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Lavori abusivi in casa

20 Settembre 2019
Lavori abusivi in casa

Abusivismo edilizio: le conseguenze giuridiche per chi decide di effettuare lavori in casa senza le autorizzazioni richieste dalla legge.

Hai intenzione di apportare delle modifiche all’appartamento di cui sei proprietario ed in cui vivi insieme alla tua famiglia. Stai pensando di realizzare un secondo bagno: hai delle stanze molto spaziose ed una potrebbe essere facilmente divisa per costruire un servizio igienico aggiuntivo; stai valutando, inoltre, di realizzare una veranda sul terrazzo.

Prima di iniziare i lavori è bene che tu sappia che, nel nostro ordinamento, per poter procedere alla costruzione di nuove opere edili o per effettuare modifiche e ristrutturazioni, è necessario essere in possesso di permessi ed autorizzazioni rilasciate dal Comune. Effettuare lavori in mancanza di tali documenti può avere delle conseguenze gravi, anche dal punto di vista penale, potendosi incorrere in un vero e proprio abuso edilizio.

La prima cosa da fare, quindi, è rivolgersi ad un tecnico (un geometra, un architetto o un ingegnere) in modo tale da esporgli le nostre intenzioni e formare un progetto di realizzazione dell’intervento edilizio; una volta elaborato il progetto, bisognerà richiedere un’autorizzazione all’ufficio tecnico competente del Comune in cui è situato l’immobile oggetto dei lavori.

Andiamo a vedere, quindi, cosa serve per poter realizzare degli interventi edilizi in regola e quali possono essere le conseguenze giuridiche in caso di lavori abusivi in casa.

Lavori in casa: quali permessi?

Cosa serve per essere in regola quando si decide di effettuare degli interventi edili in casa? Quando si realizzano lavori abusivi?

Come accennato nel paragrafo introduttivo, per poter procedere alla costruzione di opere o a ristrutturazioni, è necessario essere in possesso dei necessari permessi ed autorizzazioni o si rischia l’abuso edilizio.

Si parla di lavori abusivi, infatti, nel caso in cui un soggetto realizza un intervento edilizio senza permesso di costruire, senza autorizzazione o comunicazione al Comune.

Cosa serve, quindi, per essere in regola? Il legislatore distingue – a seconda del tipo di lavoro che si intende effettuare – tra permesso di costruire, Segnalazione certificata di inizio attività (la cosiddetta Scia) e Comunicazione di inizio lavori asseverata (cosiddetta Cila).

Il permesso di costruire è un titolo autorizzativo che viene rilasciato dal Comune di riferimento (ossia quello in cui si trova l’immobile oggetto di lavori) e necessario per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia [1].

Il permesso di costruire è necessario per le nuove costruzioni, gli ampliamenti o gli interventi rilevanti di ristrutturazione: in pratica, il permesso di costruire deve essere richiesto ogni qual volta si decida di effettuare lavori che comportano trasformazioni radicali degli edifici esistenti o modifiche dei volumi.

Nei casi in cui non si intende realizzare nuove costruzioni o modificare la volumetria dell’immobile, non è necessario munirsi di permesso di costruire, ma, a seconda dei casi, di Scia o Cila, cioè autocertificazioni di conformità edilizio-urbanistica asseverate e firmate da un tecnico abilitato.

Sono soggetti a Scia le manutenzioni straordinarie che possono interessare le parti strutturali dell’immobile, i restauri, le ristrutturazioni edilizie “leggere”, comprese anche le demolizioni e ricostruzioni purché non si modifichino le volumetrie originarie dell’edificio [2].

La Cila [3] è, invece, necessaria in tutti i casi in cui si debbano effettuare lavori di manutenzione straordinaria, cioè trasformazioni di parti anche importanti degli edifici, che però non comportino alcun cambio nella volumetria complessiva degli edifici, nella destinazione d’uso e che non interessino parti strutturali dell’edifici.

