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Diritto di prelazione confinante

19 Settembre 2019 | Autore:
Diritto di prelazione confinante

Quando il vicino ha diritto di essere preferito rispetto ad altri nell’acquisto di un terreno e cosa bisogna fare per rispettare la legge.

Sei proprietario di un terreno e vorresti venderlo. Hai dato incarico a un’agenzia che ha apposto sulla recinzione degli avvisi con la dicitura “Vendesi”. Il tuo vicino, proprietario di un fondo che confina con il tuo, se ne è accorto e ti ha detto che non puoi vendere liberamente l’immobile a chi vuoi, perchè a lui spetta un diritto, detto di prelazione, in forza del quale deve essere preferito rispetto ad altri in qualità di acquirente. Vorresti capire se questo risponde a verità e, in caso affermativo, cosa devi fare per rispettare la legge e nel contempo tutelare i tuoi interessi.

Come funziona il diritto di prelazione del confinante? Leggendo questo articolo, troverai le risposte che cerchi. Naturalmente, questa breve guida potrà esserti utile anche se ti trovi nella situazione inversa, di colui che vorrebbe acquistare un terreno che si trova al confine con la sua proprietà.

Il diritto di prelazione è la preferenza che la legge accorda a certe categorie di persone, perchè in alcuni casi vengano preferite rispetto ad altre nella stipula di un contratto di vendita. Ecco i casi in cui questo si verifica:

  • in caso di vendita di immobili urbani utilizzati per attività commerciali (ad esempio studi professionali, negozi, ristoranti etc.), l’eventuale inquilino deve essere preferito rispetto ad altri acquirenti;
  • quando un erede vuole vendere la sua quota ereditaria, deve dare preferenza agli altri eredi (se ve ne sono);
  • infine, in caso di vendita di un terreno il proprietario del fondo confinante ha diritto, a determinate condizioni, ad essere preferito rispetto ad altri eventuali compratori. E’ questa l’ipotesi che approfondiremo [1].

In quali casi il confinante ha diritto di prelazione?

Quando il proprietario di un terreno agricolo intende venderlo, nella scelta dell’acquirente deve accordare la preferenza a due categorie di persone:

  • se il fondo è concesso in affitto a qualcuno, innanzi tutto deve essere preferito l’affittuario, purchè abbia la qualifica di coltivatore diretto;
  • in mancanza di affittuario, la preferenza va accordata al proprietario del fondo confinante, sempre che egli sia, anche in questo caso, un coltivatore diretto.

Approfondiamo il diritto di prelazione spettante al proprietario del terreno confinante. Perchè la legge accordi a quest’ultimo preferenza rispetto ad altri acquirenti occorre che ricorrano le seguenti condizioni:

  • egli deve essere un coltivatore diretto;
  • il fondo messo in vendita non deve essere affittato a una persona che abbia la qualifica di coltivatore diretto: se così fosse, la prelazione spetterebbe innanzi tutto all’affittuario. Quest’ultimo, se vuole, può rinunciare al suo diritto di prelazione in favore del proprietario del fondo confinante, ma deve farlo per iscritto e con l’assistenza dell’associazione agricola di categoria cui aderisce.

E’ coltivatore diretto colui che si dedica alla coltivazione del terreno o all’allevamento del bestiame utilizzando prevalentemente il lavoro proprio e dei componenti della propria famiglia.

Mario coltiva un terreno di sua proprietà avvalendosi dell’aiuto della moglie, dei due figli e di un operaio. Il lavoro prevalente è quello di Mario e dei suoi familiari: egli è, quindi, un coltivatore diretto.

Ernesto alleva pecore su un terreno di sua proprietà, aiutato dai tre figli. Anche in questo caso si tratta di un coltivatore diretto.

Questa qualifica spetta anche alle società agricole, purchè almeno la metà dei soci che ne fanno parte abbiano la qualifica di coltivatore diretti. Devono, invece, escludersi le società di capitali (società per azioni e in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata) e gli imprenditori agricoli professionali, che svolgono la loro attività con la collaborazione prevalente di persone estranee alla famiglia.

Cosa deve fare il proprietario che vuole vendere?

Il proprietario di un terreno agricolo che vuole venderlo deve verificare se il proprietario del fondo confinante abbia la qualifica di coltivatore diretto. In caso affermativo, deve notificargli una proposta di vendita.

La comunicazione, per essere valida, deve avvenire in una delle seguenti forme:

  • a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento;
  • tramite ufficiale giudiziario. Questa formalità consente di dare alla notifica una maggiore “ufficialità”. Gli ufficiali giudiziari operano presso il Tribunale; occorre recarsi presso il loro ufficio e chiedere che procedano alla notifica del documento. L’ufficiale giudiziario, quando consegna quest’ultimo al destinatario (o a un suo familiare) redige in calce all’originale la sua “relata di notifica”, dalla quale risultano la data e l’ora della consegna e la persona che ha ricevuto l’atto. la relata viene sottoscritta dallo stesso ufficiale e completata con il timbro dell’ufficio.

