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Quando lo sfratto non può essere eseguito

1 Settembre 2019
Quando lo sfratto non può essere eseguito

Come evitare di essere sfrattati dall’appartamento: tutti i mezzi a disposizione dell’inquilino che possono impedire la risoluzione del contratto di locazione o solo a prendere tempo.

Bloccare uno sfratto esecutivo non è un gioco da ragazzi, ma non è neanche impossibile. La legge, pur non tutelando l’inquilino moroso più del proprietario di casa, consente al primo di intervenire in qualsiasi momento, prima dell’emissione dell’ordinanza di sfratto vera e propria, per impedire la risoluzione del contratto di affitto.

Per sapere quando lo sfratto non può essere eseguito è bene conoscere come funziona la procedura e soprattutto quanto dura.

Chiaramente, per come potrai immaginare, pagando tutti i canoni arretrati con gli interessi si può sempre evitare lo sfratto; in questo, la legge dà una grossa mano al conduttore, consentendogli di farlo anche in prima o seconda udienza.

Se non conosci la materia, non ti devi preoccupare: qui di seguito, ti spiegheremo come funziona lo sfratto, quando è possibile impedirlo e come fare per continuare a stare dentro casa il più a lungo possibile.

Sfratto inquilino senza contratto

La prima ipotesi in cui lo sfratto non può essere eseguito è quella dell’inquilino senza contratto o con contratto non registrato. In presenza di un affitto in nero, infatti, la legge non consente al locatore di attivare la procedura di sfratto. Egli dovrebbe agire con un’azione ordinaria, molto più lunga e complessa, all’esito della quale peraltro non potrebbe neanche intimarti il pagamento dei canoni arretrati (la mancata registrazione del contratto di locazione rende, infatti, nulle tutte le clausole, compresa quella relativa al canone). Anzi, a ben vedere, sarà l’inquilino a poter pretendere la restituzione di quanto versato al proprietario dall’inizio della locazione.

Dunque, nel caso di affitto senza contratto, il locatore ha le mani legate: non può accedere alla rapida procedura dello sfratto esecutivo (concessa solo in presenza di un contratto scritto e registrato), ma deve avviare una causa di «occupazione senza titolo» (è questo il nome tecnico preciso) che richiede non meno di due o tre anni. All’esito del giudizio, il giudice potrà condannare l’affittuario a versare un’indennità per l’occupazione abusiva, rapportata però ai canoni dell’affitto concordato (quindi si tratta di un importo al di sotto dei prezzi di mercato).

Prime fasi dello sfratto

Nell’ipotesi, invece, in cui il contratto di affitto sia stato regolarmente registrato, non riceverai mai una citazione in tribunale senza che prima il locatore ti abbia inviato una diffida. Nonostante sulla stessa troverai un termine perentorio per adempiere, sappi che potrai pagare anche dopo, finanche nelle mani del giudice in udienza. Hai, quindi, tutto il tempo per racimolare i soldi.

Dunque, non è con la notifica dell’atto giudiziario – la cosiddetta citazione per convalida dello sfratto per morosità – che dovrai abbandonare l’appartamento. C’è ancora tutta la fase dinanzi al giudice che richiede diverso tempo. Ti consiglio, tuttavia, di chiedere l’assistenza di un avvocato che ti saprà consigliare nel caso concreto tenendo conto delle tue specifiche esigenze.

Anche dopo che l’ufficiale giudiziario o il postino ti avranno consegnato la citazione, potrai pagare al locatore i canoni arretrati, in tal modo impedendo lo sfratto.

Pagare una parte degli arretrati per impedire lo sfratto

Devi sapere che lo sfratto può essere eseguito solo se:

  • c’è un ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento di una mensilità;
  • c’è un ritardo di almeno 2 mesi nel pagamento delle spese condominiali e sempre che le stesse raggiungano l’importo pari a due mensilità di canone di affitto.

Ne consegue che, ad esempio, se tu dovessi pagare solo una parte del debito, fino ad escludere la ricorrenza di tali presupposti, potresti evitare lo sfratto.

Marco è in arretrato con il mese di aprile e maggio. Così il 10 giugno riceve la citazione per convalida di sfratto. Marco potrà impedire lo sfratto pagando solo aprile, visto che la mensilità di maggio entra ufficialmente nella “mora” solo il giorno 20 del mese successivo (il 20 giugno).

Come evitare lo sfratto alla prima udienza

Nell’atto di citazione è indicata una data di udienza alla quale farai bene a presentarti, non necessariamente con un avvocato.

All’udienza possono verificarsi diverse ipotesi che possono impedire lo sfratto.

La prima: il locatore deve dimostrare che la morosità persiste. Per cui, se nel frattempo gli hai versato dei soldi, farai bene a mostrare al giudice le ricevute di pagamento che impediranno la prosecuzione della procedura.

La seconda: il conduttore può pagare l’arretrato, con tutte le spese processuali e gli interessi, anche all’udienza dinanzi al giudice. Se ciò avviene, il giudice rigetta la richiesta di sfratto e dichiara chiuso il procedimento.