Si pensi alle ipotesi di ristrutturazione interna in cui è necessario redistribuire gli spazi interni, aprire o chiudere porte: ebbene, in questi casi, il volume dell’edificio resta immutato e pertanto non sarà necessario chiedere il permesso di costruire, ma sarà sufficiente la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato.

Torniamo al nostro esempio iniziale. Hai intenzione di apportare delle modifiche alla tua abitazione. Per prima cosa, intendi realizzare un secondo bagno dividendo una stanza molto ampia già esistente: trattandosi di un intervento di ristrutturazione interna che non modifica la volumetria dell’immobile sarà sufficiente una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico.

Per quanto riguarda la costruzione della veranda sul terrazzo condominiale, invece, le cose cambiano: poiché si tratta della realizzazione di un’opera che comporta un aumento della volumetria complessiva dell’immobile originario sarà necessario il permesso di costruire.

Gli interventi di edilizia libera

Non tutti i lavori in casa necessitano di un titolo autorizzativo.

Con il decreto delle Infrastrutture [4] è stato stilato un elenco di interventi edilizi realizzabili senza dover richiedere il permesso di costruire al Comune o presentare Scia o Cila. Tale elenco, composto da cinquantotto voci, non è esaustivo, ma esemplifica il riconoscimento delle opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, costituendo un vero e proprio vademecum degli interventi di edilizia libera [5]. Di che opere si tratta?

La lista di lavori eseguibili senza necessità di titolo autorizzativo sono quelli di manutenzione ordinaria (come ad esempio il rifacimento di pavimenti o intonaci), quelli che riguardano gli impianti (si pensi al rinnovamento dell’impianto elettrico o del gas), le aree pertinenziali, i giardini, i gazebo, i pergolati, la rimozione di barriere architettoniche, le opere temporanee (ossia quegli interventi che sono finalizzati a soddisfare esigenze per un arco di tempo limitato e destinate ad essere rimosse nel momento in cui la necessità viene meno e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorno), l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici.

Per individuare esattamente gli interventi per i quali non è necessario chiedere il permesso di costruire o presentare Scia o Dia si veda anche Tutti i lavori in casa senza il permesso del Comune .

Lavori abusivi: cosa si rischia?

Hai realizzato una veranda sul terrazzo di casa tua senza essere in possesso del permesso di costruire: cosa rischi?

Cosa succede se i lavori vengono eseguiti in mancanza dei titoli richiesti o in modo difforme da quanto prescritto? il nostro legislatore ha previsto sanzioni sia sul piano amministrativo che su quello penale.

La sanzione amministrativa

Una prima conseguenza che il legislatore lega alla realizzazione di opere abusiva è la sanzione amministrativa che varia a seconda del tipo di abuso realizzato.

Nel momento in cui viene accertata l’esistenza di un abuso edilizio, la Pubblica Amministrazione può emettere un’ordinanza di demolizione. Si tratta di un provvedimento con cui si obbliga il responsabile dell’abuso a ripristinare lo stato dei luoghi entro un termine di novanta giorni: chi ha realizzato i lavori abusivi ha, quindi, novanta giorni di tempo per rimuovere l’intervento illecito oppure per demolire l’immobile.

L’ordine di demolizione deve essere sufficientemente motivato: la Pubblica Amministrazione, cioè, deve dar conto in modo puntuale delle ragioni che giustificano la demolizione dell’opera [6]. In caso di mancata demolizione, si potrà procedere all’acquisizione della costruzione abusiva al patrimonio comunale.

In alternativa alla demolizione, il responsabile dell’abuso potrà essere condannato al pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria adeguata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore del bene.

Nel caso in cui i lavori riguardino opere che necessitano di Scia o sono difformi da essa, il responsabile sarà tenuto a pagare una sanzione  pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a cinquecentosedici euro [7].