Il documento deve contenere l’indicazione del prezzo ed altri eventuali elementi del contratto di vendita (ad esempio le modalità di pagamento del prezzo, la data entro la quale si dovrà procedere alla stipula dal notaio, e così via).

Cosa deve fare il confinante che vuole acquistare?

Se il proprietario del terreno confinante intende acquistare, deve comunicarlo al venditore, nella stessa forma, entro 30 giorni della ricezione della proposta di vendita. La sua accettazione deve essere conforme alla proposta.

Se il prezzo indicato dal proprietario è di diecimila euro, il confinante non potrà comunicargli di volere acquistare a novemila euro: in tal caso la sua accettazione sarebbe inefficace.

Successivamente, il confinante deve pagare il prezzo nel termine di 3 mesi dalla scadenza del termine per accettare.

Un esempio ti chiarirà meglio quanto ho appena detto.

Poniamo che il proprietario, Alfonso, abbia notificato al confinante, Massimo, la proposta di vendita il 3 marzo. Massimo avrà 30 giorni di tempo per esercitare, se vuole, il suo diritto di prelazione: potrà quindi farlo fino al 2 aprile. Se comunica al proprietario la sua volontà di acquistare, dovrà versare il prezzo entro 3 mesi dal 2 aprile, quindi entro il 2 luglio.

Può essere che il coltivatore abbia chiesto, per procedere all’acquisto, un mutuo all’Ispettorato agrario. In tal caso, il termine per accettare resta sospeso finchè il mutuo non viene concesso  negato. La sospensione non può comunque durare per più di un anno: ciò è comprensibile, perchè non si può pretendere che il proprietario che intende vendere (e che potrebbe avere necessità di farlo) resti in attesa per un periodo troppo lungo. A dimostrazione di aver fatto richiesta di mutuo, il coltivatore deve esibire un certificato rilasciato dal predetto ufficio.

Può essere che il proprietario abbia previsto che il pagamento del prezzo debba avvenire in un momento successivo rispetto a quello previsto dalla legge, ad esempio al momento della stipula dell’atto davanti al notaio; in tal caso il trasferimento della proprietà avviene nel momento in cui il prezzo viene effettivamente pagato.

Che succede se il diritto del confinante non viene rispettato?

Il diritto di prelazione del confinante non viene rispettato nei seguenti casi:

  • se il proprietario vende il terreno senza prima notificare al confinante la proposta di vendita;
  • se il proprietario comunica al confinante la sua volontà di vendere in una forma diversa da quella prescritta dalla legge (ad esempio verbalmente o con un sms);
  • se la comunicazione del proprietario non contiene l’indicazione del prezzo;
  • se il proprietario, dopo aver notificato la proposta di vendita al confinante, vende il terreno a un prezzo inferiore rispetto a quello indicato nella proposta notificata al confinante.

Se si verifica uno di questi casi, il coltivatore diretto confinante ha diritto di riscattare il terreno dall’acquirente; non solo da colui che ha acquistato il terreno per primo, ma anche da altri successivi compratori.

Se il terreno è stato venduto a Franco, e questi lo ha, a sua volta, venduto a Pietro, il proprietario confinante potrà esercitare il suo diritto di riscatto nei confronti di quest’ultimo.

Per riscattare il terreno il proprietario confinante deve esercitare un’azione giudiziaria contro il terzo acquirente. Naturalmente dovrà rimborsare a quest’ultimo il prezzo dallo stesso versato al venditore.

C’è un modo per evitare di vendere al vicino?

Può essere che tu sia proprietario di un terreno e voglia venderlo a un amico o a un parente. Ti chiederai, quindi, se c’è un modo per eludere il diritto di prelazione del confinante.

Ebbene, se quest’ultimo ha i requisiti previsti dalla legge, non puoi sottrarti all’obbligo di proporgli l’acquisto. Ti consiglio, comunque, di contattarlo per verificare che egli sia effettivamente un coltivatore diretto: può essere che, al di là dell’apparenza, in realtà non abbia questo requisito.

Inoltre, è molto importante che tu verifichi quale sia la destinazione del suo terreno secondo il piano regolatore. Perchè il confinante abbia diritto di prelazione occorre che la destinazione sia agricola; se invece essa è indutriale, edilizia o turistica il diritto non sussiste. Ciò si spega con la ragione per la quale la legge prevede il diritto di prelazione del confinante: si vuole consentire al coltivatore diretto di espandere la sua attività, traendo vantaggio anche dai fondi vicini al suo. Se il terreno in questione non può essere utilizzato a scopo agricolo, il vicino non ricaverebbe nessun beneficio dall’acquisto. Può essere che egli sia ugualmente interessato, ad esempio perchè gli piacerebbe costruire una casa dato il panorama del quale gode il terreno, ma in tal caso non avrebbe alcun diritto di prelazione, e sarebbe come qualsiasi altra persona alla quale piacerebbe acquistare.

note

[1] Art. 8 L. n. 590/1965.


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