La terza: il conduttore può chiedere al giudice 90 giorni di tempo per trovare i soldi per pagare gli arretrati, gli interessi e le spese (è il cosiddetto termine di grazia). Il magistrato concede, quindi, un rinvio che non può essere mai inferiore a tre mesi. Alla seconda udienza, l’inquilino potrà pagare o meno. Nel primo caso, lo sfratto interrompe definitivamente. Nel secondo caso, invece, il giudice dichiara esecutivo lo sfratto ed emette l’ordinanza. L’inquilino, però, ha allungato i tempi a proprio favore.

La quarta: presentando alla prima udienza per la convalida dello sfratto un’opposizione. Ne parleremo più avanti.

Sintetizzando. Il conduttore a cui è stato intimato lo sfratto per morosità può evitare lo sfratto pagando le somme per cui sussiste la morosità (e, eventualmente i canoni a scadere, gli interessi e le spese) in uno dei seguenti momenti:

  • prima dell’udienza di comparizione, tra la data di notificazione dell’intimazione e quella dell’udienza;
  • all’udienza di comparizione (per le locazioni immobiliari a uso abitativo);
  • entro il termine di grazia concesso dal giudice.

Come impedire lo sfratto facendo opposizione

Se, dinanzi al giudice, il locatore dichiara che la morosità persiste, ma il conduttore intimato propone opposizione alla richiesta di sfratto, il magistrato deve sospendere il procedimento solo se tale opposizione è fondata su una prova scritta o vi sono gravi motivi che consentono di ritenere che tale opposizione sia fondata. Se non ricorrono tali elementi, anche in presenza di opposizione, il giudice pronuncia ordinanza di rilascio non impugnabile, fissando la data di esecuzione del rilascio dell’immobile.

Quali sono i motivi per opporsi allo sfratto? Il conduttore può ad esempio:

  • dedurre che non vi è morosità o che la stessa è stata sanata prima della notifica dell’intimazione;
  • dimostrare l’esistenza di un credito nei confronti del locatore (ad esempio, derivatogli dall’esecuzione di riparazioni urgenti, spettanti a quest’ultimo) richiedendone la compensazione con il debito per i canoni scaduti;
  • contestare l’ammontare delle somme richieste dal locatore (ad esempio perché i conteggi non sono stati fatti correttamente o perché hanno tenuto conto di accordi “in nero”). Ad esempio, se nell’atto di intimazione il locatore indica una somma di 1.000 euro, l’intimato può comparire all’udienza e contestare la morosità limitatamente a 500 euro.

In presenza di minori o invalidi lo sfratto può essere eseguito?

Contrariamente a quanto spesso si legge in rete, lo sfratto può essere eseguito anche se dentro la casa vi sono minorenni o anziani invalidi o portatori di handicap. In passato, sono stati adottati diversi provvedimenti di proroga degli sfratti, ma tutti con un’efficacia temporale limitata. Oggi, questi provvedimenti non vengono più emessi, sicché non vi sono limiti all’esecuzione dello sfratto sulla base delle caratteristiche soggettive degli inquilini.

Se non mi faccio trovare in casa si può eseguire lo sfratto?

Dopo che il giudice ha emesso l’ordinanza di sfratto, in assenza di liberazione dell’immobile il locatore deve attivare una seconda fase: quella della cosiddetta esecuzione forzata. Egli, cioè, deve rivolgersi all’ufficiale giudiziario affinché, presentandosi all’indirizzo in questione, intimi al conduttore di andare via.

Questa fase è la più lenta e contorta e può richiedere anche diversi mesi, allungando a dismisura i tempi dello sfratto. Questo perché l’ufficiale giudiziario deve coordinare la richiesta del locatore con tutti gli altri impegni, mettendola quindi in “coda” alle altre.

Se, peraltro, al primo tentativo di accesso, l’ufficiale giudiziario non trova nessuno in casa, redige verbale negativo e concorda con il locatore una successiva data per l’accesso. L’inquilino così riesce ad allungare ulteriormente i termini di sfratto.

Che succede al secondo tentativo dell’ufficiale giudiziario?

Anche se la legge, dinanzi alla resistenza dell’inquilino, consente all’ufficiale di avvalersi della forza pubblica (Polizia o Carabinieri) o di munirsi di un fabbro per scardinare la porta chiusa e cambiare la serratura, ciò non avviene quasi mai né al primo, né al secondo accesso. Se, però, anche al secondo tentativo, l’inquilino non dovesse farsi trovare o dovesse presentare resistenze, al terzo – ma non è così scontato – l’ufficiale potrebbe usare le “maniere forti”.

Infatti, se l’ufficiale non è accompagnato da polizia o carabinieri, di fronte ad un fermo rifiuto di lasciare l’alloggio, concede una proroga e fissa una nuova data per lo sfratto.

