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Affitto: come difendersi dall’inquilino

2 Settembre 2019
Affitto: come difendersi dall’inquilino

Clausola risolutiva espressa nella locazione: come sciogliere il contratto in presenza di un inadempimento.

Se non sei un avvocato e non hai pratica del diritto, è probabile che tu non sappia cosa sia una «clausola risolutiva espressa». Ciò nonostante, questo nome ricorre spesso quando si tratta di firmare un contratto. Se ne fa, ad esempio, ampio uso nell’ambito del contratto di locazione come forma di autotutela del locatore dagli inadempimenti dell’inquilino. La clausola in questione, infatti, consente al padrone di casa di sciogliersi dal vincolo con una semplice dichiarazione inviata alla controparte in occasione di una violazione del contratto. Si tratta, insomma, di un efficace modo previsto dalla legge per il contratto di affitto, per difendersi dall’inquilino. 

Una recente e interessante sentenza del tribunale di Benevento [1] analizza proprio il caso della clausola risolutiva espressa nella locazione, distinguendo le ipotesi in cui questa è valida da quelle in cui, invece, non ha alcun effetto perché redatta in modo non corretto. Una ragione in più per affidarsi sempre a un serio professionista prima di stilare una scrittura privata, evitando di scaricare formule generiche da internet.

Ma procediamo con ordine.

Clausola risolutiva espressa: cos’è?

Prima di spiegare cos’è la clausola risolutiva espressa nella locazione e come funziona, vediamo, più in generale, a cosa serve e quando può essere applicata. Per rendere tutto più comprensibile, partiremo da un esempio pratico.

Il condominio di Via Verdi conclude un contratto della durata di un anno con la ditta di Damiano per la pulizia delle scale. Damiano sa che spesso i condomini non sono puntuali nel pagamento delle fatture a causa delle difficoltà nel recupero delle quote dai morosi. Da un lato Damiano non vuole perdere il cliente ma, dall’altro, non vuole neanche lavorare gratis, tanto più per via del fatto che, per ogni giorno di attività, deve pagare i propri dipendenti. Così, per evitare di restare vincolato a un contratto che lo obbligherebbe a eseguire le pulizie per 12 mesi, inserisce nell’accordo la seguente clausola: «Il ritardo di oltre 30 giorni nel pagamento di una sola mensilità costituisce causa di risoluzione del presente contratto». Un giorno il condominio smette di pagare la ditta di Damiano. Così questi invia una raccomandata all’amministratore dichiarandosi definitivamente sciolto da ogni impegno e interrompendo di fatto la propria prestazione.

Questo è un classico esempio di clausola risolutiva espressa.

Di solito, in presenza di un inadempimento di uno dei firmatari del contratto, l’altro può difendersi facendogli causa: rivolgendosi cioè al giudice e chiedendo:

  • o la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno per la mancata prestazione;
  • o una sentenza di condanna a eseguire forzatamente la prestazione con eventuale risarcimento per il ritardo.

In entrambi i casi, tuttavia, è sempre necessario intraprendere un processo. Peraltro, nella prima ipotesi, il giudice non è tenuto a dichiarare lo scioglimento del contratto al verificarsi di qualsiasi inadempimento: può farlo solo in presenza di violazioni gravi dell’equilibrio contrattuale. Tale valutazione la fa il giudice stesso e nessun altro.

Per evitare queste complicazioni che potrebbero compromettere i rapporti commerciali, il Codice civile [2] consente ai contraenti di inserire nel contratto una clausola in base alla quale il contratto si scioglie (tecnicamente si dice “si risolve”) se una determinata prestazione non viene adempiuta secondo le modalità stabilite nel contratto stesso. È appunto la clausola risolutiva espressa.

In questo caso, la risoluzione si verifica quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola. Tale clausola è generalmente contenuta nello stesso contratto cui si riferisce, ma può essere contenuta anche in un atto separato.

È, però, inefficace l’eventuale clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di fallimento di una delle parti.

Da quanto detto, si capisce come scopo della clausola risolutiva espressa sia quella di garantire a uno dei contraenti un potere di “autotutela” da uno o più inadempimenti dell’altro, ottenendo la risoluzione del contratto senza bisogno del giudice e senza necessità di dimostrare l’importanza di tale inadempimento (come invece bisognerebbe fare davanti al giudice).

Clausola risolutiva espressa: è vessatoria?

