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Diritto di prelazione affitto

3 Settembre 2019 | Autore:
Diritto di prelazione affitto

Il proprietario di un immobile può venderlo a terzi senza informare prima l’inquilino? Dopo quanto tempo può mettere la casa sul mercato e cosa deve fare?

Un inquilino può pretendere che il suo padrone di casa venda la casa a lui prima di rivolgersi ad un altro? È quello che si chiama diritto di prelazione sull’affitto. In pratica, e solo ad un certo punto della locazione, il proprietario è tenuto ad informare il conduttore della sua volontà di vendere l’immobile. Altrimenti potrebbe trovarsi nella situazione di dover pagare un risarcimento del danno.

Tuttavia, non tutto è così automatico: come vedremo tra poco, ci sono dei casi in cui non scatta per l’inquilino il diritto di prelazione affitto. Questo può succedere, ad esempio, quando il proprietario intende trasferire la casa ad un figlio o quando la vuole vendere trascorso un certo tempo dall’inizio dell’affitto. Ci sono, insomma, delle condizioni che consentono di non dover rispettare il diritto di prelazione senza conseguenze per il locatore.

In genere, il diritto di prelazione si applica sia sull’affitto di una abitazione sia quello che interessa un locale commerciale. In quest’ultimo caso, però, ci sono delle condizioni diverse legate soprattutto al tipo di attività.

Se il rispetto del diritto di prelazione è obbligatorio per il proprietario, non lo è invece per l’inquilino. Anche se questo diritto è inserito nel contratto di locazione, il conduttore ci può rinunciare in qualsiasi momento. Quel che non è lecito, però, è inserire nel contratto una clausola specifica che stabilisca la rinuncia a priori.

Ma vediamo nel dettaglio in che cosa consiste il diritto di prelazione nell’affitto e quali sono i vincoli stabiliti dalla legge per entrambe le parti.

Diritto di prelazione: che cos’è?

Il diritto di prelazione sull’affitto è quello che consente all’inquilino di essere avvisato dal proprietario dell’immobile qualora la casa stia per essere venduta a terzi. In altre parole, il conduttore deve essere interpellato sulla sua volontà di acquistare l’immobile oppure no e, eventualmente, di concludere l’affare prima di chiunque altro.

Tuttavia, ci sono determinati vincoli affinché il diritto di prelazione venga rispettato dal proprietario. Ad esempio, che l’inquilino accetti le condizioni di vendita tra cui, naturalmente, il prezzo. Insomma, non è che la prelazione consente all’inquilino di comprare l’appartamento o il locale a pagando molto meno di quello che il locatore chiede in partenza.

C’è un altro vincolo di carattere temporale. L’inquilino può esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla comunicazione inviata dal padrone di casa. Superato quel termine, il diritto di prelazione decade.

L’inquilino, comunque, può rinunciare alla prelazione anche dopo aver firmato il contratto e senza avere raggiunto la prima scadenza. L’importante, come segnalato prima, è che non ci sia una clausola che lo obbliga a rinunciare al suo diritto.

Diritto di prelazione: quando si applica?

Viene applicato il diritto di prelazione in favore di chi occupa in affitto un immobile ad uso abitativo se alla prima scadenza del contratto il proprietario non lo vuole rinnovare perché vuole vendere la casa a terzi. In questo caso, l’inquilino ha il diritto – come detto in precedenza – di essere interpellato per primo e di acquistare l’immobile anche se una terza persona dovesse offrire di più rispetto alle condizioni di partenza.

Considera che alla scadenza del contratto di affitto si arriva dopo 4 anni o dopo 3 anni dalla firma del contratto stesso, a seconda che si tratti di una locazione libera (4+4) o a canone concordato (3+2).

Inoltre, il diritto di prelazione interviene anche quando il locatore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in cui vive abitualmente.

Per quanto riguarda i locali commerciali, l’inquilino ha sempre il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile ma a condizione che all’interno eserciti un’attività che comporti un contatto diretto con il pubblico. In questo modo, quindi, viene tutelato l’esercente che ha già avviato i suoi affari in un determinato luogo che la clientela frequenta abitualmente.

Questo significa che il diritto di prelazione non si applica quando nel locale commerciale si svolge un’attività professionale, ricreativa, culturale, ecc. oppure (e per qualsiasi tipo di attività) quando l’inquilino è lo Stato o un ente pubblico territoriale (ad esempio un’Asl).

Diritto di prelazione: quando non si applica?

Dicevamo all’inizio che non tutto è così automatico e che ci sono dei casi in cui il proprietario di un immobile ad uso abitativo non è tenuto a rispettare il diritto di prelazione. Succede quando il proprietario:

  • vuole vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
  • vuole regalare l’immobile;
  • vuole assegnare l’immobile in una società;
  • vuole affittare l’immobile ad un altro inquilino alla scadenza del contratto;
  • vuole assegnare l’immobile al coniuge o ad un altro parente entro il secondo grado;
  • vuole vendere tutta la palazzina in cui si trova l’immobile in oggetto;
  • è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria e, quindi, il diritto di prelazione ricade sui coeredi.

Diritto di prelazione: che cosa deve fare il proprietario?

Chi possiede un immobile dato in locazione ed intende venderlo deve, dunque, inviare una comunicazione all’inquilino mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Questo significa che non basta inviare una semplice raccomandata a/r, ma che deve essere proprio un ufficiale giudiziario a portare l’avviso al conduttore.

La comunicazione deve contenere le informazioni riguardanti la vendita e, in particolare:

  • il prezzo dell’affare;
  • le condizioni per concludere la vendita;
  • l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Nel caso in cui l’appartamento fosse affittato non da uno, ma da più inquilini (ad esempio da studenti universitari) la comunicazione ufficiale deve arrivare a ciascuno di loro. Qui, il passaparola all’interno della casa non è consentito. Gli inquilini possono decidere di comprarla tutti insieme oppure di rinunciare a favore di uno solo di loro.

Nel caso in cui il proprietario venda la casa ad una terza persona senza avere informato l’inquilino oppure ad un prezzo inferiore a quello riportato sulla comunicazione, il conduttore ha 60 giorni di tempo dalla data di trascrizione del rogito per riscattare l’immobile e per chiedere un risarcimento per il danno subìto.

Il conduttore è tenuto a versare l’importo della casa entro 30 giorni a partire dal 60mo giorno successivo a quello in cui ha ricevuto la comunicazione. In pratica, da quando l’ufficiale giudiziario gli consegna la lettera, ha 90 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione e pagare al momento della stipula del contratto preliminare o del contratto di compravendita vero e proprio.


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