L’esecuzione dello sfratto

Il giorno dello sfratto, se l’inquilino non può portare via tutte le sue cose (arredi e oggetti presenti nell’immobile), l’ufficiale giudiziario è tenuto a compilare un inventario delle proprietà dell’inquilino rimaste in casa. L’inquilino concorda col proprietario quando poter passare a ritirare il resto delle sue proprietà che si trovano ancora nell’alloggio.



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9 Commenti

  1. Se la morosità riguarda le ultime mensilità prima della fine contratto, si può ritenere irragionevole lo sfratto prima di tale data, ferma restando comunque la possibilità di recupero degli arretrati?

    1. Nel caso di mancato pagamento del canone di locazione, scatta il procedimento di convalida di sfratto per morosità cui si applicano le regole che a breve vedremo. Tale procedura riguarda sia le locazioni ad uso abitativo sia quelle a uso commerciale. Non si applica, invece, ai casi di leasing immobiliare, né ai casi di immobile occupato di fatto, ossia senza un regolare contratto scritto o un contratto registrato, per i quali si deve ricorrere al procedimento ordinario. Il locatore può intimare lo sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile a condizione che il conduttore sia moroso, ossia non abbia pagato i canoni di locazione alle scadenze pattuite nel contratto.
      Puoi trovare tutte le informazioni nei seguenti articoli:
      -Termini per opposizione allo sfratto. Entro quanto tempo l’inquilino deve opporsi allo sfratto intimatogli dal padrone di casa? I termini per il processo e per le contestazioni. https://www.laleggepertutti.it/337272_termini-per-opposizione-a-sfratto
      -Che succede se non pago l’affitto: lo sfratto https://www.laleggepertutti.it/104338_che-succede-se-non-pago-laffitto-lo-sfratto
      -L’inquilino ignora la raccomandata di sfratto: che succede? https://www.laleggepertutti.it/253369_linquilino-ignora-la-raccomandata-di-sfratto-che-succede

  2. Qualora lo sfratto sia frutto di una morosità inerente ai delle cambiali impagatagnese.logrecoe con una banca. ho possibilità di rinviarlo?

  3. il proprietaio mi richiede un canone di Aprile 2016 io non ricordo essendo stata sempre puntuale nel psgamento inoltre il contratto è gia stato rinnovato

  4. io ringrazio molto i preziosi consigli che elargite a favore di chi- in pratica- vive a spese di altri.
    ho un contratto di locazione regolarmente registrato, l’inquilino ha smesso di pagare dal secondo mese – maggio 2019- e ad oggi, giugno 2020- grazie alle lungaggini e ai trucchetti che anche voi insegnate bene- non sono ancora nemmeno riuscita a avere la sentenza di sfratto del giudice. il signore vive beatamente a casa mia, gratis, lavorando in nero, e non ci sarà nemmeno modo di recuperare tutte le migliaia di euro che mi deve.
    mettetevi dalla parte “giusta” e dalla legalità: la proprietà è un diritto tutelato dalla costituzione. le leggi e i contratti (che hanno forza di legge tra le parti) si onorano!!!!

    1. Purtroppo le persone oneste nel nostro paese non sono tutelate. La giustizia italiana è così macchinosa e lacunosa che mette nelle condizioni i truffatori di approfittare. Io la capisco perché vivo lo stesso problema. L’unica cosa che può fare è aspettare e confidare nella giustizia divina perché quella terrestre è inesistente. Se dal secondo mese non l’ha pagata probabilmente c’è anche una morosità fraudolenta.

    2. Cara Simona, la verità è nel mezzo, sono un impiegato di un ospedale pubblico , divorziato e nel cercare casa, vedo cifre da capogiro, lo stesso immobile che il lire veniva fitato a 400000, ora ne vogliono 700 euro, è normale che poi la gente si industria e a queste cifre si comporta male, io guadagno 1700 euro, pagare alimenti e un affitto di 700 mi fa’ vivere un povertà, figuriamoci uno che vive alla giornata, se i prezzi fossero realistici, specie in quartieri operai, magari tanti furbetti non ci sarebbero

  5. Subentro come proprietaria a mio fratello e impongo con racc con ric di ritorno sei mesi all”inquilino perchè entro l’anno devo sposarmi. Riusciro’ ad avere la casa visto che paga poco e non è mai puntuale. Maria Rita

    1. Nella locazione ad uso abitativo: il locatore, per recedere dal contratto, deve comunicare tale sua intenzione al conduttore tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.
      Leggi i seguenti articoli:
      -Affitto: come si esercita il recesso https://www.laleggepertutti.it/129798_affitto-come-si-esercita-il-recesso
      -Locazione: recedere anticipatamente dal contratto di affitto https://www.laleggepertutti.it/99953_locazione-recedere-anticipatamente-dal-contratto-di-affitto
      -Come disdire anticipatamente un contratto di affitto https://www.laleggepertutti.it/171978_come-disdire-anticipatamente-un-contratto-di-affitto
      -Termine di preavviso recesso locazione: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/340351_termine-di-preavviso-recesso-locazione-ultime-sentenze

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