La legge stabilisce che, in presenza di clausole particolarmente onerose a carico di chi non ha partecipato alla scrittura del contratto e se l’è visto presentare già prestampato, è necessario che quest’ultimo firmi due volte il contratto: una prima ad accettazione del contenuto, una seconda ad accettazione di tali specifiche clausole (dette clausole vessatorie). Senza tale ulteriore sottoscrizione, le clausole vessatorie sono inefficaci: si considerano cioè come non apposte.

Secondo la Cassazione, la clausola risolutiva espressa non è vessatoria e, quindi, non necessita di una seconda firma per essere valida [3].

Clausola risolutiva espressa nella locazione

Il timore del locatore di incappare in un inquilino poco rispettoso dell’immobile e degli obblighi di pagamento porta sempre il primo a inserire nel contratto di locazione una clausola risolutiva espressa. Così, si stabilisce che, in caso di violazione di uno o più obblighi indicati nel contratto, l’affitto si scioglie senza bisogno di andare davanti al giudice.

L’inserimento di tale clausola può essere molto importante per determinare lo scioglimento del contratto in caso di:

  • morosità. Sul punto, però, la legge stabilisce già la possibilità di chiedere lo sfratto in caso di ritardo di oltre 20 giorni nel versamento anche di un solo canone;
  • mancata manutenzione ordinaria dell’immobile con conseguente degrado dello stesso;
  • mancato rispetto del regolamento condominiale e degli orari di silenzio;
  • omesso pagamento delle spese condominiali ricadenti sull’inquilino. Anche su questo punto, la legge stabilisce la possibilità dello sfratto in caso di ritardo di oltre due mesi nel versamento delle spese condominiali il cui importo sia almeno pari a due mensilità dell’affitto;
  • mancata collaborazione nel consentire l’accesso all’appartamento all’agenzia immobiliare o al proprietario per far visionare la casa ad altri interessati all’affitto.

Si tratta di un elenco non esaustivo, ma di semplici esempi. Le parti possono quindi ancorare la risoluzione del contratto a qualsiasi inadempimento anche non grave [4].

Come deve essere la clausola risolutiva espressa nella locazione

Spesso, per rendere più ampia l’applicazione della clausola risolutiva ed estendere l’ombrello della sua tutela, la sua formulazione è molto generica. Così si scrive in contratto:

«l’inadempimento da parte della conduttrice di uno dei patti contenuti nel presente contratto produrrà, ipso jure, la sua risoluzione».

In pratica, con questa formula si vorrebbe consentire la risoluzione alla violazione di qualsiasi obbligo contenuto nel contratto.

Secondo la giurisprudenza, per come richiamata anche dalla sentenza in commento, tale formulazione non è valida e la clausola risolutiva espressa rischia di non essere efficace.

Difatti, la clausola deve indicare con precisione quali sono specifiche e singole le obbligazioni il cui mancato o inesatto adempimento determini la risoluzione dell’accordo.

Se, invece, la clausola risulta riferita genericamente alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, essa costituisce una semplice clausola di stile: in tal caso, l’inadempimento non scioglie di diritto il contratto, dovendosi invece agire dannati al giudice secondo le regole generali in materia di inadempimento. Il tribunale dovrà, allora, valutare l’importanza dell’inadempimento in relazione all’economia del contratto.

Condizioni di validità della clausola risolutiva espressa

La clausola deve riferirsi a un inadempimento imputabile a dolo o a colpa del debitore; è escluso l’inadempimento quando il debitore abbia comunque tenuto una condotta conforme al principio della buona fede e correttezza contrattuale [5].

Affinché il contratto di affitto si sciolga (così come qualsiasi altro tipo di contratto cui sia inserita la clausola), la parte interessata (o una persona munita a tale scopo di un mandato speciale), deve dichiarare all’altra che intende valersi della clausola risolutiva. Tale dichiarazione può essere inviata con raccomandata o con posta elettronica certificata.

Fino a quando il creditore non dichiari di volersi avvalere di detta clausola, il debitore può adempiere, seppure tardivamente, alla propria obbligazione (evitando così l’effetto risolutivo).


note

[1] Trib. Benevento, sent. n. 934/2019.

[2] Art. 1456 cod. civ.

[3] Cass. 5 luglio 2018 n. 17603.

[4] Cass. 2 ottobre 2014 n. 20854,   Cass. 17 marzo 2000 n. 3102, Cass. 28 gennaio 1993 n. 1029.

[5] Cass. 23 novembre 2015 n. 23868, Cass. 4 dicembre 1991 n. 13044, Cass. 17 dicembre 1990 n. 11960.


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