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Se l’inquilino denuncia affitto in nero

2 Settembre 2019
Se l’inquilino denuncia affitto in nero

La semplice dichiarazione verbale dell’affittuario è sufficiente a far scattare l’accertamento per la locazione verbale?

Che l’affitto in nero costituisca un’evasione sia per il padrone di casa che per l’inquilino non c’è ombra di dubbio. Se, infatti, il locatore rischia un accertamento fiscale ai fini Irpef per i canoni percepiti e non dichiarati, il secondo è responsabile insieme al primo (“in via solidale”) per l’imposta di registro non corrisposta. L’affitto in nero, difatti, si sostanzia nella mancata registrazione della scrittura privata presso l’Agenzia delle Entrate.

Sicuramente, il risparmio maggiore derivante dall’omessa denuncia del contratto va in capo al proprietario dell’immobile che, in questo modo, dichiara all’erario un reddito inferiore rispetto a quello effettivamente percepito (con eventuale applicazione di un’aliquota più bassa rispetto a quella dovuta). Ecco perché, non poche volte, questi è soggetto al tacito ricatto dell’inquilino che ben potrebbe – magari come ritorsione per la mancata restituzione delle spese sostenute per la manutenzione dell’appartamento – presentarsi all’ufficio delle imposte per comunicare l’esistenza del rapporto di locazione. Ma che succede se l’inquilino denuncia l’affitto in nero? Basta una sua semplice dichiarazione per poter far scattare l’accertamento?

La giurisprudenza, sul punto, è divisa. Cerchiamo di fornire allora le linee guida sulla materia e spiegare cosa rischia il padrone di casa.

Se l’inquilino denuncia l’affitto in nero rischia qualcosa?

La legge impone l’obbligo di registrazione del contratto di locazione entro massimo 30 giorni dalla data della stipula. L’adempimento viene posto a carico del locatore che, nei 60 giorni successivi, deve darne comunicazione documentale all’inquilino e all’amministratore di condominio. Tuttavia, l’eventuale omissione comporta una responsabilità anche per l’affittuario: difatti, il pagamento dell’imposta di registro, dovuta all’atto della registrazione, è a carico di entrambe le parti. Il che significa che l’Agenzia delle Entrate può chiedere tutto l’importo, indifferentemente, sia all’una che all’altra. Ecco perché la legge consente anche al conduttore di registrare l’affitto, nonostante il ritardo, versando la mora. Entro il primo anno è possibile accedere al ravvedimento operoso che garantisce uno sconto sulle sanzioni.

Leggi anche Inquilino senza contratto: cosa rischia?

L’inquilino può denunciare in anonimo l’affitto in nero?

Le denunce anonime – anche se di natura fiscale – non sono formalmente ammesse nel nostro ordinamento. Ciò non toglie che l’arrivo di una segnalazione scritta all’ufficio delle imposte possa far partire comunque una verifica, evidentemente eseguita di iniziativa dal singolo funzionario. Il limite è che, in tale ipotesi, non sono possibili perquisizioni personali o domiciliari. Queste ultime, infatti, necessitano dell’autorizzazione del giudice il quale la concede solo in presenza di «gravi indizi» e tali non possono essere considerate le lettere anonime. Questo significa che nessuno potrà presentarsi alla porta dell’appartamento in affitto chiedendo di essere aperto per constatare la presenza di un inquilino.

Denuncia affitto in nero sulla base della dichiarazione dell’inquilino 

L’inquilino può, in qualsiasi momento, firmare una denuncia anonima, presentandosi o alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate, facendo così scattare l’accertamento a carico del padrone di casa. Ci si è subito chiesto quali prove debba però presentare per denunciare l’affitto in nero. Sul punto, si registrano due indirizzi.

Il primo è quello riferito dalla CTR Lazio con una pronuncia dell’anno scorso [1] (di cui abbiamo già parlato in Denunciare affitto in nero senza prove e in Come fa il fisco a scoprire un affitto in nero).

Secondo tale indirizzo, la semplice dichiarazione del conduttore non basta per far scattare un accertamento se questa non è supportata da prove scritte come, ad esempio, le ricevute di pagamento dei canoni, i bonifici bancari, le bollette per utenze intestate all’inquilino. Per i giudici laziali, non si può avviare un accertamento fiscale per un affitto in nero sulla base di una semplice dichiarazione verbale.

Tale interpretazione pone un problema: di solito, il pagamento delle mensilità dell’affitto avviene in contanti. Ciò significa che, non essendovi traccia del passaggio di denaro, la dimostrazione dell’irregolarità fiscale può divenire complicata.

Di contrario avviso è, invece, una sentenza della CTP Milano [2] secondo cui invece basta la dichiarazione dell’inquilino per dimostrare l’esistenza di un affitto in nero. La denuncia dell’inquilino fa piena prova dell’esistenza di un contratto verbale di locazione non dichiarato, in quanto proviene direttamente da una delle parti.

La denuncia dell’affittuario, supportata dalla sola dichiarazione di questi, è più che sufficiente a far partire un accertamento fiscale: essa infatti non può essere considerata un semplice  indizio, come sarebbe, invece, in presenza di una dichiarazione rilasciata da un soggetto estraneo al rapporto contrattuale (quale un vicino di casa).

Il problema di questa seconda interpretazione è di far ricadere interamente sul locatore l’onere di “smontare” la denuncia con una prova che, a livello pratico, può rivelarsi impossibile (si pensi al caso in cui viene denunciato un maggior canone percepito in contanti).


note

[1] CTR Lazio, sent. n. 7750/18.

[2] CTP Milano, sent. n. 2718/19.


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