Se, invece, non è stata trasmetta la Cila potrà essere comminata una sanzione pecuniaria pari a mille euro; tale sanzione, tuttavia, potrà essere ridotta di due terzi se si provvede a dare spontaneamente comunicazione al Comune quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Le sanzioni penali

Chi realizza lavori abusivi, oltre all’applicazione di sanzioni amministrative e della demolizione del manufatto, rischia anche la sanzione penale.

L’abuso edilizio, infatti, costituisce reato e non semplice illecito amministrativo nelle seguenti ipotesi:

  • in caso di inosservanza dei regolamenti edilizi, degli strumenti urbanistici e dei permessi di costruire, la sanzione è solo pecuniaria (ossia l’ammenda fino a 10.329 euro);
  • nell’ipotesi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza di permesso di costruire o di prosecuzione dei lavori nonostante vi sia un’ordinanza di sospensione, sono previsti l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645,00 euro;
  • in caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, sono previsti l’arresto sino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.64,00 euro; stessa pena anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesaggistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso [8].

Se intendi costruire una veranda sul terrazzo senza essere in possesso del permesso di costruire, commetti reato.

Come chiarito dalla giurisprudenza, le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire, in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto.

La trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una pertinenza in senso urbanistico, ma integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile che si aggrega all’organismo edilizio originario, trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie [9].

Come sanare i lavori abusivi in casa

La legge prevede la possibilità di presentare domanda di sanatoria per le opere di ristrutturazione realizzate abusivamente. Di cosa si tratta?

La sanatoria è un atto amministrativo che serve a regolarizzare quelle situazioni in cui si è agito in assenza dei necessari permessi e autorizzazioni, rendendo così legale un’attività precedentemente considerata illecita.

Ma cosa bisogna fare per ottenerla? Per sanare un abuso edilizio bisogna presentarne apposita istanza all’ufficio comunale nel termine di novanta giorni che decorrono dal momento in cui è stato accertato l’illecito.

Attenzione: la sanatoria può essere concessa solamente se è accertata la doppia conformità dell’immobile. Che significa?

La legge prevede che è possibile regolarizzare i lavori abusivi solamente nel caso in cui l’intervento edilizio, anche se non autorizzato, è comunque rispettoso della disciplina urbanistica ed edilizia comunale vigente al momento della realizzazione dell’opera e a quello di presentazione dell’istanza di sanatoria.

Una volta presentata l’istanza, il dirigente deve adottare la decisione con provvedimento motivato nel termine di sessanta giorni dalla presentazione della domanda. Decorso tale termine, l’istanza si considera respinta: in questo caso, si ha il cosiddetto silenzio-rifiuto.

Nel caso in cui, pur sussistendone i presupposti, la domanda venga rigettata è possibile impugnare il provvedimento di diniego e fare ricorso al giudice amministrativo.

Il rilascio del permesso in sanatoria è, comunque, subordinato al pagamento a titolo di oblazione del doppio del costo di costruzione (che viene stabilito da ogni Regione con un provvedimento che viene regolarmente aggiornato).

Per gli interventi di ristrutturazione per i quali è richiesta la Scia, invece, la sanatoria può essere ottenuta versando una somma compresa tra 516 e 5164 euro.


note

[1] D.P.R. n. 380/2001

[2] D.P.R. 31/2017.

[3] Art. 6 bis D.P.R. 380/2001 introdotto dall’art. 3 D. Lgs n° 222 del 2016.

[4] Decreto del ministero delle Infrastrutture del 2.03.2018.

[5] Il glossario delle opere è allegato al decreto del ministero delle Infrastrutture del 2.03.2018.

[6] Consiglio di Stato, sent. n. 6983 del 11.12.2018.

[7] Art. 37 D.P.R. 380 del 2001.

[8] Art. 44 D.P.R. 380 del 2001.

[9] Consiglio di Stato sez. VI n.1893 del 26.03.2018.


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