sul contratto: trattandosi di due locazioni diverse, cambiano anche le norme.

Il contratto deve riportare:

  • le generalità delle parti (nome, cognome, data e luogo di nascita);
  • i riferimenti dell’alloggio (località, indirizzo, piano);
  • le caratteristiche dell’immobile (numero di locali, posti letto, servizi accessori come piscina, giardino, uso di barbecue, ecc.);
  • durata dell’affitto;
  • modalità di consegna dell’alloggio;
  • canone da pagare;
  • spese incluse o escluse (utenze, pulizie, ecc.).

Casa vacanze: dove si può applicare il contratto?

Non in tutte le strutture è possibile stipulare un contratto di affitto con finalità turistiche per una casa vacanze. Questo tipo di locazione è ammesso solo per alloggi, quindi sono esclusi, ad esempio:

  • alberghi;
  • campeggi;
  • villaggi turistici;
  • affittacamere;
  • ostelli.

Casa vacanze: i requisiti

Come detto all’inizio, chi vuole aprire un’attività di casa vacanze a livello non imprenditoriale (ad esempio, chi ha una seconda casa e vuole guadagnarci qualcosa affittandola solo per qualche mese all’anno), deve fare capo, oltre al Codice civile, alle leggi regionali. Questo significa che da una zona all’altra i requisiti e le caratteristiche dell’alloggio possono cambiare.

Le normative dettate a livello territoriale definiscono tutti gli aspetti dell’affitto. Ad esempio:

  • i requisiti della casa (numero di locali arredati, servizi igienici, cucina, ecc.);
  • la necessità o meno di richiedere la Scia, cioè la segnalazione di inizio attività;
  • gli obblighi del locatore (comunicazioni, trasparenza, ecc.);
  • assicurazioni;
  • limitazioni (come, ad esempio, l’utilizzo della casa da parte del proprietario);

Requisito fondamentale e valido ovunque: la segnalazione alla questura delle generalità delle persone che occupano la casa vacanze.

Casa vacanze: il contratto va registrato?

Altro dubbio che può sorgere quando si affitta una casa vacanze per qualche settimana è se bisogna registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Se la locazione è inferiore a 30 giorni non c’è l’obbligo di registrazione, che esiste, invece, nel caso in cui l’affitto superi quel periodo.

Inoltre, sempre per le locazioni superiori ai 30 giorni, il proprietario deve pagare l’imposta di registro con modello F24. L’imposta è pari al 2% del canone accordato per importi non inferiori ai 67 euro, tranne nel caso in cui venga adottata la cedolare secca che, peraltro, consente al proprietario di pagare una tassa fissa del 21%. L’inquilino, però, dovrà versare la tassa di soggiorno.

Attenzione, però: se le stesse parti sottoscrivono più contratti di affitto per una casa vacanze, ciascuno dei quali inferiore a 30 giorni ma di durata complessiva superiore ad un mese nell’arco di un anno solare, c’è l’obbligo di registrazione.

Casa vacanze: il canone

Le parti possono stabilire liberamente il canone da pagare per l’affitto della casa vacanze. Una parte viene richiesta, di norma, al momento della firma del contratto. Tale importo non deve superare il 25% dell’affitto. Il resto, cioè il saldo, va versato al momento della consegna delle chiavi o, in caso di locazioni più lunghe, 30 giorni prima di lasciare l’immobile.

Casa vacanze: che succede se si rinuncia all’affitto?

Nel caso in cui l’inquilino abbia pagato un anticipo per affittare una casa vacanze ma, ad un certo punto, rinunci alla locazione, egli ha diritto ad un rimborso in questi termini:

  • meno il 10% della somma anticipata fino a 30 giorni prima della locazione;
  • meno il 25% fino a 21 giorni prima;
  • meno il 50% fino a 11 giorni prima;
  • meno il 75% fino a 3 giorni prima.

note

[1] Artt. 1571 e ss. cod. civ.

[2] Art. 52 Dlgs. del 23.05.2011.


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